北京师范大学金融研究中心主任钟伟

2010年7月



钟伟：非常高兴有机会到博鳌21世纪房地产论坛给大家讨论房地产的东西，看到该题目，大家就知道我什么意思，很抱歉，在这个盛宴当中，天上掉下一堆鸟粪，这个悲观的观点我来提出来，为什么把我放在这个位置，因为我的观点非常的悲观。



　　我们来看一下，我知道诸位充满了自负、自信、骄傲、狂妄，但是中国经济好日子看起来已经到头了，我们看一下对宏观调控你应该悲观一点：



　　第一个是目前全球经济我就不去谈了，唯一值得信任就是美国，货币中唯一值得信任就是美元，未来也许会有其他的国家，譬如说澳元、加元也会比较的重要，但目前为止在全球货币竞争中美元胜出，在次贷危机之后，美国经济复苏的步伐是最为稳定的，在我们中国国内情况，2009年四季度的增长分别是6、8、9、 10，全年增长8.7%，今年四个季度最好的一个季度已经过去，包括房地产行业，包括宏观经济，最好的季度就是我们的第一季度，接下来的二、三、四季度3 个季度，如果宏观调控没有明显的放松，宏观经济将逐步滑坡。我们对通货膨胀的担心将逐步缓解，这是我们对经济宏观调控的看法，也就是全年经济增长大约就是 9.3-9.4%，比先前预估要低的多。对于房地产市场行业的看法，如果在目前的情况下没有继续的加码加料，那么有可能在国庆前后，商品房新房的销售会温和的转暖，但是我们看到的是十年，所以我们如果看过去十年跟将来是十年，房地产行业目前已经处于巅峰，在未来的相当长的时间，盛极而衰，包括中国经济，中国的人民币汇率，中国社会稳定等多方面我们都面临严峻的挑战。



　　而我并不确信，中国政府能够完成这些挑战，首先我还是看一下对中国经济中长期的，我们看一下为什么这么悲观的理由。



　　第一点就是看中国经济增长本身，房地产行业永远都是依托经济增长而增长的，目前普遍的看法中国经济将继续是个奇迹，因为在过去三十年它是一个奇迹，所以 2015年人均GDP超过五千美元，2020年我们将超过1万美元，2025-2030年中国可能超越美国成为世界上最大的经济体，但是面临挑战，什么挑战呢？目前中国经济规模大概5万亿美元，也就是说，中国以20%的地球人口，耗用了全球30%的资源，提供了全球10%的商品和服务，全球的资源越向中国集中，全球经济增长的质量就越糟糕，因为在中国经济增长的质量是最差的，全球目前每年消耗大约110亿吨标准煤当中，中国消耗其中的大约36亿吨，钢材中国每年年产钢材5亿吨，而日本每年仅仅生产五千万吨，美国仅仅六千万吨，全球铁矿石大概是85%被中国所消耗，化肥全球产量1.65亿吨，而中国居然每年消耗掉六千多万吨。也就是以7%的耕地消耗全球35%的化肥。



　　如果维持目前中国经济增长的既有的速度和轨迹，那么在2020年前后，当中国经济规模达到14万亿美元左右的时候，全球70-75%资源都被中国消耗掉，请问发达国家允许吗？



　　因此，必须要做出改变，中国的改变就是在未来10年内，我们必须以18%的人口，耗用全球36%的资源，提供全球18%的商品和服务。也就意味着我们全要素生产水平在目前的水平上必须要至少改善一倍，这是非常困难。



　　第二一个货币，刚刚金博士介绍了，由于货币现象引起的房地产的运动，最后房价其实也是一个货币的现象，那么为什么两者出现了这么截然不同的判断，那是因为金博士认为中国发钞的速度是就可以持续的我坚决不认为发钞的速度可以延续。



　　目前，中国和美国相比，中国的实体经济的规模大约是美国的1/3，人民币比美元更可靠吗？看一下中国人民银行和联邦储备体系比较的关系，目前广义货币在中国是66万亿人民币，相当于10万亿美元，美联储仅仅是9.8万亿美元。



　　中国流通中现金一季度大概是4万亿，现在微浮的有点收缩大概是3.8万亿，美国流通中现金9千零一十三亿美元，中国人民银行总负债24万亿人民币，美联储总负债2.3万亿美元，中国人民银行自有资金221亿人民币，美联储自有资金440亿美元，中国人民银行拥有600吨黄金，而美联储拥有8000多吨黄金，你认为中国仅仅以1/3的实体经济，目前发钞的总的规模折合成美元就和美国接近，你认为这种发钞的速度是能够延续，如果能延续，我们来看一下到 2020年左右，中国人民银行的总负债规模将超过100万亿，也就是超过GDP的100%。



　　没有任何的理由认为，这种超量的货币发行能够继续下去，货币政策必须作出调整，否则人民币对外升值，对内贬值的态势就必然导致汇率方面国际收支方面外汇储备方面重大的挑战。



　　我们已经习惯了在金融抑制的角度下靠廉价的货币政策来推动经济增长。未来不能了，最多十年。



　　第三城市化，有很多人说中国的农村有广袤的人口，在城市就有非常多新增人口将要出现，城市化和人口两个因素结合起来介绍，目前关于中国的人口有多种不同的版本，



　　一种版本认为2020年中国出现人口的巅峰，其他的版本是2030、2033、2050年，最悲观的估计认为中国人口的峰值将不超过14亿人，最乐观的估计认为中国人口的峰值超过16.5人，目前的官方数字是大概2033年人口达到14.5-14.6亿，请问中国未来的人口增长会怎样，有没有一个靠谱点的数据，到底2020年达到人口的巅峰，还是2050年，到底是14亿还是16亿，城市化率是一样的，官方的数字是48%，我们一般研究认为43%，但是国外的学者认为中国的城市化率已经高达70%，最后一种研究有些夸大其辞，但是不管怎样，也许我们高估从农村向城市可以转移的人口规模，也高估了这些从农村向城市转移的人口对商品房的承受能力，从人口和城市化的角度来说，也并不支持房地产行业产生像过去十年一样的辉煌，我们再看一下房地产行业在过去十年经历伟大的历史时刻，1998年我们有商品房，2007年房地产行业达到了同比增速最快，土地储备增速在2007年达到巅峰10亿平方米土地储备，2009 年有可能商品房和二手房销售也达到巅峰，大概7.5万亿人民币，在未来的两年之内，再建面积有可能达到巅峰，也就是不超过30亿平方米。



　　因此，我们总结一下，在过去的十年，中国经济走一步，中国的投资就走两步，中国的房地产走三步，考虑到目前中国的经济增长在未来十年就有重大的挑战，难以持续，考虑到中国货币化进程，发钞的速度极其泛滥难以持续，考虑到人口的增长具有巨大的不确定性，以及城市化进程，中央及地方政府的财权实权的关系完全就没有改革的意愿，当一个政府关注几个月的经济数据变化，却不关心几十年中长期发展战略的时候，这个政府是真要命的。



　　综上所述，我不认为房地产在未来十年还能够获得非常长足的明显的发展，巅峰已经过去，评论中国经济未来的十年，我的结论是在年内国庆节候可能会温和复苏，仅仅就房地产价格而言，大的都市圈，如金博士所讲有比较大的空间，但是作为一个行业，未来2-5年平稳增长，未来5-10年中性趋悲观，对于中国经济中国房地产以及中国政府治理能力十年以上的观点，我都持绝对悲观的态度，谢谢大家！

“要翻墙，用赛风”.