统计局说房价调控见成效 真的吗?

统计局说房价调控见成效 真的吗?

 

2011-1-21 每日经济新闻

 

   
笔者认为房地产黄金时代过去,白银时代到来。出于中国经济转型与人民币国际化两大原因,政府不可能放任房地产泡沫无止境膨胀,将持续维持高压态势。

 

   
统计局送来及时雨,发表署名文章称房价调控初见成效。如果属实,理应额首称庆,但仔细分析,却发现是空心汤团。

 

   
首先,目前统计局采纳的数据仍由开发商上报,笔者从来不相信深陷利益中人能够得出客观的数据。有资深统计专家吿知,即便数据不真实,各年的同比等曲线不应该有太大出入。但笔者连这一点也不信,原因很简单,我如果是开发商会编得让数据看似真实,房价略有上升,甚至把小数点后面的数字都给你标出来。但做得再真原始数据也是假的,同比曲线必然是假。不可能出现假假得真的结果。

 

   
国家统计局局长马建堂在2010年年末再度表示,房地产价格统计将改革,从2011年起,新建住宅的数据将充分利用房地产管理部门的网签数据,二手住宅销售价格调查为非全面调查,采用重点调查与典型调查相结合的方法,依据房屋中介公司上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。如果成真,2011年的房地产数据不会再闹荒唐的笑话。

 

   
如果此次数据利用网签数据,真实性大幅提高,虽然鉴于二手房阴阳合同盛行,仍有做假的可能。

 

   
其次,统计局的数据以同比与环比作为证据。

 

   
从4月下旬开始,调控效果初显。5月份,房屋销售价格同比涨幅开始回落,比上月回落了0.4个百分点,此后同比涨幅连续7个月回落,12月份同比涨幅为6.4%,比涨幅最高的4月份回落了6.4个百分点。从这一情况看,房地产市场投机性需求得到了一定程度的抑制,房地产市场调控取得了一定的效果。新建商品住宅销售价格同比涨幅变动更为明显。4月份,新建商品住宅同比涨幅为17.3%,从5月份开始涨幅逐月回落,12月份的涨幅比4月份回落了8.8个百分点。

 

   
我们来分别看看一线城市与其他城市的新建商品房价格。

 

   
2010年,一线城市全年房价大涨,京、沪、广、深四大城市新建商品住宅销售面积和销售套数同比均有所减少,北京全年成交量为1200万平方米,上海为937万平方米,广州为896万平方米,深圳为309万平方米,但房价出现整体大幅上升。

 

   
从全年均价看,1月10日北京市房地产交易管理网的数据显示,北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米,同比大涨42%,涨幅居四大一线城市之首;同一天上海房管部门发布的数据显示,上海全年均价达22261元/平方米,堪称全国房价最高的城市,全年均价同比涨幅为40%;广州2010年均价也突破万元大关,达到11579元/平方米,同比上涨23%;2011年1月8日,深圳市市规划国土委的最新统计数据显示,去年我市新房年度成交均价首次突破2万元,达到每平方米20163元,比2009年上涨33.2%。

 

   
成交量下降而房价上升,说明泡沫在增大。当然,统计局可以说新房涵盖范围不广,但新房上涨如此之高,很难想像二手房、商业地产等会在谷底徘徊。请不要告诉我经济适用房等保障型住房抑制了房价,大家关心的是市场,从来没有把官员大批入住的经济适用房当衡量标准。

 

   
二三线城市的房地产自2009年就迎来上涨高峰,不必提社科院的房地产泡沫指数中二三线城市占据大半壁江山,就笔者亲眼所见,两年前房价尚在低位的二三线城市这两年均出现了上涨,并且伴随着产业转移、人员回流、轨道交通建设和城市化有继续上涨的趋势。有时候,我们不信数据,信常识,信亲眼所见。

 

   
第三,统计局的环比数据更加喜人,如果同比增速如此之大,环比的平稳实在让人吃惊,后八个月月环比平均上涨幅度仅为0.18%。

 

   
笔者对环比数同样存疑,如果全年环比月平均上升0.15%左右,全年上涨幅度极小,那我们可以自豪地宣布调控已经成功。

 

   
可能肯定的是,观望心态确实在加重,这是调控的成果之一,影响到了投资者预期。全年房地产周期缩短、价格震荡,目前房价博弈激烈,有的地区的二手房交易价格高而摘牌者少,能够证明的也有媒体曝光北京中介影子公司增加、网签退房率增加。但调控十分困难,面临重重挑战,成果到此为止,投资者正在计算新的成本与政策风险。

 

   
冲着2010年的房地产市场,我们无论如何也不能说出调控已见成效,幸亏这次统计局的署名文章留有余地,只表示“国家宏观调控初见成效,2011年房价调控仍然任重道远”。

 

注:面对各地企业家,感觉转型压力。

   
并非专批地方政府,土地财政非地方政府之责。

   
新拆迁条例的拦路虎,土地财政与中介、法律不独立。

   
文章不可能面面俱到,但系列文章可以。

 

   
希望转型成功。

   
历史上有太多悲剧,最好的时期仅能吃饱饭。

   
现在中国处于难得的时期,没有割据,基本没有外侮,三十年改革有财富积聚,不该回到民不聊生的时代。

   
相信每个人的声音都会形成合力。

   
收到很多朋友来信,恕不能一一回复。

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2011年1月23日, 8:20 上午
分类: 公民博客