高房价,地方政府一个巴掌拍不响

房地产市场仍在持续升温,同时,对当下房地产市场的声讨也在声温,继《华尔街日报》中文网专栏撰稿人崔宇称“中国房地产市场深陷‘非理性繁荣’”后,美国《福布斯》杂志在封面文章《中国的泡沫》中引用美国西北大学的中国问题专家维克托.施的话说,中国经济实际上是“一个庞氏骗局”,而这还不算完,著名财经作家吴晓波在被问及对当今房地产的看法时更是语出惊人,他认为当前的房地产市场可以用以下八个字形容:丧心病狂,穷凶极恶。遭受如此严厉的抨击,中国房地产到底怎么啦?

近日,美联物业近日发布了一份关于租售比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据,其中,北京在2009年商品房均价上涨幅度超过60%,而深圳等地也纷纷超过这一涨幅。统一按照上涨幅度已经分别达到了50%以上这一低估的房价涨幅计算:三城市房价的涨幅都超过了GDP的5倍。其中上海超过7倍左右,而北京与深圳在5倍左右。对于长期以来坚持高房价主要是因为由刚性需求的推动,同时有收入增长支撑的人士来说,这一数据无疑是一个天大的讽刺,在这样的数据面前,谁也很难否认目前的的火暴主要来自于投资甚至是投机的需求,与什么刚性需求和收入增长倒没有多少关系。

价格上涨总是来自于较多的货币追逐较少的商品,中国房地产市场的疯狂一般被认为有以下几个因素:较少的商品,主要归咎于政府控制了土地释放,城市土地国有和城乡二元结构,保证了政府对上市土地的垄断。至于较多的货币则有以下几个解释:有人认为主要是财富分配不均和缺乏投资渠道,导致20%的富人买走了大多数房子;有人认为是因为民营企业经营环境恶化,所以许多经营资本退出后投资于房地产,当然,选择买房子而不是持有现金,还需要低利率和通货膨胀预期的配合;此外,人民币的较低汇率也是原因之一,这不仅引来了境外热钱,外汇占款也加大了流动性。我不得不承认,上述说法都很有道理,有时候我在想,或许,上述这些因素(土地供应限制、投资渠道缺乏、低利率、低汇率、民营企业环境恶化、贫富悬殊、通胀预期)就如同一个个咬合良好的部件,共同构造出了房地产这台超级吸金机器。

可是,谁才是这台机器的创造者呢?近年来,对高房价的批判大多指向了地方政府和开发商,如吴晓波就说:“地方政府如果‘丧心’,开发商必然‘病狂’”。确实,在这一轮的房地产高潮中,地方政府获利最大,开发商次之,地方政府也确实是土地出让限制的实际操作者,但是,回到上面所考虑的那些因素,如果说地方政府让商品变得较少,需要承担一定责任的话,那么,又是谁让钱变得较多,从而共同推高了房价呢?一个巴掌拍不响,如果没有较多的货币,地方政府再怎样把土地供应的规模缩小,房地产的价格也不能如此一涨再涨。仅仅将板子打到地方政府屁股上,很难说是公允的,至于说房地产商,或许他们获取资源的手段有灰色之处,但高昂房价的责任,不可能由商人来承担,因为寻求高价本就是他们的工作.

导致钱多的因素不外投资渠道的匮乏、低利率、低汇率乃至通胀预期,这些其实都是宏观问题,理应由中央政府来负责。当然,我不是说中央政府与地方政府合谋建造了这么一台超级吸金机器,中央政府一再出台各种措施试图遏止房价,其用心是真实无疑的,作为社会稳定的看护者,中央政府当然不愿意房价过高。可是,客观而言,尽管中央政府有心想要遏止房价,但所出台措施又甚少触动上述最为关键的环节和因素,而之所以如此,在我看来主要是因为这些因素服务于比房地产更为重要的目标,从而难以撼动,如低利率的存在,主要是为了改善国有企业的赢利状况,以保持国有经济的主导地位;低汇率的保持,则是为了促进出口的高速增长;至于说今年以来日益明显的通胀预期,则是了为了刺激经济保障一定的增长速度,以保障社会稳定;因此,所有这些目标都有某种战略考虑,而很难轻易动摇,此外,为了随心所欲地运用利率、汇率和信贷规模等工具,现行金融体制的改革也就不得不延后,这当然也附带造成了投资渠道的匮乏,可见,无论是投资渠道匮乏,还是低利率、低汇率乃至通胀预期,它们对房地产的刺激作用在很大程度上乃是非意图的后果,项庄舞剑,意在沛公,没想到却伤了范增。换句话说,就算地方政府是有心为之,没有中央政府的这些措施的无心配合,那也是不行的。

近年来,中央政府措施频出,但其所出台的措施却并未触及上述因素,从而并不能损伤房地产的吸金功能,更不用说拆散这台超级吸金机器了。从比较短的时间段比如一年为期,出于维持一定的经济增速的需要,我看不出上述因素有重大改变的可能,而地方政府控制土地供应的冲动也不可能改变,因此,已经离谱的房价很可能还有上升的空间,土地标王还将频繁出现,这台疯狂吸金机器还将继续轰鸣一段时间。