为什么神州处处都唱空城计?         继内蒙古鄂尔多斯市花5年时间、耗资50多亿元打造了一座面积达32平方公里却几乎无人居住的康巴什“鬼城”、昆明呈贡新城也几成空城、内蒙古清水河县十年建设留下“烂尾城”之后。中央电视台经济半小时最近用多期节目报道了北京、天津市场演出的“空城计”。     红磡领世郡,是天津赫赫有名的明星楼盘,小区占地5000亩,居住人口可以达到6万到7万之间,住房套数在两万套左右。在距离天津市中心30公里的东丽湖边,一个占地4095亩的区域就是天津东丽湖万科城,是万科开发的最大一个项目。规划3万户,十五万人,独栋别墅、联排别墅、洋房、小高层,各种业态一应俱全。     这些项目一手房都已经基本卖光,而且已经入住,但是真实入住率低得惊人。然而,比起被誉为“亚洲最大别墅区”的京津新城,上述项目只能是小巫见大巫。该项目位于京津腹地,南距天津50公里,车程50分钟,西北距北京120公里,车程一个小时,东距唐山105公里,总规划面积25000亩,相当于33个天安门广场,5个颐和园,按照规划,这里将有8000座别墅,可供50万人生活、居住、娱乐,是亚洲最大的一个别墅区。五星级酒店、27洞高尔夫球场、马术俱乐部、商业区、温泉度假村在这里一应俱全。     5年的时光,合生创展集团在天津宝坻这片远离尘嚣的土地上营建起1000座高端别墅,而这尚不及京津新城总体规划开发量1/10。而入住率更是只有10%,空置率高达90%,俨然一座空城。     北京周边的情况彼此彼此,大兴、燕郊、昌平这些远郊区,大规模开发的小区,入住率不到三分之一的并不鲜见。如大兴龙熙顺景、永定河孔雀城;燕郊上上城、纳丹堡;昌平高教新城,等等。     空置房大多结集在一些开发区、新区,整个区域不具备居住的硬件条件,就业、商业、文化娱乐、交通、医疗、学校等不配套,也是入住率低的重要原因。但这些项目,多数卖得不错,既有政府的推动,又有开发商买账,最后还有购房者买单,这就耐人寻味了。     本该由需求驱动的城市化进程,却日渐本末倒置成了投资拉动的造城运动;城市化本该只是为经济发展创造配套服务的必要条件,却成了没有长远经济支撑的“睡城”、“卧城”、“鬼城”。     一个个空城已经出现,但是造城者的热情却并没有减退,其中不乏大品牌开发商的强力介入。还是在天津,一个叫“星耀五洲”的项目计划占地4100亩,在7000亩水面周边建设约300万平方米的建筑,计划将五大地块,设计为功能多样、个性鲜明的五大洲板块,并分别以亚洲、欧洲、北美洲、南极洲、大洋洲、非洲、南极洲各自的建筑特色、地域文化、景观名胜及风土人情来定位和设计;     在天津蓟县,恒大金碧天下、锦绣香江等一个个超级大盘也在紧锣密鼓地施工;     天津中新生态城,刚刚进入启动期,不少外资地产商如韩国的三星、马来西亚房地产巨头——双威城、台湾最大房地产商——远雄房地产、以及国内一些一线的开发商已经争先恐后在这里抢滩,而这些项目动辄就占地几十公顷。     当然,央视调查的项目主要是远郊别墅,有一定局限性。别墅是特殊商品房,买别墅的人通常都有多套住房,不经常住也正常。     但我们仍需正视导致大量郊区商品房空置的根本原因:我们在城市化的战略指导思想上出了问题,对有强烈自发需求的大城市化过于谨慎甚至害怕,导致各地纷纷出现“反城市化的城市化”——最该城市化的大城市及其周边土地供应不足(其中也有政府土地储备制度的原因);不该城市化或者说市场本身没有城市化需求的偏远地区却搞城市化大跃进,土地和房屋大量供应。导致很多本该大量供地的大城市供地不足,开发商、投资者和自住型住房需求人都“吃不饱”,被迫向大城市的远郊区或二三线城市“战略转移”,从而造成巨大的空置与浪费。     美国麻省理工学院斯隆商学院黄亚生教授的研究表明,根据中国城市统计年鉴所提供的数据可以看出,从1996年到2007年,也即在中国的城市化突飞猛进的时期,中型城市的人口密度实际是在降低的(至少是户籍人口)。这也证实了我的一个基本判断:在中国城市化进程中,伴随着一线大城市、大城市群、大城市圈的迅速崛起,我们的一些中小城市则是要不断衰落的。     可以想像,在各方政府拔苗助长式的城市化大跃进中,我们正在为未来孕育极大的风险,这个风险将表现为土地和房屋资源的极大浪费。并不是所有的城市都能在这场千年未有的城市化运动中存活下来,如果违逆市场和自然社会的发展规律,你追逐得越快、越热烈,可能死得越惨、越难看!——透支了大量地方财政和百姓未来的收入,摧毁了城市原有的文化和精神谱系,打乱了百姓世世代代传承有序的正常生活,建起的却是一堆堆毫无生机和活力、而且注定要在城市化优胜劣汰中被淘汰、被风化的钢筋水泥丛林! (作者为信孚研究院研究员)     

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