谁绑架了中国房地产?

 

—2011年1月25日星期二

 

      刚刚过去的2010年,中国政府税收收入过8万亿元,不计入预算内收入的各级政府的土地出让金收入高达2.7万亿元,其中首都北京达1639亿元,全国第一。同期,北京商品房销售总额2915.36亿元。如此一来,可算出土地出让金占房地产销售总额的56%。如果加上高额的房地产税费,政府真可以坐实“土地财政”之名。在房地产市场中,最大的赢家看来铁定是政府。

      不过,如果我们据此认为土地收入占房价的56%,是有失偏颇的。因为土地出让后至少两三年后才能建设成上市房产,那时地价房价都已经上升,此时地价与彼时房价占比,会有一个相当幅度的下降。

      国家统计局1月20日发布2010年经济数据显示,2010年国内生产总值(GDP)397983亿元。假定按北京的比例,估算出2010年全国房地产销售总额为4.8万亿元,则仅房地产直接市场,就创造了GDP12%有余的价值;如果算上房地产带动的60个直接相关行业,中国的房地产业的确撑起了中国经济的半壁江山。

      但是中国的房地产市场近年来备受污名化,比如说房地产业绑架了中国经济、绑架了中产阶层、绑架了人类物质之外的伟大梦想,房地产不是实体经济,等等。令人纳闷的是,房地产业真砖真瓦地满足了那么多的公众需求,直接带动了60多个实体经济行业,为什么还不是实体经济?

      人们说房地产业绑架了中国经济、绑架了中产阶层和年轻一代的伟大追求和梦想,其实主要原因都是因为高房价。但如果我们仔细分析,会发现不是房地产业绑架了中国和中国人,恰恰是有什么力量绑架了中国内地的房地产,导致商品房价格居高不下。

      中国的商品房事实上承担了过重的负荷,其中有合理成分也有不合理的成分。城市土地名义上为国有,实际上绝大部分使用权已经名花有主,要进行公共交通、绿地、文化设施、保障房等等建设,几乎都要通过拆迁征地等方式获得土地,这些成本全部一古脑儿地要由商品房来消化,而不是各个领域各自负担各自的成本。地方政府在农村低价甚至倒贴土地和厂房进行招商引资的成本,最终也一古脑儿要由“硕果仅存”的少量商品房来承担,因为政府是不直接创造财富的。打个简单的比方,一个地方政府总共征了1千亩地,其中500亩用来盖厂房招商引资低价甚至倒贴给企业;100亩用来建设公路铁路城市基础设施——这也是没有直接产出而且还要投入建设成本的;100亩用来建廉租房——这个和厂房一样,不仅没有产出而且还要投入建设成本,最后七扣八扣,只剩300亩用来建商品房!政府要用市场的价格征收城市和集体土地,却只有商品房这一块是用市场的价格来出让,其他方面都不是市场价格出让,都要政府补贴,而政府又不直接创造财富,因此这所有补贴的重担全部压到了商品房头上!这便是商品房不堪承受之重,也是商品房价居高不下的主因。而且,它们的影响,对于商品房价格来说,是一种极其刚性的成本推动型影响。如果说需求拉动型影响可以通过宏观调控对房价飙升起到一定的灭火和降压作用,成本推动性影响则根本不受调控政策的影响。政府的拆迁补偿成本、公共用地和建设、保障房、工业用地和建设的成本,最终都要打到商品房价格上,推高商品房价格。

      中国的商品房事实上在补贴工业、补贴保障房、补贴城市乃至全中国的道路交通等基础设施建设。它是当代中国的第一功臣,而不是许多人眼里的历史罪人!

      在当前商品房“万千负担集一身”的土地制度下,城市拆迁的矛盾主要来自两方面:从被拆迁户的角度看,如果拆迁补偿不足或安置不力,拆迁户是很难面对商品房价格的。尤其是当拆迁户原有住房面积很小的时候,更是如此。在过去漫长的历史过程中,城市贫困人口一家人住十几甚至几平方米的并非绝无仅有,但新建住房至少也有几十平方米。要让他们去面对,确非易事。不拆,他们起码还有一个即使不大、不好甚至可以说非常糟但终归有的蜗居;但一拆,其中一部分人可能面临拿着一笔不尴不尬的拆迁补偿款、却上无片瓦下无寸土的境地。因此,对于这一部分人的拆迁,实际上多数是除了付出市场价格还要倒贴的,至少是倒贴保障性住房,否则就有可能拆不下去。

      城市拆迁矛盾的另一方面,是在拆迁过程中,我们对于违章建筑的理解过于刻板狭隘,对既成事实概不承认。违章建筑产生时我们疏于管理,遇到拆迁执行时又过于简单粗暴。承认“既成事实”是国际和国内的历史惯例,1月21日开始执行的新拆迁条例第十六条就有足够的政治智慧在内:“房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。”也就是说,对于房屋征收范围确定前的“违章建筑”,是可以在尊重历史的前提下予以承认的。

      但是在更好地保障拆迁户利益的同时,拆迁成本的提高导致商品房价格的提高,是我们的进步必须付出的成本和代价。

      农村征地矛盾与城市拆迁异曲同工,甚至比城市居民更惨:农民廉价地失去土地和房屋后,却必须同时面对失业和城市高房价的双重挑战。而在农村征地,通常不会像城市拆迁一样给出倒贴拆迁户的高价,因为农村征地很多时候用于工业和高速高铁等政府贴钱项目,而不是像纯商业型城市一样直接用于高回报的房地产开发,因此征地价格往往被人为压低,不是真正的市场价格。而要是在征地过程中付出市场价格,那就意味着商品房必须为此承担更高的成本。

      综上分析,我们可以说,以政府为主导的经济竞争导致工业绑架了商品房、保障房建设绑架了商品房,还有基础设施建设绑架了商品房。

      在这种历史和现实格局下,我们是做不起新加坡和香港的保障房占大多数的美梦的。新加坡不到500万人口,是个人口增长缓慢的城市国家,而且其从1965年开始就进入了平稳和平的持续建设;香港人口不足700万,更是从1842年成为英国殖民地开始就进行了持续稳定的建设。中国内地人口十三四亿,而且进入史无前例的人口高速流动期,更要紧的是1998年以后,房地产才开始真正进入正常建设轨道,迄今也不过12年历史而已。假定一年按计划完成1000万套保障性住房,土地从哪里来?建设资金又从哪里来?以复旦大学金融与市场研究中心主任谢百三教授的估算,一套以60万元计价,则需6万亿元征地和建设资金,何财政拿得出来吗?就是房价再提高一倍也拿不出来。而且房价一高,拆迁征地成本还得水涨船高。而我认为谢百三教授的价格估算是靠谱的。2010年全国平均房价应该超过5000元每平米了,而住房需求最集中的一二线城市更是在一两万元以上;以平均每套保障房50平米计,平均下来60万元一套不离谱。

      香港地区和新加坡的商品房,即使也要补贴保障房和城市基础设施建设,但至少不要补贴中国内地那么大规模的城乡基础设施建设,更不要补贴工业。甚至,有可能是他们的工商业用来补贴保障房建设。

      即使一年千万套保障房真能够建设,全国一年600万大学生(他们90%以上集中在北京、上海、广州、深圳、杭州等一线城市),1000万民工进城,加上拆迁户,加上公职人员“近水楼台先得月”,也满足不了需求啊。那就排队吧,也许要从秦朝排到清朝也不一定。(FT中文网2011年1月26日,作者为信孚研究院研究员,专栏时评作家,著有《买房的革命》等书)

   

要翻墙? 用赛风.