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发布时间:2010年08月17日,  已有 5 人推荐


  香港的一切苦难来自对房地产的迷恋

  本文来源于财新网

  香港梦想内地客会来买楼,加上不负责任的低利率,令其楼市充满泡沫;高楼价是影响香港竞争力的根本障碍

  【财新网】(专栏作家
)1997年房地产泡沫破灭后,香港经济便停滞了。过去13年里,香港人均的名义GDP(即未经通胀调整)上升了百分之十几。但因港币兑人民币的汇率跌了五分之一,而香港的生活用品大多来自内地,生活成本其实由人民币决定,因此,说香港经济“停滞”其实已算客气。事实上,若都用人民币衡量,自亚洲金融危机以来,香港人的生活标准降的比日本人多。

  此外,若没有中央的支持,香港的经济表现还要差许多。例如,香港实行零关税,内地客人去香港购买奢侈品,这是香港经济的一大亮点。但是,大陆其实完全可以取消奢侈品的进口关税,因为大陆并没有相应的竞争行业。大陆的高关税仅是帮助把需求导向了香港。

  香港股市是另一个经济亮点。它其实只是中国股市的国际板。上海其实可以很轻松地抢它的生意,只要把QFII(合格境外机构投资者)额度提高到5000亿美元。没有中央的支持,很难想象香港的经济会是今天的样子。

  香港所有的苦难,可归咎于它对房地产的迷恋。经过1997年的泡沫破灭,照理说,香港应当能够永远戒掉对房地产的痴迷。日本就是这样的。然而事实恰好相反。香港人最新的梦想,似乎就是等一个土土的大陆佬来敲他的门,掏出几百万美元来买他的公寓,然后他的下半辈子就有着落了。这样的梦想,加上低利率,支持着香港楼价,令其比1997年的高峰期仅低了十分之一。

  “香港的房地产是无价的,”当地一名炒房老手告诉我, “这就像一个宋朝花瓶或毕加索的画,内地有13亿人等着收藏它们,你说标什么价好呢?”

  内地人提着成袋的现金到香港买楼,这样耸人听闻的故事在香港时有耳闻,但支持这个城市泡沫的真正原因是债务。这是老生常谈了。相比其经济增速,香港的债务上升速度是前者的三倍。事实上,香港私人部门的杠杆率甚至比1997年更高。经过1997年的崩盘,还能在这么短的时间内把杠杆率拉的如此之高,这也算是香港特色。

  香港金融业完全不负责任的行为助长了泡沫。普通的按揭贷款与香港银行同业拆息挂钩,还不到1%。只要利率提高至3%,许多借款人就会陷入麻烦。难道这样的金融产品比美国的次级抵押贷款要强?香港政府如何能容忍这样的金融产品?一旦泡沫破裂,香港政府又将被迫通过限制供应来支撑楼价。每经过一轮这样的周期,香港经济就会变得更小。

  另一方面,内地城市则在不断追求规模最大化。目前的楼市泡沫为地方政府提供了融资,让其最大化地促进发展。当泡沫破裂,它们会任由房价下跌,吸引新的资金接盘。

  相反,每经过一轮周期,内地城市就变得更大。广州和深圳的人口都将超过2000万。北京和上海会是前者的两倍。香港的人口仅700万,要在中国的超级大城市中脱颖而出何其难矣。

  20世纪90年代的房地产泡沫,部分原因是人们对未来充满乐观。名义GDP和工资以两位数的增速上升,楼价上升更快。人们说,楼价比收入上升领先了若干年,应该提前用收入买楼,这也能自圆其说。相比之下,目前的泡沫是一场闹剧。未来10年,工资不会迅速上升,香港的根本挑战是来自北部的竞争压力。过去10年,尽管香港经济停滞,上海快速增长,但香港的平均工资仍然是上海的2.5倍。

  如前所述,香港的竞争对手已不再是上海,而是像广州和深圳这样的邻居。香港如果不改变增长战略,它有可能失去在粤语世界的领先地位。

  高楼价是影响香港竞争力的根本障碍。它的住宅市值可能超过GDP的4倍,而仅仅一半人口拥有自己的住宅,其余居住在政府的“公屋”,或政府补贴带福利性质的“居屋”。香港经济以房地产为中心,在全世界独此一家。

  中央对香港的政策优惠,其实以抑制上海为代价。但这样的政策能持续多久?上海人口仅占全国的1.6%,而上缴的财政收入是全国各省份中最多的。另一方面,香港贡献的财政收入是零。忽视最能干的儿子,补贴最懒的儿子,这样的局面能持续多久?

  香港必须以地产政策平衡数量和价格,保持相关性。首先,政府应该制止疯狂的按揭产品,否则下一次衰退到来时,政府会吃尽苦头。对于高风险的抵押贷款,应要求银行作出更高的拨备。

  其次,香港政府目前的主要收入来自卖地,应考虑物业税,以此取代前者。税率可以从百分之二开始,最终达到百分之五。这样一来,政府可降低支持地价的动力。考虑到香港人口老化,福利开支上升,这样的政策无可避免。

  第三,香港目前的商业集中在维多利亚港周围的狭小地带,政府应规划替代性的更大的商业中心。新址可考虑设在大屿山。香港投资建设港珠澳大桥要花一笔巨款,若无战略扩张,花这笔巨资不值当。

  香港人梦想把房地产卖给内地投资客,到头来这可能也就是一场梦而已。人口老化,经济不振,仰仗中央,香港正痛苦地滑向边缘化。该醒醒了。■

  (谢国忠是财新传媒特约经济学家;本文的英文版首先发表在《南华早报》)

“要翻墙,用赛风”.