青青

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月份,雷厉风行甚至可以说眉毛胡子一把抓的新政让人眼花缭乱,连开发商也失去了章法。北京最近的土地拍卖居然还出现开发商报价集体低于底价的情况。春雷滚滚,有质疑其作用的,有质疑其公平性的,不一而足。我倒觉得所有的招式都在宣告,中国楼市开始进入“地铁时代”。

衣食住行,每个领域都存在着奢侈乃至超奢侈消费,为什么只有房子那么引人瞩目?为什么拍出天价地、卖出高价房,老百姓会骂娘?因为在其他领域,政府已经提供了相对充分的公共服务设施。因为有了公共交通系统的发展,有了公交、地铁和出租车使得私家车成为改善品而不是必需品。因此,布加迪跑车卖3800多万和大多数人无关,大家只是当一个热闹看。

经历了这么多年商品房的充分发展,尤其经历了这几年楼市的疯狂,保障性住房的重要性终于被充分的提上了议事日程。同时,居有其屋的概念也被重新认识,廉租房和公租房将成为保障性住房最主要的组成部分,这具有非常重大的意义。因为产权保障房只能一次性解决一个家庭的问题。而廉租房和公租房可以循环利用,为更多有需求的家庭提供保障。当然,政府提供的保障房和实际需求肯定还有落差,但是相当数量保障房的供应,甚至不需要实际的供应,仅仅是预期,也可以成为市场的“压舱石”,起到稳定市场的作用。

从近期来看,频繁出招的新政似乎重在打击投资,而不是提供保障。这是因为保障房的上市还需要时间,而楼市这辆失控的列车必须立刻踩下刹车,否则对于整体经济有极大危害。但从新政描绘的未来图景来看,可以发现一艘庞大的巨轮正在调整航向。

这次新政和以往的调控截然不同。以往的调控,在土地财政的绑架下,地方政府普遍缺乏热情,频频放水。但是本轮调控,地方政府却表现出了极大的热情──原因只可能有一个,就是楼市调控已经和官帽结合起来了。对于官老爷们来说,唯一比钱袋子更重要的就是官帽子,这才可能激发他们的行动力,由此也可以看出中央的决心。

接下来,楼市的新旋律就是大量保障性住房和供地计划的上市。只要这个工作做到位了,楼市就会失去发疯的原动力──如同地铁发达的城市,就没有可能通过炒作汽车来牟利。信贷措施、限制购房都是退烧药,保障房才是治病的消炎药。但是,在消炎药准备好之前,退烧药还得备着,只要楼市还涨,就会下更多的药──消费税、物业税,狠招多了去了。

调控政策会执行到几时?我认为保障房体系的初步建成,开始上市供应,可以视为一个节点。新政的最终目的是建立住房保障体系,让吃大米的有大米吃,而不是让吃鱼翅的吃不到鱼翅。没有高价商品房,政府手里的大把土地怎么变成建设发展资金?因此,可以预见当保障体系初步到位以后,政府就会给楼市松绑,把高端住宅交给市场去扑腾。只要下半年保障房供应能够基本按照计划完成,给市场一个稳定的预期,那么这些严苛的政策明年继续的可能性不大,尤其是只能购买一套住房,以及第三套住房不予贷款这样的强制性政策。

5月5日,恒大地产宣布旗下楼盘8.5折,成为本次降价的领头羊。房地产不是一次消耗性的消费品,普通家庭买了一套房子,基本上5年内不太可能再买房,所以抢占份额是很实际的事情。恒大宣称并未遇到资金问题,而是希望在逆市中保存实力用于并购──真相如何不得而知。恒大是全国开发商中土地储备最多的,在新政要求下,土地付款期限变短,开发周期提前,不缺钱恐怕只是咬碎钢牙的漂亮话。

但是,恒大的思路是对的。不仅对于企业是这样,对于个人也是如此。熊市是调整资产结构、逢低吸纳的好时机。类似07年和09年这样一年翻一倍的好事恐怕是无法再现了,楼市将进入一个稳定的发展期。新政结束后,可以预见中低端、远郊楼市将受到保障房较大的冲击,投资收益能力降低。但是高端住宅由于不受保障房的影响,以及随后信贷、购买限制的取消,在经历一年的调整后将有较充裕的上涨动力。今年下半年可关注相应的楼盘。

当然,以上推论都是基于目前的经济和政策走势做出的。如果经济形势急转直下,或者保障房供应不能到位,楼市再现报复性上涨的可能性也是存在的──虽然几率不大。

(作者青青,新闻学硕士,曾经在媒体工作三年,后进入国际机构任职至今。专业是舞笔,兴趣是看房。因为不是职业房虫,不参与房地产倒买倒卖──缺钱,所以自诩为房地产票友。看盘10年,实地踩盘不下100,买房两次,参谋购房无数。愿与各位切磋看房心得。本栏目所述仅代表她的个人观点。)

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