:中国天量空房是数量泡沫危机来临的讯号   本文来源于财新网 订阅《新世纪》    中国的房产泡沫与其他泡沫的不同之处在于,它有着前所未有的数量,2010年-2011年将可能形成大量投机库存    【财新网】(专栏作家 ) 中国到底有多少闲置房?如今这可是个热门话题。有媒体报道说,中国电力部门报告,过去六个月,6450万城市住户的电表读数为零。据此推测,中国现有闲置房可供2亿人居住。另有媒体说,电力部门否认了这一数据。无论如何,首先要获取可靠的数据。不然,就只能“摸黑儿”制定国家政策。    两种泡沫   房产市场可以经历房价和数量两种泡沫。近代大多数房产泡沫都是房价泡沫。上世纪80年代,东京房价猛增,供应却没有相应上涨。上世纪90年代,香港房产市场也遭遇类似情况。房产市场易产生价格泡沫,因为一些独特因素限制了供给的反应速度。   首先,房产建设与政府管制息息相关,与其所在社区关系尤其密切。成熟社区中,通常规定新建楼房不得超过一定高度和密度。因此,这类社区实际上不可能迅速提高供给。   其次,基础设施建设耗时较长。缺乏土地通常与基础设施稀缺有关。基础设施建设很费时间。房价高时,假使资金充足,人们也对基建持谨慎态度,不敢一哄而上,担心费时费力的基建结束后,房价已然回落。因此,即使在较长的一段时期内,房产供应也可能无法对涨价作出反应。   房屋数量泡沫比价格泡沫少见,而且持续时间不长。出现房量泡沫时,供给增加,房价遭遇下行压力。此时仅需增加货币供应,就可稳定房价。房量泡沫有时为建设泡沫,但往往伴随建设周期一起结束。因为一旦供给抬头,房价将急剧回落。   目前,中国正在遭遇房价泡沫。通过研究分析房价/收入比和房租收入,我们就可以判断,泡沫是否已经产生,程度如何。如果城市里每平方米房屋均价为居民平均月收入的5倍-10倍,房市规模相对家庭总量大得多,高房价就很可能是泡沫。成熟经济体的房价/收入比应在1倍左右。在发展迅速的经济体,比率可能为2倍。中国房产价值都集中在大城市,其房价水平无法通过理性因素来解释。   中国的房租也正在上涨,而如果真是遍地都是闲置房,两种现象无法互相解释。有人批评房产中介公司哄抬市场。除非市场待租赁房产都集中于一家之手,否则,难以积聚足够的市场力量形成垄断。中国房产中介产业非常分散,因此,这种解释很难成立。    中国特色的泡沫   中国的房产泡沫与其他泡沫的不同之处在于,它有着前所未有的数量,中国不存在供给不足。城市住房大多可分为单位旧房和私人住房。后者在过去十年突飞猛进,达6000万套。其中,约2000万套由开发商在建。地方政府土地储备大约还能再建2000万-3000万套房屋。大量单位公房拆迁后再开发。在最近一轮再开发热潮之前,单位公房量可能超过100亿平方米。相对于新建住房量,拆迁房数量不可能太大,否则,这些公房对地方政府来说就失去了商业意义。现有住房总量可能在90亿平方米左右。   除了普通商品房建设,公司和政府机构也自行建房,分配给员工。农村也建设了大量住房。在毗邻大城市的地区,此类住房影响房产供给。如果郊区农田被重新规划为城市用地,官方分类将过去的农房变为城市住房。   获得城市住房总量的可靠数字实在很难。人均住房面积数据还比较有用。在大部分城市开展的调查显示,平均住房面积为每人28平方米-30平方米。我们不知道这项调查覆盖了多少人口,但是,这些数据肯定不包括农民工。我们不知道这项调查是否将空置房计算在内。我粗略估计了一下,中国城市住房总量约为170亿平方米,误差区间为上下各10%。   尽管数据不精确,但我们仍可断定,中国不存在绝对住房短缺的情况。如果采用日本的标准,中国城市住房足以安置所有的中国人,所有农村人口迁到城市都足够。   掌握投机型(而非其他目的)空房的数量,比掌握住房总体数据重要得多。虽然政府未能公布空房数据,但我认为商品房空房率为25%-30%,比正常市场情况下至少高出100%。这种差异可被视为投机库存,如同有人囤积黄铜,待价而沽。这种投机库存的价值可能占GDP的15%左右。   更可怕的是,2010年-2011年将可能形成大量投机库存。近期信贷收紧,挤压第二套及第三套房购房者,导致全国交易量崩盘。我从房产中介发现,大多数房产需求被纳入调控范围,即投机购房。可以假设,2010年-2011年,房产供给将接近GDP总量的15%。房产政策调控抑制市场过热,开发商势必囤积供给,作为库存。一旦再次放宽调控,投机行为将卷土重来,可能导致投机库存价值翻番。   放松现有调控措施的几率很大。部分城市的银行已经逐步放开信贷。地方政府靠房地产增加收入。如果交易量持续走低,他们将陷入财政危机。许多地方政府本已债台高筑。地方政府负债超过收入五倍很普遍。如果收入来源枯竭,地方政府会拖欠债务。有鉴于此,中央政府可能放松调控力度。调控放松可能秘而不宣。政府改变心意,虽然短期内可缓解政府的财政困难,但是,一旦房产泡沫破灭,问题将接踵而至。   除商品房空置外,其他类别的房产空置率也居高不下。优势群体或关系户(例如,郊区的农民和可以自行建房的公司的雇员)不受市场约束,将占上风。因此,这方市场的闲置率将比商品房市场更高。虽然这些房产不参与市场竞争,但它们却参与租房市场竞争。它们构成有效供给的一部分。计算房产市场过量时,也应考虑它们的闲置率。   即使中国的城市空房少于6450万套,也将达到国际标准的一半。这仍相当于城市住房总量的20%,高于台湾高峰期的闲置率。而且,如果放松房产调控政策,空房量将超过城市住房总量的30%。   中国的房量泡沫的规模的确前所未有。中国住房供给过量并不稀奇。总的来说,过度供给很常见。它反映出资本价格过低。中国经济的结构决定了,供给将迅速增加。然而,闲置率居高不下,而房价还持续走高,真是咄咄怪事。在正常情况下,投机者会因为高闲置率止步不前。目前迹象很明显,房价将陷入困境。以下四个独特的因素或许可以解释中国的特殊情况。   一、实际利率持续为负,导致对货币需求下降,投机冲动上升。贪婪与对通胀的畏惧联袂催生了前所未有的房产投机需求。   二、大量的灰色收入需要“安全”的庇护所。中国形形色色的灰色收入可能高达GDP的10%左右。面对通胀压力增大,传统的避风港美元贬值的现状,中国红红火火的房产市场正成为灰色收入的理想去处。   三、中国大众从未经历过全局性房产泡沫。上世纪90年代的“房灾”仅触动了社会中的一小部分。外国公司和国有企业当时都未能幸免。从地域角度看,当时泡沫仅波及海南、广东和上海等地。大多数中国人从未听说过中国曾遭受“房灾”。正因毫无畏惧之心,贪婪加倍横行。   四、投机者们相信,政府不会眼睁睁看着房价回落。他们的判断是对的。由于地方政府完全依赖房地产收入,因此,它们将不遗余力的给高房价加油打气。但是,他们的“政府万能论”用错了地方。市场终究比政府大。政府行为只能延缓而不会消除市场力量。尽管如此,正是由于看穿了地方政府的心态,投机者对市场下行并无顾忌。因此,随着无休止供应信贷,投机需求也水涨船高。    “急就章”式的政策要不得   中国的房产调控政策仍像是急就章。含有购房者歧视内容的政策执行起来很复杂,而且导致市场过于反复无常。如果迫于压力改变政策,这将进一步煽动投机者。过量情况将呈成倍增长。最终做调整,无疑痛苦得多。提高利率是逐步降温投机需求的最好政策,并可避免市场波动。   可持续的政策必须从解决政府财政问题着手。方法是扩大其他收入来源,抑或限制支出。地方政府均采用以投资为主导的增长战略,必然四处寻找收入来源。这种搜罗通常导致地方政府将土地出让收入最大化。除非采取措施限制投资型增长的方针,否则,中国房产市场无法正常运转。开征房产税对增加收入作用显著。在大多数国家,房产税属于地税,为地方公共服务提供资金。中国应当采取相同模式。这样可以减轻地方政府的财政压力。但是,相对于提高收入,更需限制开支。因为没有其他收入来源能够代替房地产。   中国亟需连贯的房产战略,而非对投机行为不时发起不可持续的打击。大量房屋闲置应当鞭策政策制定者采取行动。很明显,这是危机来临的讯号。时不我待。如果放宽目前的政策,而不建立连贯的政策框架,最终的“房灾”必将阻滞经济发展。美国经济的现状就是活生生的例子。中国极有可能重蹈其覆辙。■    作者为玫瑰石顾问公司董事,经济学家   (全文详见2010年08月02日出版的2010年第31期《新世纪》周刊)

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谢国忠:中国天量空房是数量泡沫危机来临的讯号