2010年房地产市场总结及2011年前瞻
——刊于国务院发展中心《中国经济报告》2011年第1期
2010年是中国公众对房价调控最寄以希望的一年，也是最为失望的一年；与此同时，2010年是中国地方政府卖地财政和房地产开发商住房销售的大丰收年，两者合计创立预计超过3万亿元，大约相当于2010年中国经济净增长的部分。目前，政府的行为和中央实施的一系列政策，诱导了全国公众通过贷款和存款投资房地产的狂潮，希望借助房价上涨抵消通胀侵蚀。这些“合理预期”行为不仅加大了地产泡沫的程度，也将中国经济社会笼罩在异常凶险的泡沫破灭风险之下。
一、2010年中国房地产市场总结
（一）房地产业经营状况
2010年是中国房地产宏观调控频次最密集的一年，但同时也是房地产业最高歌猛进的一年。1-11月，全国房地产开发企业完成投资42697.33亿元，同比增长36.5%，不仅远高于2009年的17.8%，且明显高于城镇固定资产投资24.9%的增速；商品房销售面积82541.27万平方米，销售额为42277.89亿元，分别比2009年增长9.8%和17.5%；房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%。其中，国内贷款11245亿元，增长25.0%，利用外资656亿元，增长59.0%，自筹资金23806亿元，增长49.6%，其他资金27513亿元，增长20.4%。在其他资金中，定金及预收款15935亿元，增长19.4%，个人按揭贷款7937亿元，增长13.2%。
作为房地产开发经营业上游的、同样以经营地产为主要收入的各个地方政府，2010年土地出让收入高达2.7万亿元，比2009年全年增加70.4%，堪称有史以来的一个最大的丰收年。
如果将地方政府的土地出让收入考虑进去，全产业链的房地产业，2010年的经营收入可望达到惊人的7.4万亿元。按照45%的利润率估算，2010年我国包含地方政府土地经营在内的房地产业有望创造近3.33万亿元的超级利润，大约可占到2010年我国名义国内生产总值的9%——这属于地价升值带来的经济增长。
（二）房价再现2009年的上涨幅度
国家统计局数据显示，截止到2010年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。从2010年1-11月的新房销售数据来看，全国商品房平均销售价格为5124元/平方米，仅比2009年同期的4785元/平方米高出7.1%，较之2009年全年的增幅24.2%有了很大幅度的下降。但是，考虑到2010年一线城市商品房销售面积大幅度减少，销售面积增长主要来源于传统经济落后的河北省及中西部地区，以及多数省份的二、三线城市，这使得2010年的新房平均销售价格，与以消化住房存量为主的2009年，失去了位置上的可比性。
从销量明显减少的一线城市来看，2010年房价仍然保持了猛烈的上涨幅度。根据中国房产信息集团提供的资料，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，同比涨幅为40%；广州2010年均价达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价20596元/平方米，同比涨幅为33%。
从国内最大的20家房企平均销售价格变化来看，2010年为10096元/平方米，比2009年的8297元/平方米上涨21.7%；如果考虑到销售区位的变化，同等地段房价同比变化，一般在30%左右。
国内城市二手房的市场情况，多是以一手房价格变化作为风向标，涨幅与一手房保持基本一致的上涨节奏和幅度。
据上分析，2010年我国房价的实际上涨幅度在25%左右，约为国家统计局公布房价指数的三倍以上。
二、越调控越疯狂的房地产市场
如果考虑到2010年是中国房地产市场调控最密集的一年，而且号称“史上最严厉的房地产宏观调控”，那么从房地产市场的实际运行来看，本年的房地产调控是完全失败的，甚至是背道而驰的。
纵观整个调控过程， 4月份刚刚实施新一轮房地产宏观调控政策时，房地产市场经历了一个量跌价滞的短期阶段，部分一线城市出现5-10%的价格下跌；然而，8月份以来，房价再次抬头，成交量也开始有所放大；随之而来的“9.29二次调控”看似严厉，“新国十条”对于房地产信贷政策的再次强调，而具体的落实仍属纸上谈兵。这导致了十一月以来楼市迅速“回暖”，年底各地再次出现了排队哄抢的过热现象。
2010年，中央政府相继出台了 “新国十条”、“新五条”、“要求省级地方政府监管房价”等措施，其中限制购房信贷政策和要求省级地方政府监管房价政策，曾被社会广泛看好，之所以起不到实质性的作用，以下五个原因是非常重要的。
一是积极财政政策创造的新的经济弊病。在凯恩斯的国家干预理论中，政府赤字一般要受政府长期预算能力约束，不应也不能通过大规模银行借贷手段，替代市场主体制造经济繁荣景象。这不仅会造成政府债务失控危及银行业安全，更因信贷规模过大导致严重的通货膨胀，使整个经济陷入严重的通货膨胀和企业冲入房地产市场的投机狂热。不可否认，政府大规模的公共设施投资有利于维护经济增长速度，并为中国城乡的现代化创造美好的蓝图；然而，在行政权力失控的中国，大规模的公共设施投资，不仅成为权贵通过工程转包自我分肥、攫取暴利的重要手段，更为经济转型和银行业安全制造了巨大障碍和隐患。
二是2009年以来极度宽松的货币政策，导致货币的购买力大幅度下降，客观上加剧了公众对未来时期物价上涨、房价上涨的预期。一种看法认为，通胀预期是公众对物价上涨的一种心理焦虑，这是一种片面的理解。通胀预期既是指人们在预期物价上涨下的心理冲动，更是在这种心理焦虑下所作出的一些列行为选择。例如，作为劳动者，他会要求增加工资；作为农民，他会直接对粮食提价；作为房东，他会租户付出更多的租金……近五年来，中国的货币供给每年平均增长20%，大部分被新增的建设用地和增发的股票吸收，真正流入实体经济的比重非常有限；而为了刺激实体经济的增长，中央持续保持宽松货币政策，这使得通胀预期下的物价、房价上涨趋势无法避免。
三是地方政府卖地生财愈演愈烈，成为2010年房价暴涨的重要推手。 “十一五”期间，全国共批准新增建设用地3300多万亩，土地出让收入7万多亿元，其中房地产土地出让占到绝大部分。其中2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比增加70.4%，城市发展对土地的依赖有增无减，对房价的推动作用更多突出从某种意义上说，地方政府高价出让土地比“炒房团”的破坏性更大。所以，中央要求地方政府监督房价，这是一个重大失误；而国土资源部要求地方政府拿出10%的土地出让金治理农业水利，对于期望通过房产税制度取缔地方政府土地财政的人们，当会失望之极。
四是房地产限制信贷政策漏洞频频、形同虚设。4月份出台控制第三套房贷款、提高第二套房首付比例后，四大国有银行执行力比较强，但小银行和其他非国有银行，不但没有很好地执行政策，反而填充了四大银行临时停贷所让出来的市场份额。另外，由于银行业协会与地方建委、房地产管理局缺乏信息共享，导致信贷控制出现大量真空地带。
五是缺乏持有环节征税，导致居民存款围绕楼市的“大搬家”倾向。由于国内商业环境恶化，长期的高通胀预期，导致居民银行存款出现“大搬家”现象，很多人把存款取出来购置“只涨不落”且没有持有成本的商品房进行投资。据多家调查机构证实，在现有房价里，一次性付款量占到40%以上。也就是说，40%以上的购房钱都是私人存款的搬家，不是来自银行信贷。这个情况说明，如果不对住房持有环节征税，我国各地住房囤积和空置的乱像将更加严重，整个经济社会将完全被房地产绑架，陷入空前的危机爆发前夜。
总之，由于没有触及政府利益，过度迷恋房地产拉动的经济增长，无效的、越调越涨的宏观调控和地产泡沫的持续放大，成为贯穿2010年房地产市场的一根主线。
三、面临房地产泡沫破裂巨大风险的2011年
迄今，中国房地产蕴藏了举世公认的、巨大的资产泡沫。在住房越来越脱离居民支付能力的条件下，房价越是高涨、越是居高不下，中国经济面临泡沫破裂的日子越来越近。
在房地产泡沫持续放大的过程中，中国经济还将面临着如下风险。这些风险中的任何一个环节爆发，都有可能引发房地产泡沫的破裂，从而给中国经济社会带来毁灭性打击：一是城市建设过程中大量占用耕地，而复垦的耕地多为以少充多、以滥充好，由此必然带来未来时期农产品的大幅减少。一旦国内出现粮食危机，必将引发整个经济社会陷入恐慌，引发地产泡沫的破灭；二是城市建设大量拆除民房，可能引发来自民间底层的激烈对抗、暴力冲突等大规模群体性事件，酝酿深重的社会动荡，引发地产泡沫破裂；三是政府通过财政支出和大规模银行贷款过度干预经济，必然对其他经济从事经济活动构成实质性挤出，产业体系特别是创新产业体系遭到根本破坏，房地产将成为经济增长的唯一驱动力。只要出现房价上涨乏力的情况，由政府债务危机诱发的、包括地产泡沫破裂在内的一些列经济危机将随之发生。
一旦地产泡沫破裂，近五年来房地产领域大量吸收的货币供给被挤出，有可能涌向粮食等基本消费品领域，有可能引建国以来最严重的通货膨胀，经济社会陷入完全的混乱和失控状态；即使社会混乱的状况得到控制，经济也可能如日本地产泡沫破裂之后，陷入“失去的十年”甚至“失去的二十年”。
尽管泡沫经济致中国经济存在巨大风险，但现有的房地产政策和体制，还没有看到房价松动的任何迹象。2010年以来，央行二次加息累计50个基点，但由于物价上涨更快，存款负利率的幅度更加严重，没有起到控制房价的作用；存款准备金率虽然收缩了部分贷款，但由于居民存款挤兑和大搬家，且大部分流入房地产市场，房价上涨在调控中越演越烈；近期财政部表态同意重庆市对高档住房开征房产税，对重庆房价上涨起可能到一定的抑制作用，但效果如何还需要看方案要点和开征后的实际情况。
考虑到中国房地产市场的政策市特征，展望2011年的房价走势，主要应考虑两大因素：一是各级政府领导的言论和行动；二是各种经济政策的组合力量，其中各级政府的行动是所有人应该观察的重点。
从中央政府层面，要看他们针对房地产宏观调控失败之后的对策是否具有实质性？中央领导人在住房民生和房地产拉动经济增长之间如何取舍？从地方政府层面，主要看其在卖地生财和保障房建设之间的取舍。
经济政策组合不能只看信贷增速，还要看包括政府债务、赤字在内的政府支出，居民银行挤兑和存款搬家情况，以及国际收支盈余和热钱涌入对货币投放的压力等等。如果只是信贷投放增速收缩了，而其他部分仍在扩张，通货膨胀以及房价上涨的局面，短期仍然难以改变。
总体来看，目前中国的房地产市场已经积重难返。不仅房地产市场的屡调屡涨让公众对政府失去信心，也让我们思考宏观调控房地产市场是否适合；另外，房价涨跌引发无房者和买房者之间巨大的利益冲突，两种势力得博弈让政府看起来无所适从，但腐败和政府本位利益诱使政府决策走向了一条“夯实泡沫”、“偷着笑”的不归之路。因此笔者倾向于2011年一、二季度之后，房价上涨到顶出现拐点、年底确立下跌趋势，2012年底房地产泡沫破裂的判断。可以想象，地产泡沫破灭的后果非常严重，政府、公众都应及早做好应对准备！
