闲置地处理200年?

闲置地处理200年?

 

2010-9-9 每日经济新闻

 

   
随着房地产市场回暖,要求新一轮调控的声音居高不下。房地产市场需要的不是新的调控政策,而是已有调控政策的落实。

 

   
我国的房地产调控政策不可谓不严,有史以来最严厉的调控政策以及后续政策涉及地根、银根、闲置地处理以及预售款三方监管等,如果落实到位,房地产市场资金链紧崩,开发商不得不加紧销售回笼资金,坐地起价、待价而沽不复存在。可以说,除了房产税等少数措施之外,其他政策已经应出尽出。

 

   
到现在为止,针对房地产市场主要措施如下。

 

   
对房地产单独加息。二套房贷、三贷房贷加息三成以上,幅度不可谓不大。针对个人按揭与开发贷款实行控制,手段不可谓不强硬。虽然银行各有小算盘,但在银监会的五指山下,就算有心增加贷款也只能小打小闹。

 

   
房贷增速有所回落。根据央行上海总部公布的数据,上海的每月个人房贷新增量从今年4月到7月依次为83.1亿、56.9亿、30.8亿和2.7亿。另据央行7月底发布的《2010年上半年金融机构贷款投向统计报告》上半年内地房地产开发贷款新增4423亿元,二季度的增速明显放缓,房地产开发新增贷款仅1216亿元,较一季度大幅削减62%。不同的银行贷款量不同,相对于工行、农行、民生等银行,建设银行的房地产贷款步伐急速下降。预计今年年底将有四成开发贷款到期,对于银行、开发商、地方政府都是严峻考验。

 

   
为了满足房地产开发资金需要,这两年房地产信托大行其道,收益在10%到20%之间。银监会立马挥舞大棒,首先检查银信合作,要求表外资产表内化,堵塞了银行的贷款后门。最新举措是发布《信托公司净资本管理办法》,规定信托公司净资本不得低于人民币2亿元,不得低于各项风险资本之和的100%,也不得低于净资产的40%。截至今年6月,国内商业银行表外银信产品存量已高达2.8万亿元,其中绝大部分是房地产贷款。信托公司不得不像银行一样,四处融资补充净资本。如果一来,对于房地产的信托融资渠道将有明显的抑制,影响的规模起码在数百亿。

 

   
这些政策当然有用,关键问题是执行到位。值得关注的是,所有的房地产政策只要由地方政府主勺,大都打了水漂。

 

   
以土地增值税为例,从1994年颁布《土地增值税暂行条例》、2006年发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》到2010年5月发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》,可谓步步紧逼,1994年的条例只是大纲,土地市场气候未成,需要培育,2006年之后就是全球金融危机无法执行,2010年则是关键一年,清算土地增值税对于毛利率40﹪以上项目的利润影响应该在20﹪以上。估计2005年到2009年土地增值税流失数应该在2.52万亿,这对于开发商的资金链是沉重的打击。

 

   
有传闻显示《商品房预售资金监督管理暂行办法》即将出台,杭州等地已经发布了征求意见稿,定金与预售金对于房地产商的资金链举足轻重。据国家统计局公布的全国房地产运行数据,今年1到7月,房地产开发企业本年资金来源38876亿元。其中,定金及预售款9356亿元,个人按揭贷款5131亿元,两者合计14667亿元,占房企整体资本金比例达到37.3%,约合整体资金的四成。一旦对预售金严厉监管,就是套向资金链的一条绞索。预售金监管以往年份是只闻楼梯响,不见人下来。

 

   
严格执行上述政策,房地产的开发销售周期将大大加快,如果加上累进的资本利得税,房地产投资就会成为投资者眼中的鸡肋。当然,出于经济软着陆的需要,以及中国城市化进程,房地产黄金时代虽然过去,白银时代依然存在。

 

   
关键在于执行,光说不练,文牍有多高,信用就有多缺。

 

   
有个典型的例证是对于闲置土地不痛不痒的查处。8月19日,国土资源部公布今年各地上报闲置土地2815宗,面积16.95万亩。今年9月问责,10月基本完成查处任务。

 

   
言之凿凿的国土部至今没有公布没有公布违规开发商的名单,更没看到通报哪些开发商被取消了经营资格,国土部网站公布的是典型安全,对西安立丰御海置业等7宗案件的处理情况,以及6宗督办的违法违规案件。按这样的速度,现有的闲置土地是否要处理200年才能处理完毕?

 

   
新政重要,更重要的是落实;新政出台,必须兼顾中国经济转型的全局,如此才能言行一致,言出必果。

 

注:有一篇文章,《上海新思维:居中速争高效求高质》,可以与我的上海文章对照看。

   
社科院的作者,算是智囊的妙计吧。看后让人不知该怎么说。

   
今天收到一金融学者的朋友短信,说上海在洋务运动中不能自拔,信哉。

   
我没有地域观念,在上海时间比较长,希望看到参差多态与内在的生机,很多时候失望。三十年了,再不改,恐怕难与新加坡、香港无法比肩。

   
上海经济成悲剧,恐怕中国的经济也好不到哪儿去。就靠一个珠三角,独木难支。何况,珠三角也面临转型难题,在内生市场活力上,要好得多。

“要翻墙,用赛风”.

2010年9月10日, 4:11 下午
分类: 公民博客
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