信力建 | 十年房地产调控祭

作者：信力建 

日前，国务院发布楼市调控细则（“国五条”细则），其中 “二手房个税将由1%改为差额20%”引发热议：政府是真的想控制房价，还是真的想控制房价呢……

自从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到2013年出炉的“国五条”及其细则……10年持续调控，房价一路水涨船高，全国城镇平均房价上涨143%，广州一手楼均价上涨261%……

2003年8月12日,国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。

2003年8月，央行通知，对房地产企业和项目加大信贷支持。房地产市场赢得了快速发展。

调控房价（2005年—2008年 ）

2005年，因“房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。” “国八条”、“国六条”相继出台， 然而，有数据显示2005年-2008年上半年，仍是房价上涨的一段“黄金期”，北京市新建住房均价涨幅达200%。

2005年3月，国八条出台 调控上升到政治高度

国务院出台八点意见稳定房价。一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

2005年5月，七部委意见 调控加强 细则出台

国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

2006年5月24日国六条出台　　

国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施：一、切实调整住房供应结构。二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。业内人士认为 这六条措施开启了2006年房地产调控序幕，称之为国六条。

2006年5月29日 国务院出台限制套型90/70政策

国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。

2007年9月27日，央行出台新政 购买第二套住房首付比例不得低于50%

一、严格房地产开发贷款管理；二、严格规范土地储备贷款管理；三、严格住房消费贷款管理； 四、严格商业用房购房贷款管理；六、加强房地产贷款监测和风险防范工作。

救市(2008年下半年—2009年)

为应对全球性金融危机的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的强心针。

2008年11月，为了为抵御国际经济环境对中国的不利影响，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议确定，出台扩大内需十项措施，简称国十条。2008年12月，二手房营业税减免、个人住房转让营业税免征时限由2年延长至5年等刺激政策给房地产释放了活力。 “政府托市”，2009年春开始，刚刚有所下降的大中城市房价进入“报复性反弹”。

加码调控（2010年至今）

2010年开始，全面加码的调控政策相继出台。

2010年国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新国十条”。“史上最严厉”的“国十条”祭出限贷政策、二套房首付比例提高至不低于四成、房贷利率上浮10%。

2011年1月26日， 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

2013年2月20日，国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施（“国五条”）。要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。

限购、限贷、限价三管齐下，但房价这头“脱缰的野马”并没有被控制，只是放慢了些许脚步而已。

有业内人士总结十年调控的一个“共性”：调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制购房者需求，归根结底就是让很多人没有购房资格，或是提高购房成本。 可见当本末倒置时，结果也就理所当然了。