耗费巨额公共资源兴建保障房,并不能分配给最需要的人群。并不意外,如何解决?

以限购令拉开序幕的此轮房地产调控,成败在保障房;保障房政策成败,则在于分配。

五年时间,3600万套保障房,这个由中央下达的计划规模空前,耗资以万亿计。指标层层分解,地方政府签下军令状,筹资、供地,紧锣密鼓。调控的思路似乎很清晰:只待保障房供应能够满足上升的需求,货币供应恢复常态,过渡性的限购令便可以退出。

然而,政策制定者或许没有考虑到:即便是抑制投资需求和扩大保障性住房供应双管齐下,假如保障房分配不能到位,新的供需平衡恐难建立。如是,保障房投入越多,潜在隐患越大。

近期,财新《新世纪》调查了上海、重庆、北京、深圳等数个代表性城市,发现正在耗费巨额公共资源兴建的保障房,并不能分配给最需要的人群。

上海复旦新校区旁,一片欣欣向荣的小区即将迎来新主人。这就是新建的公租房,将以接近于市场租金的价格对外配租。从租金之高,很难识别其保障房的身份定位,而政府主导下提供有限的租房补贴,最终只能惠及少数人。

在北京,现实中并不那么充沛的经适房、限价房房源,很大一部分流向了特殊群体。在要求普通百姓按规定层层申报审批、资格审查并公示的同时,直接向机关、事业单位“定向分配”,却在进行暗箱操作。而随着保障房源源不断地上市出售获利,相应的土地、资金投入无异于掉进了填不满的黑洞。

不是没有机会堵死这条路。早在2007年,北京市即酝酿禁止经适房上市出售。方案已有共识,就要付诸实施,但紧接着一份国务院文件以五年后允许上市的规定,确认了经适房投资获利的合法性。从此,寻租式分配更一发不可收拾。

今年5月上旬,深圳市近300人涉嫌隐瞒资产骗取保障房的消息曝出,深圳住建局对其分别下达行政处罚预告知书。这已是去年颁布实施《深圳市保障性住房条例》之后,深圳住建局启动第三批保障房违法申请案件行政处罚程序。

相比全国其他城市,深圳市较早颁布住房保障地方法规,依法监管可圈可点,但显然层层审批仍难堵住寻租漏洞。值得借鉴的是,深圳在加强监管的同时,还启动了法规的修订,并根据民意,增加了加强违规处罚等条款。

其实,分配难题的症结并不复杂,即在于现有政策制定和执行系统,不能对公共资源的使用运营进行有效的监督和制衡。最根本的破题之道,是推动分配制度建设走上法治化轨道,对既得利益者的寻租行为从制度源头进行制衡。

北京:神秘“定向房”

财新《新世纪》记者 蓝方 张艳玲

入夏的太阳烤着一块围起不久的工地。这片占地面积20多公顷、与北京海淀区东升乡八家村回迁房一街相隔的大工地,是传说中清华大学专门给教师修建的福利房。从清华大学南门出发至此,只需不到半小时车程。

这片原属于东升乡八家村的地块,早在2003年就以无偿划拨的形式,特批给素有“中国教育首府”之称的清华大学,用于解决教职工的住房问题。房屋性质属于“经济适用房”,但由于资金和拆迁问题,迟迟没有动工。

此次,搭北京市城乡接合部拆迁改造的顺风车,用于村民安置的回迁房盖好后,清华即可开工建设近5000套住房。加之此前在学清园建完的1000套住房,都将按市场价的三分之一至二分之一出售给职工。今年全国“两会”期间,清华大学校长顾秉林公开表态称,“十年内应该不会再愁教职工的住房问题”。

属于保障房范畴的经适房,通常对全社会进行公示,允许符合条件者自行申请并公开摇号发售。不过,这6000套房子只面向清华内部教职工。

据财新《新世纪》记者了解,教职工按照资历、职称、教龄等多项指标打分排队,具有购房资格的教职工以约每平方米2万元的价格支付给学校,房屋质量不仅不逊色于周边价格最高已达4万元的商品房,还享有低廉的物业费。目前,学清园的1000套住房已经分配完毕,八家村地区的5000套房子也已进入排队打分阶段。

清华大学的经济适用房,仅仅是北京众多不公开摇号发售的“定向房”项目之一。

“定向房”由来

清华大学在八家村地区的建房计划其实并非新闻。2003年,清华大学和北京大学分别获得了海淀区划拨的位于八家村地区和肖家河地区的地块,作为教育附属用地,用于建设教职工住宅。

尽管土地属于划拨性质,但对原住民的拆迁和安置费用,仍需学校自行筹措。

由于安置成本过高,两个村落的拆迁工作长期搁置。六七年间,清华大学、北京大学一带房价高企,早已超过普通教师的承受水平。教师房项目遥遥无期,因此引起两所高校教师的不满。

5000套教师公寓最终落地,对清华大学的教师们而言无疑是一件好事。“城市房价那么高,而高校、研究机构的工资水平都很低,没有住房方面的保障,不可能吸引人才。”中国社科院一位保障房研究学者对财新《新世纪》记者如是表示。

不过,这些住房通过“定向安置”的方式向特定人群悄然发售的同时,公开摇号的经济适用房源却一号难求。原本有限的土地和建设资源,再拿出相当大一部分用于“定向”,无疑更加剧了供应的紧张。

另据财新《新世纪》记者了解,在这些定向分配的对象当中,实际仍有为数不少者,收入和住房水平远超过北京市的经适房申请标准。

福利分房政策早在1998年即终止,清华和北大为何还有定向分配的“经济适用房”?

其做法,正源于1998年国务院下发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。尽管该份文件明确“停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化”,但提出“在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下,可以继续发展集资建房和合作建房”。

随后,《建设部等部门关于支持科研院所、大专院校、文化团体和卫生机构利用单位自用土地建设经济适用住房若干意见》的文件提出要积极支持这些单位自建经济适用住房。

又根据《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》的部署,在京中央和国家机关职工则可“在一定时期内”,按建造成本价,购买由国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局等统一组织建设经济适用住房。

至于有建房土地或对拥有产权的危旧住宅小区进行改建的单位,在符合城市规划的前提下,经有关部门批准,可利用本单位现有土地自建住房,按不低于同等地段经济适用住房价格向本单位职工出售。

这一政策缺口,酿就了数量庞大的“定向经适房”。

中央国家机关住房制度改革办公室课题组的专家指出,此类定向住房在销售方式上,依然以行政手段为主,切块分配给各单位后,再在单位内部按照福利分房的排队方法配售;在住房销售价格上,仍含有大量政府补贴。“从根本上看,依然是一种国家和单位‘统包、统建、统分’的福利供房模式。”

在强大的舆论压力之下,机关事业单位集资建房的问题越发敏感。

随着住房市场化的推进,自2003年开始,国务院政策转向,其后几年连续颁布的多个文件都明确“各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房”“任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房”。

此后,除了住房困难户较多的工矿区和困难企业可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下,利用单位自用土地进行集资、合作建房,其余各单位合作自建的定向经济适用房,多有延续“遗留项目”的色彩。

据了解,此后绝大多数高校除了按照国家政策向教师发放住房补贴,所能提供的服务包括两类,一是组织团购,二是组织老师申请限价房、经适房等保障性住房。

当然,能有土地建设经济适用房的单位依然少之又少,因而清华北大在政策转向的关口能够拿到两块划拨用地,也让不少高校眼红。

不过,一位不愿具名的社科院学者告诉财新《新世纪》记者,一些部委和大型的企事业单位,仍有各种办法“盘活”自己过去获得的划拨土地。如将废旧的科研楼拆除,把教育科研用地变性做居住用地等。

因而,即使在房改启幕12年后,仍有一些单位享受着自建的经济适用房,以大大低于市场的价格购房。

各显神通

随着城市扩张、土地开发加速,自己仍保有土地的单位毕竟越来越少。即使是向中央国家机关工作人员供应定向经济适用房的“两局”,土地也捉襟见肘。

一些强势单位不得不另辟出路。

在北京西郊的金顶北街,有着两栋特殊的“定向房”。这个被命名为“锦和园”的项目,业主为中央某部委的局、处级干部。两栋6层板楼均配有电梯,一梯两户,共144套,坐南朝北,楼距开阔,采光充足,夹杂在首钢灰色的家属区中,橘黄色的外墙格外打眼。新主人们已经部分入住。

不过,不同于在既往政策框架下的“定向经适房”,这两栋楼的预售许可证号为“京房售证字(2010)限18号”。

其中的“限”字,指代的正是两限房——一种以“限房价、限户型”的方式来保障中等收入夹心层的政策性住房。因政府对开发商的销售价格进行限制,在房价屡屡上涨后的今天,价格已远比同类商品房低廉。

两限房源通常对全社会进行公示,允许符合条件者自行申请并公开摇号发售。不过,在北京市住房和城乡建设委员会的“经济适用房、两限房项目公示”中,至今仍可看到,2010年的22个两限房项目中,惟独“限18号”不知影踪。

与锦和园项目类似,近几年,北京市陆续有两限房项目,以定向安置的名义向公务员和事业单位等特定人群进行非公开发售。

楼盘以两限房身份登记在案,销售时却从公众眼皮底下公然消失。此虽屡遭知情人或媒体曝光,但近几年这种面向公职人员“定向”分配的方式,始终暗流涌动。

一位在长期从事保障房建设的业内人士告诉财新《新世纪》记者,正是因为各中央国家机关所能分配到的定向经济适用房有限,各部委难以直接向北京市要到划拨地块,因而将目标转向两限房,从“要地”转为“要房”。

常规的方法是,各部委与北京市的相关部门联系,谈妥数量和价格后,再与开发商直接对接,委托开发商在其通过“招拍挂”程序获得的限价房地块上建房。

如此一来,此类两限房不需经过市住建委的分配环节而直接定向分配,实质上是集资建房政策下的“定向经适房”的衍生品。

不过,两限房资源也十分有限,“定向房”的步伐开始紧跟保障房的品种,不断推陈出新。

2011年4月15日,北京房山推出了“限房价、竞地价”的中小套型普通商品房项目——房山区长阳国际城。1594套房源三天内销售一空的同时,另有800套房悄然“消失”。

此“限房价、竞地价”的限价房,较之此前“限房价、限户型”的两限房,区别在于确定商品房销售限价后由开发商竞投地价,出价最高者得。这样的做法,相当于地方政府在土地收益上部分让利。

新品种推出之初,房山区政府就有意回购800套房留作己用,以备“招商引资”之时供给企业定向分配。不过,具体的分配对象尚未确定。

在诸多保障性住房定向分配的格局下,真正被推向市场的人,绝大部分是体制外的普通企业职工。

“无土地的单位和无钱单位的人只能看别人分房,还不得不花比别人高一倍钱去买商品房。”一网友无奈地表示。

尽管相当多的普通公职人员收入水平并不高,亦有相当大一部分职工可归入政策性住房覆盖范围,但在不少学者看来,针对这一群体的定向配售,不仅程序不公开,且严重损害了社会公平,滋生了腐败。

“他们不买房,不知道市场,就出不了好的政策。”一位学者如是说。

上海:保障房均分难

财新《新世纪》记者 张艳玲

不知不觉中,上海市几个经适房楼盘陆续转成了公租房。位于上海市国权北路与国秀路路口、与复旦大学新校区比邻的新江湾城公租房项目,就是其中之一。放眼望去,楼盘档次不输周边的中高档商品房。

该项目和徐汇华泾地区的馨宁公寓同属上海市第一批公租房,6月份将接受申请,面向全市供应。据财新《新世纪》记者了解,这两个项目在2008年已规划为经适房,其中徐汇华泾项目最初设计就是上海中心城区最大的经适房项目。

然而,自去年底起,经上海市政府统筹,两个项目陆续改为公租房项目。与此相对应,上海市经适房的供应计划大幅缩减,由从2008年规划的3年内开工30万套,改为供应20万套;公租房则在2011年供地计划中,首次安排供地100公顷。

经适房的分配限制也在收紧。今年4月底,上海进一步规定,经适房所有人去世后,不能继承产权。

复旦大学学者郝前进对财新《新世纪》记者分析说,上述转变很大程度上与上海经适房分配难有关。

经适房为何转公租房

上海市由经适房转型的公租房共5000多套。最初设计是为“中低收入阶层”兴建。然而,分配过程中,对于“中低收入”的定位却屡遭挑战。

2008年,上海市首次决定建设经适房。根据人均月收入低于2300元的标准,确定了5年30万套的规模。

2010年7月起,上海首先在徐汇、闵行两区试点,以4800元-5100元/平方米的价格向审核通过的申请者出售。奇怪的是,2000多户通过经适房资格审核的家庭,至今仍有数百户未能买房。

为什么这么便宜的经适房卖不掉?复旦大学副教授陈杰参与过上海政府保障房政策研讨。他告诉财新《新世纪》记者,这一方面是由于根据划定的“准入收入”,很多通过审核、甚至摇到号的家庭实际上买不起经适房。全市占比为40%的中低收入家庭,当时平均年可支配收入约5.26万元。按一套经济适用房35万-40万元计算,即使是拥有银行两成首付贷款资质的家庭,房价收入比仍然高达7-8倍,已超最高可承受能力范围。另一方面,在上海市官方测算的30多万目标人群中,大多数人已有住房,除非经适房条件更优,才愿意购买。

大量投资难以快速回收,政府只好通过放宽经适房准入标准,消化积压房源。今年3月,上海市政府公开表态,放宽申请经适房的收入和财产标准,收入限额从试点标准人均月可支配收入限额2300元放宽至2900元,财产限额也从人均财产限额7万元放宽至9万元。

此举引发舆论质疑。不少人大和政协委员指出,标准放宽,符合条件的人可以虽然买得起经适房,但这些人不是困难群体,达不到保障的初衷。

而经适房满五年便可上市交易的规定,又带来了用公共资源救济富人的争议。深圳一位普通读者对本刊来信指出:“保障房的荒谬性还在于,就算完全依法依规,一个总资产5万元的人,可以购买总价50万元的‘保障房’,再拿去卖250万元;总资产200万元以下,又无权购买保障房的人几十年都白干了!这才是最大的不公平!”

面对舆论压力,上海市对经适房产权将采用“政府和个人共有持有”的共有产权模式运行。具体规定经适房产权由政府和购买人共有,一旦上市交易,按共有产权份额分割价款。

不过,“共有产权”也并不能真正实现分配的公平。陈杰说,哪怕是个人只占40%到50%的比例,你出售了、买了,就是一种投资,“不管线划在哪里都会有争议”。

一波未平,一波又起。经适房产权的继承问题,又引发福利分配的新争议。于是,上海市在2011年4月底出台通知,规定在申请过程中,申请家庭成员死亡的,要重新审核购房标准、房型;产权登记后家庭成员死亡的,经适房可以继承,但不享有居住使用权,仅享有经适房回购或者转让后分割所得价款的权利。

不过,即便堵死了继承权的漏洞,上海也还面临保障房房源减少、土地难求的现实。一位参与过房改的资深官员说:“好不容易找来了土地、建了低价的房子,结果成了他赚钱的工具,用于保障的房子却越来越远,这是不对的,所以一定要加强监管。”与此有关,认为经适房是“无底洞”的想法十分普遍。

几经反复,经适房分配困境难以破解,将经适房改为租赁房纳入公租房范畴的政策,提上决策机构的议事日程。从2010年9月开始,经适房华泾项目调整为公租房、配套商品房,随后徐汇区“馨宁公寓”和杨浦区“新江湾尚景园”也相继作为公租房项目推出。

分配争议此消彼长

无奈的是,作为经适房代替品的公租房也有分配问题。

为避免房子分不下去,上海政府决定对公租房不设收入门槛。陈杰进一步解释,收入线并不能保证分配公平,而且在中国核查收入太难,弄虚作假防不胜防,监管成本巨大。

在陈杰看来,由于公租房只租不售,无法套现,且上海公租房的租金仅略低于市场价,这就使得公租房基本“无利可图”。那些寻租或投机者失去兴趣,从而公租房真正给到需要的人手中。

2011年4月7日,卢湾区、虹口区、徐汇区等7个区成立首批七家公租房投资运营公司,职能为独立运营公租房投资、建设筹措、供应和租赁管理。在具体运作时,将以略低于市场租金水平的价格,与租户签订最长不超过六年的租赁合同,上海市财政给予资本金补贴。陈杰表示,运营机构自负盈亏,可以让公租房不成为政府的负担。

新的矛盾又产生了。由于公租房房租接近市场价,补贴便成为体现保障程度的杠杆。一位曾参与房改的资深官员告诉财新《新世纪》记者,因为有政府的补贴,买不起房的人才能租得起;也正由于对政府补贴的依赖,租赁房变成“赔钱货”,最终总是要靠出售产权回笼资金。

早在2006年开始在上海浦东新区试点的“人才公寓”,即是如今各地公租房的雏形。其定位为解决青年人才阶段性居住困难,以租赁模式面向具备一定条件的年轻人才。按照规定,人才公寓要求申请者必须是注册并入驻在该高科技园区的企业员工,大学学历,与企业签订一年以上的劳动合同等。根据房间条件不同,租金在每月400元到1100元不等,由政府和企业给予相应补贴。

郝前进认为,人才公寓虽然保障范围小,但目标对象定位清晰,在具体操作中辨别简易,不易出现寻租腐败行为。但这种补贴,操作上普遍是定向发放。

由于未设收入线,上海公租房将分配自主权交给了区县政府,由区县政府确定最终申请条件。公租房起步阶段供应量少,加之有政府补贴以较低的租金出租,房屋供不应求,政府更愿意对当地纳税的企业定向配租。闵行区七宝镇联明村的蚂蚁工房,租金比市场价低三成左右,由于房屋供不应求,只租给在七宝镇纳税超过100万元的企业的员工。但是在大多数人眼中,此种“定向”的补贴,已偏离了公租房公平分配的初衷。

死循环

上海保障房遭遇的困境,也是全国保障房分配问题的缩影。随着中央提出2011年公租房建设220万套的目标,不少城市开始面临同样的两难选择。

在重庆,2010年政府承诺三年内建设4000万平方米公租房,以满足200万人住房需求。今年计划向社会推出1000万平方米,相当于去年重庆主城商品房销售面积的一半。

保障房的数量忽然间超过了申请人。今年3月2日第一次摇号推出60万平方米公租房,却没有多少人申请。重庆因而将第二轮摇号日期从10月份提前到5月28日,并宣布放宽公租房申请条件,取消申请人收入限制,参加工作三年以内且没有住房的公务员,也列入了公租房申请人群。

随着准入条件向高收入者倾斜,低收入群体租不起房的难题却没有破解。尽管重庆承诺租金水平一般不超过租赁户收入的六分之一,但对于真正的低收入群体而言,每平方米9-11元的租金,用于支付面积35-80平方米的房屋,仍是不菲的支出。远离城区的位置增加了交通成本,也进一步动摇了低收入群体的申请意愿。

这使重庆市公租房陷入新的尴尬。在房地产商看来,大量的公租房建设对商品房的挤压是不言而喻的;房子建好后租不出去,公租房资不抵债的风险也在潜伏。

或许正是意识到风险的存在,重庆市市长黄奇帆曾公开算账指出,未来3年-5年内将允许三分之一的租户购买产权,出售公租房产权和配套商铺是重庆市政府用于偿还银行本息的主要方式。此言一出,武汉、广州等城市也纷纷效仿。

但郝前进认为,将公共财政补贴的公租房出售给承租人并不妥当。他说,目前各地法规不完善,管理上又不能保证公众的参与和监督,必然重复过去福利分房的老路。

事实上,对于公租房的走向,决策层的认识也一直存在分歧。接近决策层的人士告诉财新《新世纪》记者,最大的担忧是,出售产权虽然可以解决当前的资金难题,但若不能堵住其上市交易获利的窟窿,又必然重蹈经适房覆辙。

除了重庆明确规定三年之后承租人可购买公租房产权,但再交易必须由政府回购,各地对未来是否允许再上市交易都没有明确规定。广州市国土资源局工作人员告诉财新《新世纪》记者,出售方案正在制定过程中,具体出售给谁、按什么标准、怎么上市再交易还没有定论。为了回笼建设资金,甘肃、吉林、新疆、云南等地甚至以“共有产权”的方式出售廉租房。知情人称,建设部最初对出售产权做法也不认可,但随着保障性住房任务推进,各地确实资金困难,企业、银行参与性不强,只能默许各地试点出售产权。目前的态度是“允许各地试点,不会卡得太死,也不会推广哪种模式”。

对此,中国社科院学者倪鹏飞认为,“国外确实有将租赁型房屋出售产权的做法,但前提必须是房源充足、城镇化发展稳定”,而中国现在处于城镇化快速发展时期,有大量的人口聚集到城市,至少未来20年不应该允许出售保障房产权。

上海财经大学教授姚玲珍则担心,保障房分配存在诸多制度漏洞,经适房上市交易的利润滋生了大量寻租腐败行为,允许公租房出售产权虽然缓解当期政府的资金压力,但也等于鼓励了寻租,且仍把建设压力留给了后期政府。

租售争议尚无定论,保障房分配究竟何去何从?姚玲珍强调,住房保障法底层设计尤为重要,应明确保障对象,确定租售并举的保障方式。

租赁公租房保障长期持有,经适房出售则用于回笼资金再建设,但经适房要封闭运行,卖给符合经适房条件的人或回购给政府;同时要加强市场监管,确保各单位自建房与社会分配方式接轨。

据了解,《住房保障法》方案已起草完毕,目前已将经适房“共有产权”、公租房“只租不售”的思路纳入方案。但参与立法讨论的中国政法大学学者王涌认为,共有产权的规定可以起到压缩利润空间的作用,仍没有解决根本问题。

郝前进强调,从国际经验看,各国根据不同国情建立了不同的保障房模式。

就国内而言,大城市和小城市对保障房有不同的需求,因此目前允许各地自发尝试是可取的,但法律上仍需对保障房制度作出长远安排,同时更要建立公开透明的机制。在法律制定过程中,必须引入公众参与讨论。

深圳:“阳光分配”风暴

财新《新世纪》记者 符燕艳

中国保障房制度在遭遇建设、资金之困后,面临更为复杂的分配难题。而深圳,再次走到风口浪尖。

6月2日,深圳公布最新政策,明确规定2011年至2015年“十二五”期间,禁止保障房上市交易。

对深圳而言,保障房分配波澜不断。保障房申请审查不可谓不严格,但依然乱象丛生,骗购层出。每次公示申请结果,都遭社会舆论质疑。

因受质疑,深圳住建局不得不在终审后,再次核查并再次公示。《深圳市住房建设规划(2011-2015)征求意见稿》亦总结称,“十一五”期间,保障性住房建设分配不理想,保障性住房开工率、竣工率和分配率都较低。

一位大型开发商高管向财新《新世纪》记者透露,这个现象已引起广东省委书记汪洋的重视。“汪洋关心的是,深圳在资格认定和审查上花了这么多资源,还是问题重重,是否有解决的办法?”

由于骗购严重,《深圳市保障性住房条例》出台不足一年,被迫再次修改。新条例加大处罚力度,修改后的条例正待广东省人大审议通过。

其中,重典惩治仅是手段之一,深圳住建局官员认为,禁止保障房上市交易,才是从制度设计上对骗购加以根本杜绝,防止有些人因“利太厚而铤而走险”。

对此,综合开发研究院(中国·深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁认为,这是大势所趋。他表示,“深圳土地已少,房价过高,再不做好保障房的分配,政府压力就太大了。”

骗购丛生

2011年1月,深圳开始第二次保障性住房申请,8000多户名单中,出现诸多奇怪的申请人:零资产、异地公务员、、豪宅住户、百万富豪……申请合格率不足七成。

5月,深圳公布《关于第二次保障性住房终审工作相关情况的说明》称,8148户申请家庭中,5521户为合格申请家庭,合格申请家庭占受理申请家庭总数的比例为67.7%。

按《2010年深圳保障房申请条件》要求,保障房申请家庭总资产不超过32万元,申请人、共同申请人在深圳或外地也不拥有任何自有形式的住房和建房用地等。

“在我们审核过程中,发现很多涉嫌隐瞒财产的行为,其中资产最高的一户拥有300多万元。”深圳住建局法规处负责人告诉财新《新世纪》记者。

以零资产申请家庭为例,2010年10月复审合格的家庭中,共有几十个家庭申报的总资产是零。更有甚者,有些家庭2008年、2009年的人均可支配收入也都是零。而在今年5月终审二榜中出现的名单,零资产家庭几乎绝迹。

“深圳将申请人的财产进行公示,这在全国绝无仅有。只有公示,才能引起社会的普遍关注。”上述法规处负责人称。

以终审二榜的名单为例,对申请人公示的信息除了居住地地址、住房状况、工作单位,还包括银行存款和理财产品、证券、保险等市值,车辆、商铺、其他资产等财产信息。

“我们已尽量做到公开透明,也做了很多工作。有些没能查出来,只是手段有限而已。”上述官员不由感慨,“保障房申请出现问题,我们遭受谩骂,实际真正应该指责的是违法申购家庭,因为当事人不诚信申报。”

上述官员认为,保障房分配很大问题还在申请人的诚信。而整个社会诚信体系尚未完全建立,查实较为困难。

审查之难

深圳对保障房制定的是“九查九核”及“三级审查,三次公示”的申请审核程序,较其他城市,其制度更为公开和透明,在全国也算是最严厉的审查制度之一。

所谓“九查九核”,即指核查包括户籍、房产、车辆、商铺、存款、证券、贷款、保险和优抚九项内容。“三级审查”指街道、区和市三级,同时在街道和市的审查中进行公示,即“两次公示”。后来在实际操作中又增加了区级公示,变为“三次公示”。

深圳住建局法规处官员向财新《新世纪》记者解释,虽然深圳实行三级审核,但市级才能对申请人资产情况全面审查。“街道一级,只是收集材料而已。”

他表示,获取申请人财产信息耗时耗力。“申请人在银行或券商中的账户信息,必须市级才能沟通获取。有些申请人的资产账户是外地的结算公司,沟通就更费劲。还有,外资银行不会向我们提供这些材料。”

一名长期从事国外保障房制度建设研究的人士向财新《新世纪》记者表示,国内这种情况确实很难解决。他说,国外保障房申请人的财产很透明,因为和税收挂钩。“国外逃税的处罚非常严厉,一般人不会轻易逃税。”

令深圳住建局为难的还有,“我们审查人手特别少。”上述住建局官员称,8000多户申请家庭,如果要逐一入户调查,都需要人手。“而入户调查又涉及侵犯居民隐私,因此就要想办法获得其他相关部门的配合。”

综合开发研究院(中国·深圳)的宋丁对此也深有同感。他指出,保障房分配的问题主要是监督队伍薄弱,基本处于无监管状态。“原来保障房数量不多,现在一下增加十几万套,涉及的环节又太多太复杂,只有几十个人来管理,根本管不了。”

他认为,至少要建立起匹配的监管队伍规模,同时在保障房的分配中,充分体现民主和阳光的特点。

重典治乱

早在2010年3月,深圳市房地产研究中心副主任王锋曾对财新《新世纪》记者表示,“现在住房保障主要是没有惩罚机制。”他曾希望,中国住房保障法能在2013年出台,这样“有法就有保障”。

早在国家住房保障法出台之前,2010年6月,深圳便出台《深圳市保障性住房条例》,对虚假申请做出处罚。其中规定,申请住房保障的家庭或单身居民,以隐瞒或虚报人口、户籍、收入、财产和住房等状况的方式弄虚作假的,处5000元罚款;并自驳回其申请或取消其轮候资格之日起三年内,不予受理其住房保障申请。

但深圳第二次保障性住房申请暴露出的诸多问题,说明5000元的罚款不足以震慑。深圳再次对《条例》进行修改,将罚款金额大幅度增加,拟对不符合条件的骗购人处10万元罚款,并终身不再受理其住房保障申请。同时如果骗购人申请成功后被主管部门发现,则加处1倍罚款,达到20万元。

上述《条例》的修改,已获深圳人大的审议通过,只待广东省人大通过即可正式实施。宋丁深感欣慰:“重罚是非常必要的。”

骗购根源

然而,重典能否治乱?深圳住建局法规处一官员不以为然。他认为,重典可以某种程度上治乱,但不能从根本上解决问题。解决保障房骗购,最终需要通过制度的合理设计来加以根本杜绝。他认为,骗购现象的发生,根源在于保障房可上市交易。

就取消保障房上市交易,深圳一直意见不统一。有人认为该上市,有人认为不该上市。这次修改的《条例》并没有取消保障房上市交易的条款。上述官员透露,一是时间紧迫,先要解决处罚力度的问题,其他不完善地方还待后续修改;二是在是否取消保障房上市交易问题上,观点有分歧。

目前,深圳保障性住房采取租售并举的做法,大致可分为安居房(含经济适用房)和公租房(含廉租房)等。根据国家有关规定,经济适用房五年后可获得产权并可上市交易。

“如果只租不售,保障房后续建设资金的压力就很大,不能实现保障性住房可持续性发展。同时政府后续监管也面临更大压力。”上述官员表示。

不过,保障房若可上市交易,在利益的驱使下,难免会有申请人弄虚作假,也很难避免出现寻租式分配。“获利空间太大。不少人稍有一点利润就可以铤而走险,何况这个事利润成倍。”这位官员说。

6月2日,深圳市政府印发《深圳市住房保障发展规划(2011-2015)》,明确规定在2011年-2015年,禁止保障房上市交易,由政府以扣除增值收益的价格回购,并重新分配。这份最新文件显示,在保障房遭遇公平分配种种困难面前,深圳将从制度入手,从制度上杜绝骗购驱动。

宋丁表示,禁止保障房上市交易是大势所趋,不少地方也有同样想法。

中原地产代理(深圳)有限公司二级市场常务副总经理玉家雄认为,深圳保障房就制度层面而言,相对清晰和透明,未来能否做好,“主要还是在执行层面,尚有很多改进空间。”

来源:《新世纪》周刊

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