金融时报 | 香港高房价的合理性

1998年亚洲金融危机过后，香港踏上了雄心勃勃的探索之路，希望效仿纽约和伦敦，成为一个“世界都市”。它强调人力资本和生活环境是其发展之关键。如今，自从1997年主权移交中国，14年过去了，人们关注的焦点并非香港的国际化探索是否已经成功，而是房价。香港房价正逼近1997年的高位。于是观察家们说：香港又将迎来一轮房地产泡沫。

但是，如果香港已经成为一个世界都市，房价回到1997年高位附近还值得大惊小怪吗？

现在有关香港楼市的话题，几乎都围绕着按揭利率和美国第二轮量化宽松货币政策在本地造成的影响。然而，香港正成功转型为一个真正国际都市这个更大的趋势却遭到忽视。

成为“世界级城市”的意义在于能够创造大量需求。看看香港最早向中国内地开放的那些领域，其影响便显而易见。

在旅游业，最近10年来，内地游客消费金额的年复合增长率高达22%；2010年内地游客在香港共花费1130亿港元，占香港旅游总收入的69%。自2001年以来，内地父母在香港产下的婴儿数的年复合增长率为55%；2010年这类婴儿共计32653名，占香港当年出生婴儿总数的37%。

在香港就学的内地学生人数也在迅速增长。据香港教育局统计，从2006-07学年到2010-11学年，在港内地学生人数的年复合增长率为22%。在商业领域，把地区总部设在香港的公司数量从1996-97年度的819家，增长至1285家，增幅达64%。

关于内地对香港零售、旅游乃至医疗等行业的影响，没有人会提出异议。然而，内地对香港房价的影响却被认为是异常的。我们真的能够认为，内地人和外国人在香港买房只是由于利率低和热钱的缘故？

此种观点忽略了生活方面的因素。房产具有双重特征：它既是一种消费品，也是一种投资资产。因此，虽然利率上调和美国第二轮量化宽松货币政策的结束可能削弱香港房地产的投资前景，但是这些因素不会影响香港房地产对消费群体的吸引力。香港的房屋空置率徘徊在4.7%的低位，表明不存在严重过剩和闲置问题。

香港当前的问题是，在成功吸引了许多最优秀、最聪明的人才之后，却忽略了生活环境。在高端市场上，最近5年来，月入8万港元以上的家庭从8.55万户增加到了12.19万户，可是，100平方米以上的住房仅从76326套增加到82670套。购买者增多，而存量有限，房价持续上涨何足为怪？

在我们看来，除非中国经济硬着陆，或者香港关上大门，无意成为“世界都市”，不然，香港房价可能继续上行。

译者/何黎