牛刀：第二阶段的调控促进住宅需求的转型
——在深圳的演讲
我在演讲的时候一般不说各位领导，因为中国的国情是有很多人冒充领导。读中学的
时候老师跟我们讲，做学问要“不唯上、不唯书、只唯实”，这句话成了我的格言，所以，我从来不谈什么领导。但是，中国的政治体系决定了政府在经济运作中承担了相当大的职能，因此社会上很多人喜欢假冒领导，散布虚假信息。
不久前，发改委的一个小官员冒充发改委领导，散布谣言说三年免收房产税，结果地产股一天就大涨4%。第二天，发改委辟谣说他们没讲这句话，该位官员根本不能代表发改委，接着地产股又大跌了2.7%。信息不对称造成很多人对经济走势的误判，给人们带来了很多迷茫。
很多朋友问我，这一轮的调控政策是不是出尽了？我告诉大家政策还远远没有出尽，调控从2007年开始，到2008年9月15号美国雷曼兄弟破产的时候就中途夭折了，这是一个没有完成使命的调控。2010年中央政府推出“国11条”，以此作为新一轮调控的开始，它分三步走，现在我们看到的是第一步，即调整需求，这一步还没有走完。
现在的房地产市场需求不对称，大家都知道住宅的功能是居住，最大的价值是使用价值，但是2009年投机炒作充斥着整个房地产市场，投资占了房地产市场绝大多数的比重。在北京、上海有60%的人购买房产只是一种投机行为，在其它的二线城市，这个比重也非常大。
这里有一个很重要的数据，1996年香港房地产市场新房换手率是65%，也就是说新房一年之内被倒卖的比例高达65%，这种现象当时被视为香港房地产泡沫的一个特征。2009年在杭州，新房换手率仅半年就超过了65%，投机行为非常严重。“国11条”要求房贷首付为30%，二套房贷首付提高到50%，在信贷政策上调整住房的需求，这就是调控的第一步。
这一轮宏观调控的第二步是调整供给。虽然现在还没到调整供给的层面上，但是很多城市已经拿出了一些实际行动来扩大供给面。住宅方面，面临的最大问题是，现在整个房地产市场供应的产品只适合投机、适合投资的大户型、豪宅，不仅房价高，而且产品也不符合市场的需要，很多有住房需求的人的实际支付能力远低于这么高的房价，也不用住这么大户型的房子。
在调整供给的层面上，房地产市场会增多一部分普通性住宅、社会保障性住宅和公共租赁房。上海在公共租赁房方面已经有一个完整的规划，最低的房租只要500元。假如你大学刚刚毕业到上海工作，最低、最小的租房户型只要500元。如果你是农民工家庭，买不起房子，政府可以提供很低廉的公共租赁屋，这缓和了一部分住宅需求。在第二步调整当中，整个供给层面将有一个很大的改观，但我们现在还没到第二步.
第三步是制度设计。目前房地产的市场制度设计是不太合理的，有很多是莫名其妙的设计，比如70年的使用权，这些都是要在整个调控的第三阶段解决的问题。发改委要求各个地方先行开征房产税，主要的一个原因是整个国家的体制设计还没有进入到更深的层面，而且房产税的开征对整个房地产市场的影响也是非常大的，所以应先开征房产税，而不是物业税。
这一轮调控发生在在很多政策出台的情况下，投资人大部分都在观望。调控中有一个深层面的东西，它与我们的投资价值、投资指引有关系。
最近我在几个典型城市——北京、武汉、成都采集了一些土地增值样本。由于这轮房价上涨是从2004年开始的，所以我们采集的这些样本都是以2004年为基准找的参照数。土地价格2009年比2004年上涨了175%，这是土地价值的增长。2004年的GDP是13.65万亿，2009年的GDP是33.53万亿，同比增长了145%，低于土地价值的增长。再来看看货币，2004年广义货币余额是23.5万亿，2009年广义货币的余额是60.62万亿，同比增长158%。
从这个比例角度来讲，我们的经济增长、货币增长均落后于土地增长。经济学经典著作告诉我们一个基本规律：土地是财富之母，劳动是财富之父，父母亲结合得好，家庭生活就会很和睦。任何人的财富都离不开土地财富。中国最早的有住宅元素的住宅叫洞房，是在尧舜禹的年代诞生的，这在世界上也是比较早的，说明在中华文化当中，新人买房是很重要的文化传承，结婚首先得有房子，然后再好好布置一下，安居乐业。所以土地财富在中国人的生活当中是非常重要的。
在货币供应、货币品质方面，大家都知道，现在全球主要货币美元和黄金是挂钩的，全球其它国家的本币是同美元挂钩的。在这种情况下，各个国家的土地资源、矿产资源、政府资源等土地财富在支撑着各国本币的币值，因此这些资源性的东西也在支持着人民币币值的上涨。一旦土地价值的增长高于经济增长，高于货币发行的增长，那么很多泡沫就会产生，所以日本当年使自己土地价值的增长一直低于经济增长和货币增长。而在近10年里，我国土地价值的增长超过了货币和经济的增长。
现在很多人都很迷茫，不知道中国的住宅体制究竟往哪一步走？是降房价还是货币贬值？如我刚才说的，土地的增值不能高于经济的增长和货币的发行速度，所以不降房价那就会发生通货膨胀即货币贬值。于是现在很多人买黄金来规避风险，目前探明的黄金开采量只有3700吨，而中国央行黄金储备现在是1065吨，在全球位居第五。2009年我国的黄金开采量是228吨，竟然还出口了117吨。一个国家拿黄金出口的情况很少，因为黄金的需求不是商业性的需求、工业性的需求，而是储备性的需求，是个人资金的避险。
大家对货币的看法是政府决策宏观调控走向的一个明显方向。现在如果降房价，一大批的购买力就会上来，需求也就增大；如果不降房价，我们的货币就会贬值，货币贬值对普通的城乡居民影响最大。我国城乡居民的存款余额是28.5万亿，这些存款的主要用途是养老保障。中国政府的社会保障做得很不好，比如说医疗。很多人即使病得很重，但到医院如果拿不出钱也只能回家，因为医院不会为你解决医疗费，政府也没有这笔开支。
所以，目前国家调控的第一阶段是降房价，降房价可以提高一定的购买力，增大销售。从目前市场的反应情况来看，深圳很多楼盘的价格都在陆续下降，各大银行也做了房价下降的压力测试。从压力测试的结果看，中国银行是最低的，房价下降30%，银行增大风险1.12%；最好的是建设银行，房价下降30%～50%，这个幅度的降价所带来的风险银行也都可以承受。
未来只有房价下降了，才能进入宏观调控的第二步，也就是调整供给的阶段。在调整供给的阶段，整个房地产市场的供应结构可能会不一样，那时可能会有大量的普通住宅，然后扩大在普通住宅上的消费。
李克强副总理在《求是》杂志纂写了一篇文章，这篇文章谈的是城镇化，而不是城市化，这也为未来房地产业提出一个新的方向。中国的房地产在未来的发展空间还是非常巨大的。但现在我们要调整一些不合理的结构，让住宅的供应能够满足实际的需求，这种需求同样能拉动消费。
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另有曹建海亲笔签名新书《向高房价宣战》
和王福重签名新书《写给中国人的经济学》
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