“商住倒挂”将现比价复归趋势

 

2009年以来,伴随着住房市场疯狂及同期商业地产市场的低迷,国内绝大多数城市出现了“商住倒挂”现象,即同一地段的住宅售价超过写字楼甚至商铺的价格。随着2010年以来房价的持续上涨,住宅价格超过同位置商业地产的越来越大,“商住倒挂”呈愈演愈烈态势。

“商住倒挂”现象的出现,显然违背了商品价值决定商品价格的基本原理。相对而言,商业地产对位置的要求更高,加之属于理性的投资品,一般情况下价格高于对位置相要求相对较低的住宅价格。依照国际惯例,同一地区商业地产的价格一般为住宅价格的1.52倍。中国各地出现的日益严重的“商住倒挂”,显示了住房市场政策放纵至全民的过度投机;而商业地产的低迷,一方面说明实体经济对房产需求的严重不足,另一方面也反映了国家针对商业地产缺乏必要救助,过重的税费致商业地产经营困难,价格自然会低落。

“商住倒挂”是否将成为中国社会的一个常态?答案是否定的。根据马克思的劳动价值论原理,商品价值量的大小决定了商品之间的比较关系。一般而言,商业地产的价值,取决于该地产项目在未来时期收益的资本化,即总贴现值;而住宅由于多数缺乏直接的投资回报,房价主要取决于其生产成本,表现为生产成本与社会平均加成之和。由于估价的方法不同,决定了在正常的经济景气下,商业地产价格普遍高于住宅价格水平;而在经济萧条时期,由于不能带来正的收益,商业地产往往估值偏低,甚至可能低于住宅价格。

中国当前的经济,仍然保持了相当高的增长速度,各项经济指数显示经济正处于上升时期,之所以出现“商住倒挂”,说明我们的经济并不像经济数据反映出来的那么繁荣;此外,房价超过同等位置商业地产价格,正式房价的疯狂上涨的重要标志。

既然“商住倒挂”不正常,也就必然出现一个“溯本清源”的过程。经济学上有一个词叫做“比价复归”,指的是比价关系合理的两种商品,由于一种商品的突然上涨或回落,出现了比较失调的现象,正如目前一部分蔬菜价格超过肉价的不正常现象。随着时间推移,价格没有出现变动的商品,将发生与前一商品相同方向和比例的变化,使两者的比价关系恢复到原有的比例关系。

把“比价复归”原理运用到目前的商业地产和住宅比价上。在考虑到在正常情况下商业地产是住宅价格的1.52倍,而现实的情况是住宅价格普遍超过商业地产价格50%,实现比较复归的可能性有三:一是商业地产比住宅上涨更快;二是商业地产价格不变,住宅价格下降;三是商业地产价格上升,住宅价格下降。

根据笔者对我国房地产市场的分析,笔者认为今后出现第三种情况的可能性较大。这意味着在目前时期,商业地产开始具备投资价值,特别是“十二五”规划将大力扶持流通业的政策前景;与此同时,住房价格在经过非理性的暴涨之后,将面临一个长期的回落走势,最终回归理性的商住比价。