2010年房地产市场总结及2011年前瞻

2010年房地产市场总结及2011年前瞻

——刊于国务院发展中心《中国经济报告》2011年第1期

2010年是中国公众对房价调控最寄以希望的一年,也是最为失望的一年;与此同时,2010年是中国地方政府卖地财政和房地产开发商住房销售的大丰收年,两者合计创立预计超过3万亿元,大约相当于2010年中国经济净增长的部分。目前,政府的行为和中央实施的一系列政策,诱导了全国公众通过贷款和存款投资房地产的狂潮,希望借助房价上涨抵消通胀侵蚀。这些“合理预期”行为不仅加大了地产泡沫的程度,也将中国经济社会笼罩在异常凶险的泡沫破灭风险之下。

 

一、2010年中国房地产市场总结

(一)房地产业经营状况

2010年是中国房地产宏观调控频次最密集的一年,但同时也是房地产业最高歌猛进的一年。1-11月,全国房地产开发企业完成投资42697.33亿元,同比增长36.5%,不仅远高于2009年的17.8%,且明显高于城镇固定资产投资24.9%的增速;商品房销售面积82541.27万平方米,销售额为42277.89亿元,分别比2009年增长9.8%17.5%;房地产开发企业本年资金来源63220亿元,同比增长31.2%。其中,国内贷款11245亿元,增长25.0%,利用外资656亿元,增长59.0%,自筹资金23806亿元,增长49.6%,其他资金27513亿元,增长20.4%。在其他资金中,定金及预收款15935亿元,增长19.4%,个人按揭贷款7937亿元,增长13.2%

作为房地产开发经营业上游的、同样以经营地产为主要收入的各个地方政府,2010年土地出让收入高达2.7万亿元,比2009年全年增加70.4%,堪称有史以来的一个最大的丰收年。

如果将地方政府的土地出让收入考虑进去,全产业链的房地产业,2010年的经营收入可望达到惊人的7.4万亿元。按照45%的利润率估算,2010年我国包含地方政府土地经营在内的房地产业有望创造近3.33万亿元的超级利润,大约可占到2010年我国名义国内生产总值的9%——这属于地价升值带来的经济增长。

(二)房价再现2009年的上涨幅度

国家统计局数据显示,截止到201011月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%,涨幅比10月份缩小0.9个百分点;环比上涨0.3%。从20101-11月的新房销售数据来看,全国商品房平均销售价格为5124/平方米,仅比2009年同期的4785/平方米高出7.1%,较之2009年全年的增幅24.2%有了很大幅度的下降。但是,考虑到2010年一线城市商品房销售面积大幅度减少,销售面积增长主要来源于传统经济落后的河北省及中西部地区,以及多数省份的二、三线城市,这使得2010年的新房平均销售价格,与以消化住房存量为主的2009年,失去了位置上的可比性。

从销量明显减少的一线城市来看,2010年房价仍然保持了猛烈的上涨幅度。根据中国房产信息集团提供的资料,北京2010年新建商品住宅均价已达到20328/平方米,同比大涨42%,涨幅居四大一线城市之首;上海全年均价达22261/平方米,同比涨幅为40%;广州2010年均价达到11579/平方米,同比上涨23%;深圳均价20596/平方米,同比涨幅为33%

从国内最大的20家房企平均销售价格变化来看,2010年为10096/平方米,比2009年的8297/平方米上涨21.7%;如果考虑到销售区位的变化,同等地段房价同比变化,一般在30%左右。

国内城市二手房的市场情况,多是以一手房价格变化作为风向标,涨幅与一手房保持基本一致的上涨节奏和幅度。

据上分析,2010年我国房价的实际上涨幅度在25%左右,约为国家统计局公布房价指数的三倍以上。

 

二、越调控越疯狂的房地产市场

如果考虑到2010年是中国房地产市场调控最密集的一年,而且号称“史上最严厉的房地产宏观调控”,那么从房地产市场的实际运行来看,本年的房地产调控是完全失败的,甚至是背道而驰的。

纵观整个调控过程, 4月份刚刚实施新一轮房地产宏观调控政策时,房地产市场经历了一个量跌价滞的短期阶段,部分一线城市出现5-10%的价格下跌;然而,8月份以来,房价再次抬头,成交量也开始有所放大;随之而来的“9.29二次调控”看似严厉,“新国十条”对于房地产信贷政策的再次强调,而具体的落实仍属纸上谈兵。这导致了十一月以来楼市迅速“回暖”,年底各地再次出现了排队哄抢的过热现象。

2010年,中央政府相继出台了 新国十条新五条要求省级地方政府监管房价等措施,其中限制购房信贷政策和要求省级地方政府监管房价政策,曾被社会广泛看好,之所以起不到实质性的作用,以下五个原因是非常重要的。

一是积极财政政策创造的新的经济弊病。在凯恩斯的国家干预理论中,政府赤字一般要受政府长期预算能力约束,不应也不能通过大规模银行借贷手段,替代市场主体制造经济繁荣景象。这不仅会造成政府债务失控危及银行业安全,更因信贷规模过大导致严重的通货膨胀,使整个经济陷入严重的通货膨胀和企业冲入房地产市场的投机狂热。不可否认,政府大规模的公共设施投资有利于维护经济增长速度,并为中国城乡的现代化创造美好的蓝图;然而,在行政权力失控的中国,大规模的公共设施投资,不仅成为权贵通过工程转包自我分肥、攫取暴利的重要手段,更为经济转型和银行业安全制造了巨大障碍和隐患。

二是2009年以来极度宽松的货币政策,导致货币的购买力大幅度下降,客观上加剧了公众对未来时期物价上涨、房价上涨的预期。一种看法认为,通胀预期是公众对物价上涨的一种心理焦虑,这是一种片面的理解。通胀预期既是指人们在预期物价上涨下的心理冲动,更是在这种心理焦虑下所作出的一些列行为选择。例如,作为劳动者,他会要求增加工资;作为农民,他会直接对粮食提价;作为房东,他会租户付出更多的租金……近五年来,中国的货币供给每年平均增长20%,大部分被新增的建设用地和增发的股票吸收,真正流入实体经济的比重非常有限;而为了刺激实体经济的增长,中央持续保持宽松货币政策,这使得通胀预期下的物价、房价上涨趋势无法避免。

三是地方政府卖地生财愈演愈烈,成为2010年房价暴涨的重要推手。 十一五期间,全国共批准新增建设用地3300多万亩,土地出让收入7万多亿元,其中房地产土地出让占到绝大部分。其中2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币,同比增加70.4%,城市发展对土地的依赖有增无减,对房价的推动作用更多突出从某种意义上说,地方政府高价出让土地比炒房团的破坏性更大。所以,中央要求地方政府监督房价,这是一个重大失误;而国土资源部要求地方政府拿出10%的土地出让金治理农业水利,对于期望通过房产税制度取缔地方政府土地财政的人们,当会失望之极。

四是房地产限制信贷政策漏洞频频、形同虚设。4月份出台控制第三套房贷款、提高第二套房首付比例后,四大国有银行执行力比较强,但小银行和其他非国有银行,不但没有很好地执行政策,反而填充了四大银行临时停贷所让出来的市场份额。另外,由于银行业协会与地方建委、房地产管理局缺乏信息共享,导致信贷控制出现大量真空地带。

五是缺乏持有环节征税,导致居民存款围绕楼市的“大搬家”倾向。由于国内商业环境恶化,长期的高通胀预期,导致居民银行存款出现大搬家现象,很多人把存款取出来购置“只涨不落”且没有持有成本的商品房进行投资。据多家调查机构证实,在现有房价里,一次性付款量占到40%以上。也就是说,40%以上的购房钱都是私人存款的搬家,不是来自银行信贷。这个情况说明,如果不对住房持有环节征税,我国各地住房囤积和空置的乱像将更加严重,整个经济社会将完全被房地产绑架,陷入空前的危机爆发前夜。

总之,由于没有触及政府利益,过度迷恋房地产拉动的经济增长,无效的、越调越涨的宏观调控和地产泡沫的持续放大,成为贯穿2010年房地产市场的一根主线。

 

三、面临房地产泡沫破裂巨大风险的2011

迄今,中国房地产蕴藏了举世公认的、巨大的资产泡沫。在住房越来越脱离居民支付能力的条件下,房价越是高涨、越是居高不下,中国经济面临泡沫破裂的日子越来越近。

在房地产泡沫持续放大的过程中,中国经济还将面临着如下风险。这些风险中的任何一个环节爆发,都有可能引发房地产泡沫的破裂,从而给中国经济社会带来毁灭性打击:一是城市建设过程中大量占用耕地,而复垦的耕地多为以少充多、以滥充好,由此必然带来未来时期农产品的大幅减少。一旦国内出现粮食危机,必将引发整个经济社会陷入恐慌,引发地产泡沫的破灭;二是城市建设大量拆除民房,可能引发来自民间底层的激烈对抗、暴力冲突等大规模群体性事件,酝酿深重的社会动荡,引发地产泡沫破裂;三是政府通过财政支出和大规模银行贷款过度干预经济,必然对其他经济从事经济活动构成实质性挤出,产业体系特别是创新产业体系遭到根本破坏,房地产将成为经济增长的唯一驱动力。只要出现房价上涨乏力的情况,由政府债务危机诱发的、包括地产泡沫破裂在内的一些列经济危机将随之发生。

一旦地产泡沫破裂,近五年来房地产领域大量吸收的货币供给被挤出,有可能涌向粮食等基本消费品领域,有可能引建国以来最严重的通货膨胀,经济社会陷入完全的混乱和失控状态;即使社会混乱的状况得到控制,经济也可能如日本地产泡沫破裂之后,陷入“失去的十年”甚至“失去的二十年”。

尽管泡沫经济致中国经济存在巨大风险,但现有的房地产政策和体制,还没有看到房价松动的任何迹象。2010年以来,央行二次加息累计50个基点,但由于物价上涨更快,存款负利率的幅度更加严重,没有起到控制房价的作用;存款准备金率虽然收缩了部分贷款,但由于居民存款挤兑和大搬家,且大部分流入房地产市场,房价上涨在调控中越演越烈;近期财政部表态同意重庆市对高档住房开征房产税,对重庆房价上涨起可能到一定的抑制作用,但效果如何还需要看方案要点和开征后的实际情况。

考虑到中国房地产市场的政策市特征,展望2011年的房价走势,主要应考虑两大因素:一是各级政府领导的言论和行动;二是各种经济政策的组合力量,其中各级政府的行动是所有人应该观察的重点。

从中央政府层面,要看他们针对房地产宏观调控失败之后的对策是否具有实质性?中央领导人在住房民生和房地产拉动经济增长之间如何取舍?从地方政府层面,主要看其在卖地生财和保障房建设之间的取舍。

   
经济政策组合不能只看信贷增速,还要看包括政府债务、赤字在内的政府支出,居民银行挤兑和存款搬家情况,以及国际收支盈余和热钱涌入对货币投放的压力等等。如果只是信贷投放增速收缩了,而其他部分仍在扩张,通货膨胀以及房价上涨的局面,短期仍然难以改变。

总体来看,目前中国的房地产市场已经积重难返。不仅房地产市场的屡调屡涨让公众对政府失去信心,也让我们思考宏观调控房地产市场是否适合;另外,房价涨跌引发无房者和买房者之间巨大的利益冲突,两种势力得博弈让政府看起来无所适从,但腐败和政府本位利益诱使政府决策走向了一条“夯实泡沫”、“偷着笑”的不归之路。因此笔者倾向于2011年一、二季度之后,房价上涨到顶出现拐点、年底确立下跌趋势,2012年底房地产泡沫破裂的判断。可以想象,地产泡沫破灭的后果非常严重,政府、公众都应及早做好应对准备!

 

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2011年1月30日, 4:20 下午
分类: 公民博客
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