作者:孙骁骥 | 评论(0) | 标签:财经看点

近来,全国各大城市的公租房项目相继高调开工,人们“天天盼、月月盼”房价下跌的同时,依然心存疑惑,所谓能够解决“夹心阶层”住房问题的公租房会不会重蹈经适房、廉租房的覆辙,并不能从根本上抑制房价上涨?

按照房地产业“十二五”规划的设计,我国在两年后要继续新建保障房1300万套,也就是说,2010至2012年均保障房建设将达到600万套左右,按照套均60平方米计算,年建设3.6亿平方米左右,这将占到住宅比重的60%以上。如此大的建设规模,完全指望政府“倒贴钱”,是不太实际的。毕竟,政府的土地出让金净收益还远远不能满足公租房建设的实际资金需求。

因此,在公租房建设领域引入房地产投资信托基金(REITs)成了最近媒体热议的话题。作为既可以替政府省钱,又能调动社会资金力量的有效融资方式,中国的REITs很可能把公租房等政策性住房作为其“试水”的一个跳板。但公租房引入房地产投资信托基金却存在一个问题,就是说它会不会适得其反,不但没有产生抑制房价的效果,反而令房价再次积聚上涨的力量?答案很可能是后者。

回顾历史,房地产投资信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段,首先产生于20世纪60年代的美国。从创立之初,房地产投资信托基金的宗旨就是以盈利为目的、将绝大多数利润作为红利分配给股东的上市基金,这与所谓的福利住房扯不上什么关系。与之相反,从地产金融的角度来看,它的实际作用是提高房地产金融安全,通过扩大融资渠道从而扩大房地产市场,换言之,就是让更多的钱流向房地产市场,使得开发商的蛋糕变得更大。

在美国,那些买下公共住房和政策性住房的地产投资信托基金,有不少受利益驱使,提高租金,并且对公共住房进行商业化的“改造”,最终迫使贫穷的租户集体搬走。这类事例,在美国租房协会(American Rental Association)的报告中并不鲜见。学者萨拉•戈林(Sarah Glynn)在《另外一半的人住在哪》一书中如此评价道:“房地产投资信托基金已经成为大型国际投资的手段,并且,越来越多的国家正期待加入其中。房地产投资信托基金均偏重于短期内的金融收益,这也使其成为新自由主义下商务运作的理想体现。该基金的税收豁免权给股东带来更高比例的收益(美英两国的比例至少在90%)。这就说明,他们不仅上税额度最小,同时还削弱了在地产上的长期投资支持资产拆卖,这样必然会造成大量现有租户被迫搬迁。在他们寻找可以带来高效短期收益的资产的同时,他们事实上已经成为瓦解公共住房体系、廉价出售公共住房的有力工具。”

看来,房地产投资信托基金的侧重在于“效率优先”,而“兼顾公平”方面的作为实在有限,并且,我们也很难有理由相信中国的房地产投资信托基金和外国的在性质上有什么不同。于是,在最近媒体频频释放的信号中,我们只能做如此的解读,那就是房地产投资信托基金要进入中国,将会以政策性住房作为其跳板,以解决“社会资本兴趣不足”的问题。将来等待市场成熟后,再进一步放宽限制,使得房地产投资信托基金成为更多的企业投资整个房地产市场的平台。这到底会拉动房价还是抑制房价,不言自明。

其实中国高房价的根本矛盾,说来说去都是“老三篇”:房屋供应严重不足、高通胀预期、老百姓的投资渠道稀少等等,所有这些因素从各方面共同推高了房价。可以说,房子已经成为今天老百姓规避经济风险的最主要手段,因此,要解决这个问题,需要从土地供应渠道、货币政策、乃至基本的社会福利方面着力。想依靠修建房地产投资信托基金支持的公租房、廉租屋来促使房价下跌,就像把高房价归咎于中国特色的“丈母娘效应”一样,既解决不了真正困扰中国人的房市问题,也不是一个客观看待高房价现状的态度。

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