崔宇 4月中旬启动的房地产调控打破了中国房地产市场的均衡态势，并导致了供大于求的暂时非均衡现象──房地产开发投资持续回暖，房屋销售量不断下滑，但价格却依然保持在高位。为了在当前的价格高位重新达到均衡，卖方要通过捂盘惜售减少有效供给，而且要“忽悠”买方入市增加有效需求，如果卖方能保证资金链不断裂，同时买方对调控预期相对悲观，这一过程就可以实现，否则卖方就只有通过降价才能让市场重新均衡。 目前看来，买方对于房地产调控的前景正出现动摇，而房租的上涨更将加剧这一悲观预期。尽管许多人认为，房价和房租的关系似乎并不那么紧密，因为过去几年间房价的涨幅远远超过房租涨幅，但从2005年以来中国房地产市场经历的盛衰周期来看，房价和房租的变动趋势是一致的，是同涨同跌的。如果房地产调控没能控制住房价，也就控制不住房租。最近，北京、上海和深圳等地房租的快速上涨，似乎给房地产调控敲响了“革命尚未成功”的警钟。 其实，房屋销售市场和租赁市场有着紧密的关系，房价和房租亦如是。当一个人要满足住房需求时，面临着买房或者租房两个选择。理论上，买房的成本应该等于租房的成本，否则就会出现套利行为。租房成本很好衡量，就是房租，而买房的成本衡量稍微复杂一些。一般来说，买房的成本（一年）大致等于房价×（利率+房产税率-预期房价增长率+折旧率+风险溢价)，其中预期房价增长率是抵消项，因为房价上涨相当于给买房者带来了资本收益，计算买房成本时要减去。如上所述，买房成本等于租房成本，根据买房成本的公式，房价和房租应该是正相关的。 当然，某一时期内，买房成本或许并不等于租房成本，一般要大于租房成本，因为市场毕竟是不完美的，比如，有些国家对租金实行价格管制、租金的调整由于合同期限存在时滞以及房地产供给由于生产周期存在时滞导致房价偏高等，但从长期来看，买房成本和租房成本是直接相关的，而且它们之间的差距是不断缩小的。 回到中国房地产市场的现实中来。根据买房成本大致等同于租房成本的关系，可以解释目前房租上涨的现象。房地产调控期间房价并未明显下跌（这是最重要的前提），但利率上调的预期以及征收房产税的预期在升温，同时房价增长率的预期有所降温，这都直接增加了买房成本。 从需求层面来看，这迫使买房需求转向租房需求，有人会说，有一部分人本来也租房住，这似乎并没有额外增加租房需求，但由于他们延缓了买房步伐，继续留在租房需求的队伍当中，这导致了总量上租房需求的增加；从供给层面来看，对于现有的房东来说，买房成本也相当于自有住房的持有成本，在预期成本上升的背景下，他们也有提高房屋租金的冲动，比如，如果通过房价上升来获利的空间缩小，他们就会提高租金；如果征收房产税，他们也会提高租金。在租房需求强劲的背景下，他们的提价诉求往往会得到满足。 值得注意的是，近期房租之所以出现上涨，房价并未明显下跌是一个重要前提。如果房价开始大幅度下跌，那么买房成本就不一定会因为利率上调或开征房产税而增加，而且，房价下跌先会降低预期的房价增长率，在达到一定跌幅后，就会转而增加预期的房价增长率（这和股市中的抄底有所类似）。此消彼长之下，当房价形成下跌趋势时，买房成本下跌，房租也会下跌，只是二者下跌的幅度会有所不同，一般来说，房价下降的幅度更大，从而在较低的水平重新达到平衡。 也有人会说，为了保证买房成本和租房成本相等，房租上涨会不会带动房价上涨？在理论上，有这种可能，即房租上涨导致租房需求转移至买房需求，但这个过程应该是比较困难的。在房价上涨期间，买房需求向租房需求转移，这个过程是容易的，毕竟不用筹集首付，至多是支付一年的租金；在房价下跌期间，租房需求转移至买房需求，这个过程有些困难，但也相对容易，因为毕竟房价在下跌；但在房租上涨期间，租房需求转移至买房需求则是相当困难的，需要收入达到相当高的水平，至少要交更高的首付，这意味着房租上涨对房价的拉动力是较弱的。 综上，目前中国部分城市房租的上涨是房价尚未明显下跌，预期利率上调和开征房产税影响下的特殊现象，即使存在中介机构的炒作，也是供求关系失衡过程中的派生现象，不是根本原因，因为没有人会炒作供过于求的东西。如果真如国土资源部所说的一个季度以后房价将出现明显下降，那么房租上涨的势头也将终止。如果国土资源部的愿望落空，那么房地产调控就还要加把劲，否则在保障房计划还没有起到保障效果的背景下，房租快速上涨将进一步加剧不少国人“偌大中国无我立锥之地”的尴尬。 （本文作者崔宇是《华尔街日报》中文网专栏撰稿人。文中所述仅代表他的个人观点。您可以写信至yu.cui#dowjones.com与作者联系。） 本文内容归道琼斯公司所有，任何单位及个人未经许可，不得擅自转载使用。
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[财经点评] 房租上涨意味着调控尚未成功
