时间：2011年3月16日
地点：财新《中国改革》会议室
主持人：付涛
参与人：林家彬、黄小虎、秦虹、范小冲、雷鸣
十一届全国人大四次会议闭幕后，国务院总理温家宝在3月14日上午的记者见面会上指出，为抑制高房价，中央除了对地方政府实行问责制、改善房地产宏观调控，还有一个重要措施就是“加快保障性住房建设”，从供求上解决问题。
“十二五”期间，中国将建设3600万套保障房。其中，2011年建设1000万套，2012年建1000万套。为此，中央财政今年将向地方补助1030亿元，“用地必须单列，做到应保尽保”。除了棚户区改造项目，“主要用于公租房和廉租住房”。
同时，温家宝还特别强调，保障性住房的设计和建设，必须有高标准、高要求，要确保质量、安全和环保。同时，现在就要“着手制定规则，完善保障房的管理和退出机制”，建立一套从建设、管理到退出的完整机制。
五年内建设3600万套保障房，如何解决保障房的土地供应、资金来源问题？大规模的保障房建设，对房地产市场会造成何种影响？同时，如何解决其建设、管理、退出等体制、机制问题？3月16日，财新《中国改革》特邀林家彬、黄小虎、秦虹、范小冲、雷鸣等专家和业内人士，就保障房问题展开了全面、深入的讨论。
——编者
保障房建设钱从何来？
付涛（财新传媒地产新闻部主任）：
今年保障房建设的硬指标是1000万套。这么大规模的建设，必然需要巨额资金。此前，住建部预计可能需要1.3万亿至1.4万亿元，但中央财政只承担1030亿元。如此一来，资金缺口会不会很大？
林家彬（国务院发展研究中心社会发展部巡视员、研究员）：
目前，中央的保障房政策大框架已比较明确，有定量目标。这对缓解城市低收入人群住房紧张问题，会起到比较大的作用。但是，建设1000万套保障房，中央财政拿了1030亿元，可能远远不够。
即便按一套保障房40平方米，每平方米1000多元钱来算，中央财政的投入平摊到每一套，每套只有一万元，顶多占建设资金的四分之一，绝大多数投入还是要地方政府来投。中央政府把这个责任压到地方政府头上，完不成的话就要问责。
但是，对地方政府来说，要拿出这么多钱，估计会有一定的困难。同时，从激励机制上看，目前的政策设计，基本上只是中央政府靠强制的、行政性的手段来逼，地方政府事实上缺乏建设和投资的积极性。
住房保障是中央政府和地方政府共同的责任。从中央与地方的财政关系看，中央政府拿全部收入的60%以上，但是在支出责任方面，地方政府占了70%左右，主要还是靠中央财政的转移支付。从国际经验来看，中央和地方政府在住房保障的投入比例上，大体看要一半对一半才行。从中期看，如果中央财政不能承担更大的责任，没有较大力度的投入，完成保障性住房目标，我担心会有困难。
黄小虎（中国土地学会副理事长）：
中央政府大力推动保障房建设，关注民生问题，应给予高度评价。就住房市场而言，由过去单靠市场转入依靠市场和保障两轨，这个转变来之不易，中央和地方政府为此承受了较大压力。
保障房建设的资金，现在的办法是中央财政下大力气拿钱，要求地方政府来配合。地方政府拿什么来配合？现在政策上要求，土地出让收入的10%要用于保障房建设。为筹集更多建设资金，最后可能还会落到“土地财政”上，继续去扩张城市土地，征收农民的土地，导致更多的拆迁，负担最后会转嫁到农民身上。
另一个来源就是开发商来参与。不排除一部分开发商会参与，但大多数开发商参与的可能性不大。毕竟，如果没有政策优惠，他不大可能参与这个事。而他要参与，钱是他出的，将来这个房屋租赁的时候产权是谁的？这些问题，今后能不能找到解决办法？我觉得有疑问。
还有一种就是单位自建，按统一的政策，由单位来自建。我觉得，对一些实力比较强的企业，这倒是有可能的，毕竟企业也要稳定员工队伍，而且很多已经在搞了。但相应的土地政策应该是什么？这里还有许多问题需要研究。
最主要的问题，就是中央把这个事情压给地方政府，地方财政真做这个事，最后还要落在土地上。我因此对重庆模式比较担忧。重庆政府下了很大力量，几年间要推出4000万平方米，最后算账需要筹集750亿元。这个资金量相当大。为了筹资，就搞了若干个政府融资平台，这些所谓融资平台，最后还是要落到土地上。这对耕地的保护、对建设用地规模的控制会是一个什么结果，现在还看得不大清楚。
秦虹（住房和城乡建设部政策研究中心副主任）：
今年1000万套保障房中，第一部分是产权型的经济适用住房和限价商品房，占了200万套。200万套大概是一亿平方米，这需要约5000亿元。这200万套，几乎是不需要政府出钱的。政府土地让利，房子盖好后卖出去，每平方米大概是4000多元钱，这也是符合实际的。
第二部分是近400万套房属于棚户区改造。用的是原来的土地，不需要政府拿。棚户区改造，主要集中在大型的工贸区、煤矿区，他们把住房改新，卖给原住户。钱从哪出呢？主要靠项目自我平衡，不需要政府出。资金缺口主要靠以下渠道安排：一是中央补助400亿元；二是这些大的国企拿出福利资金来支持；三是配套的商业。比如，如果工矿区在市区，棚户区改造时可配建一些商业办公用房，是可以卖的。
还剩下400万套保障房是政府出钱的，就是租赁型的廉租房和公共租赁房。廉租房，目前政策上是要求应保尽保，2007年时全国测算估计有1000万户，经过几年建设解决得比较好，今年安排了160万户。而今年公共租赁房要建220万户。这两类保障房都需要财政补贴，400万套，两亿平方米，需要大概5000亿元。这部分钱才是真正的资金难题。
这个钱怎么安排？首先是中央和地方财政出钱。去年中央财政拿了802亿元，今年安排1000多亿元补助困难地区建廉租房或者公租房。其次是土地出让收益的10%，地方政府出。去年全国土地出让收入为2.9万亿元，净收益大概为30%，去年大概一万亿元，10%就是1000亿元。第三是住房公积金的增值收益。每年大概是四五百亿元。上述三项加起来，5000亿元的一半就落实了。
剩下还有2000多亿元是真正需要筹资的。怎么筹？第一个渠道就是银行贷款。这是长期融资，要地方政府跟银行谈，这就取决于各地政府的本事了，差别非常大。第二，现在地方政府也在设想，社保、保险资金能否建立一些保障性住房基金，目前正在谈，但是难度很大。对租赁型保障房而言，廉租房基本上要政府承担，不用提，关键是公共租赁房。虽然租金高一些，但也只有市场租金的50%—70%。这个租金水平能涵盖贷款的利息就不错了，本金是不可能还的。这就为社保资金、保险资金等各类资金参与保障房建设带来了极大障碍。第三个是住房公积金贷款。现在全国也在搞试点，目前试点城市贷款总计约400亿元左右。因此，今年1000万套保障房建设的资金，我觉得难度不大。
范小冲（阳光100置业公司副总裁）：
保障性住房，重点要解决的是动力机制问题。目前中央政府对此很重视，还要问责。但是，地方的动力是不足的。现在地方财政非常紧张，融资平台也非常紧张，他不愿贴这个钱。包括开发商，他介入保障性住房建设，如果他不盈利，不可持续，也做不下去。
中央政府补贴1000亿元，要求地方政府建设1000万套保障房，相当于一套只补一万元，肯定不够，地方政府至少还要配套一万亿至两万亿元。
也就是说，如果政府自己找钱，去投资，去盖楼，拿出多少钱都不够。其实就资金而言，社会上并不缺资金，关键是政府要转变观念。如果政府能用金融的模式，由直接投资变为担保收益等就可撬动社会巨大资金。
如果你告诉开发商，政府能保证你5%的年利润，有的开发商就会去干了，有这样的金融产品，就会有老百姓去买。如果保证6%的利润或更多，相信会有很多民间资金会去投。即使公租房建成后运营较差只收到了2%的租金，政府出面贴他3%的租金，其实花不了多少钱。也就是说，政府拿这些钱来做收益担保，而不是直接投资，就能撬动巨大的市场。因此，关键是要有政策突破，通过社会资本推动保障房建设，实际是可行的。
雷鸣（某国有银行人士）：
我看，资金来源是这个1000万套保障房的核心。尽管现在各地政府都与中央政府签了责任状，但是，这个责任状签的是什么呢？是开工，还是建成？实际上，这个很难考核。问题是这1000万套能否如期建成并真正交房。
中央财政今年补助1030亿元，这个肯定能保证。但是，其他的资金来源不那么现实。目前，地方政府的负担已经不少，而且近年来中央代地方政府发债，也背在地方政府身上。这些债务，去年还了，今年还要还。因此，地方政府到底能拿出多少钱，这是个问题。
指望开发商参与，指望社会资金进入，这是个良好的愿望。但是，从短期看，这个缺口可能主要靠银行信贷解决。目前，发改委有个建设项目资本金制度，每个保障房项目都要有资本金。北京、上海肯定没问题，但有的地方政府可能连资本金都拿不出来。地方政府要找银行贷款，他到底靠什么融资？这是个大问题。
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