华生 | 中国房地产市场“四大怪”

2011年06月10日 19:55:30

  《中国证券报》2011年6月4日,这是作者修订的全稿
   “房价比兔子跑得快,进城人口关在外,政府改行把地卖,开发商收钱房子自己不会盖。”著名经济学家、燕京华侨大学校长华生诙谐地以上述诗句囊括了中国房地产的“四大怪”。他认为,中国一线城市的房价远超中国人平均收入的增长,甚至直追人均收入是我们5倍10倍的发达国家,这显然是不正常的怪现象。他说解决高房价问题应当从供需两个方面入手,我国的房地产税收管理存在很大漏洞,而“土地财政”需要予以废除。
   需求管理存重大漏洞
   记者:从今年起,上海市和重庆市已经开展房产税试点,您如何看待税收工具的房地产调控作用?未来如何进一步推进房地产税收工作?
   华生:在需求管理上,我国的房地产税收体系是有重大漏洞的。房地产的税收管理基本包括三个环节,第一个是交易环节,第二个是保有环节,第三个是继承环节。目前我国的后两个环节基本没有,第一个环节在很大程度上也在“放行”。
   第一个方面,目前交易环节的税收重点是流转税,比如将营业税提高至 5.5% ,但这个税负实际全部转嫁给买房的人了,而且也误伤了自住房为改善的出售。要打击投资投机,最重要的是征收非自住房交易的所得税。所有投资和投机的目的是赚钱。所得税不太好转嫁的原因是成本不一样。比如一个人前年买的房子,目前涨了 50% ,另一个是原先的“房改房”,已经涨了 10 倍了。这两套房子的所得税是大不一样的,就没有办法转嫁了。从所得入手才能有效抑制投资投机。
   现在我国基本上没有实际征收房地产所得税。尽管政策上规定,要按照 20% 的比例缴纳房地产交易个人所得税,但是又开了口子,可以不用这个方式去交,而是按照交易额的 1% 去交,这基本上就等于放行了。既便如此,全国普遍盛行“阴阳合同”, 执法部门熟视无睹,这样就把交易环节的所得税收基本逃光了。
   第二个环节,保有环节的税收刚刚开始搞试点。但上海的税收政策仅针对新增住房,重庆包括了一些存量房,但范围是高档住宅,而且税率很低。韩国的高端住宅税率是 5% 、 7% ,而我国只是毛毛雨,而且大部分房子和它没关系。
   第三个环节,继承也没有税收。国外有的国家规定,继承房产的时候,如果子女有房子才征税,否则免税。这样如果父母有房子,子女就很可能不买房了。可以看出,目前我国上述三个环节都存在问题,所以税收制度需要大的变革。
   废除土地财政是当务之急
   记者:地价上涨同样被看做是高房价的重要原因,对这个问题您怎么看?
   华生:土地供给方面,首先要废除土地财政。政府的职责是提供社会服务和社会管理,对待房地产市场各利益主体,应该是不偏不倚的。政府也去收地卖地,牟取暴利,就丧失了自己的中立性,整个市场就乱了。改善供给的核心是要改变土地政策,改变住宅供地的盈利性。我国工业用地价格往往是成本价几十块钱一平米,而住宅用地则拍成几千甚至几万元一平米。普通住宅属于民生,带有公益性,把住宅用地价格拍的那么高,房地产价格能下得来吗?而工商业用地本来是经营性、要赚钱的。因此商业和工业用地可以卖,但普遍住宅用地关系公益民生应当是成本价,而不能卖高价。这方面其他国家也已有成熟的经验。
   记者:目前卖地收入已经占到不少城市财政收入的半壁江山,如果改变“土地财政”,地方财政会不会难以支撑?
   华生:现在经济真正落后的地方,土地也卖不出多少钱,所以不要拿“政府没钱”说事。卖地收入最高的是北京、上海、杭州等一线城市和热点城市,这些城市如果日子过不下去,那中西部贫困地区怎么办?把土地财政推到分税制上并无道理。这个问题是个伪问题。各国政府都不靠卖地支撑财政,而是靠税收。而且我国房地产的所得税、保有税、继承税基本都没有收,可以弥补地方财力的事情很多。
   改变房地产业的生存生态
   记者:开发商不会盖房是否也并不奇怪?现代社会专业化分工,很多事都包给别人干、开发商赚土地的钱不能算怪吧?
   华生:现代市场经济是有专业化分工,但每一个厂商都要有他对商品价值链增值的独特贡献,这样才有自己的生存之地。土地是不可再生、具有垄断性的社会资源,它因外部环境变化的增值应当由社会分享,并不需要中间插入一个阶层拿走增值的大头。所以历史上地主阶级对土地的垄断就被打破和替代了。房地产市场打击囤地捂盘的道理也正在这里。但是我们应当做的更彻底才会真正奏效。如学习一些国家土地价格公示的立法,使土地成本透明化。这样所谓房地产业暴利不暴利的问题根本就不用争论,谁有谁没有,阳光之下,一目了然。
   记者:房地产开发商不能靠土地增值,他们怎么赚钱?
   华生:他们的主要功能本来就是整合资源,设计和盖出高质量的房子。和其它产业一样,如果你什么都外包了,你就只能靠自己的品牌和整合能力赚钱,差的就只能赚一点微薄的管理费。想多赚,往往就得同时做设计、做建筑。所以国外的开发商多是承建商。像中国现在这样,许多开发商自己没几个人,主要靠土地赚大钱,而建筑业利润微薄,层层转包,建筑质量隐忧重重,绝不是房地产业的正常现象。
   房地产需要整体解决方案
   记者:目前我国房地产调控的措施实际上还是很严厉的,您认为房价会出现有效下降吗?
   华生:目前购房需求受到压制,再加上保障房建设加快,房价有可能出现一些回落。但是从大趋势来看,我国继续处于城市化过程中,还有好几亿人没有进城,进了城的也大多是无房户,房价大幅度下跌的可能性不是特别大。现在的不少调控政策属于行政手段,如果房价下跌对信贷、经济以及金融稳定有大的影响,肯定就会放宽。从发达国家的经验看,只有在城市化基本完成之后,移居人口基本没有了,房地产价格才会出现周期性波动。一段时期上涨,一段时期下跌,总体来说随着通货膨胀率逐步上升。
   限购实际上主要限制的是成交量,对价格的影响是间接的。而我们希望的局面是价格下跌,成交量上升。城市化一般分为两个阶段,第一个阶段主要是农村人进城,第二个阶段主要是中小城市的人进入大城市。我国现在还处于第一阶段的前中期。限购政策首先限制的是移居人口,把进城移居人口关在住宅市场之外,这和城市化的主流是不一致的,未来限购政策难以长期实行下去。
   记者:除了限购,对于调控政策中的限贷、提高利率等金融杠杆的使用,您怎么看?
   华生:金融工具的适当配合,在各个国家都会有的。以往我们国家在这个方面控制得并不严格。从国际经验看,首套房的购买应该给予优惠,享受低利率。只有鼓励自住型的普通住宅需求,房地产市场才能够火爆。然后对于二套房、三套房再进行限制。国外很多国家的二、三套房是贷不到款的。购房贷款要与收入挂钩,根据年收入来决定贷款多少。但是一个居民只有一份薪水,从这个角度说,贷款购了一套房,以后就不能再贷了。我们对多套房贷太松,又误伤首套自住房贷款,这是完全错误的。中国的房地产业亟待整体的制度变革和改造。

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2011年8月28日, 4:00 下午
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