中国房地产：泡沫要破裂了吗？

中国房地产市场是否出现了可能破裂，影响中国经济增长并动摇全球经济的泡沫，这是从巴西铁矿石贸易商到伦敦金融城对冲基金经理的所有人都在问的一个问题。英国《金融时报》中文网从今天开始推出中国房地产专题，本文是这个专题的首篇文章。英国《金融时报》驻北京记者站站长吉密欧(Jamil Anderlini)在此文中表示，无论泡沫破裂与否，中国当前的局面是不可持续的。

在1998年中国政府决定将大部分城市存量住宅产权私有化之前，大多数中国人甚至都没有想过有一天能拥有自己的房子。

尽管现在的中国官方数据显示城镇居民住房自有率达到了89%（许多人对这个数字颇有争议），但分析师们指出，中国房地产是目前保持全球整体经济健康最重要的一个因素。

瑞银(UBS)经济学家乔纳森•安德森(Jonathan Anderson)表示：“房地产和住房建设主导着中国内地的增长模式。它们是决定大宗商品需求的最重要因素，是中国外部盈余最大的非主流推动力，而且事实上是真正理解家庭资产负债表、储蓄和投资的关键因素。”

去中国任何一座城市看看，密密麻麻的起重机和永不停歇的建筑工地，应该足以让最漫不经心的观察人士明白房地产在这个全球第二大经济体中的重要性。

尽管经济学家和分析师没有就中国房地产价格快速上涨和大规模建设热潮是否真的形成泡沫达成共识，但一些中国官员强烈担忧，长期而言，当前的增长是不可持续的，这一点几乎得到了所有人的认可。

按照一些人的估计，中国目前消费了全球多达50%的主要大宗商品和原材料，比如水泥、铁矿石、钢材和煤炭，而中国房地产是这种需求的主要推动因素。

例如，房地产建设直接占到中国钢材使用量的40%左右。

但是如果把家用电器、汽车生产、与房地产相关的基础设施以及其它依赖房地产的行业考虑进去，中国高达三分之二的钢材消费量基本上是由房地产支出推动的。

自去年以来，中国政府一直在努力遏制房地产价格飙升，并限制遍布全国的对中高端住宅开发的过度投资。

与此同时，中国政府史无前例地推出了建设数千万套政府保障性住房的计划，为不再负担得起在城市买房或租房的绝大多数中国居民提供住房。

该计划的目的是在商品住房市场放缓之际继续投资和建设热潮，但也是中国政府解决日益扩大的社会差距的一种尝试——在一定程度上这是中国如此高速增长所造成的。

实际上，中国房地产市场的兴起一直伴随着一系列意料之外的副作用。

一些分析师估计，如果把居住在城市中的庞大农民工人口考虑在内，中国主要城市的实际住房自有率可能接近45%，而不是官方所说的89%。

地方政府目前很大一部分财政收入都严重依赖向房地产开发商出售土地，而向普通老百姓征地或许是中国严重社会动荡的一个最大来源。

尽管中国官方数据通常很难解读，而且最近数据显示经济形势好坏参半，中国房地产市场的命运仍将影响从澳大利亚矿商到德国出口商乃至美国消费者的所有人。

安德森表示：“从宏观角度看，如果你不理解中国房地产，你大概就不会理解中国。如果你在追踪这些大宗商品和行业（比如金属、水泥、铁矿石、煤炭、汽车零部件、建筑设备、发电机械等等），你最好能对中国内地的房地产市场做出正确的判断。”

译者/何黎