华生 | 住宅用地的赢利性是中国房地产乱象之源(下)

2011年07月07日 22:22:09

  四、积极建设与公平分配保障房
   公营住宅在日本是一个广泛的概念,指由公共财政或国有资金兴建或补贴的,以低于市场同类房屋的价格水平,面向中等及中等以下家庭出租或出售的住宅[ix]。日本的公营住宅制度兼顾了中等收入家庭,并且只作为解决城市化进程中住房问题的辅助手段。
   日本的住房政策为鼓励个人购买价格已受到很大压制的普通商品住宅,但其公营住宅同样发达。因为对以投资为目的购买住宅的严格限制,也造成私人进入住宅出租业的门槛高,运营成本大,有可能导致房租高涨,加重无能力购房者的居住成本。在遏制个人囤房的同时,加大对中等收入者及中低收入者的保障性住宅供给量是当时日本的另一个重要政策。
   上世纪60年代到70年代的20年中、日本利用国有空地、丘陵地、山坡地兴建公营住宅。新建公营住宅的面积占当时全国新竣工住宅面积的15%左右[x]。公营住宅的租金价格的设计不以成本价计算,基本设定在周边同等住宅租金水平的三分之一;周边无出租住宅的,租金价格一般设定为大学毕业新生平均工资的10%[xi]。2008年底,日本全国仍有8.9%的家庭居住在公营住宅中[xii]。
   在城市化进程期,日本的公营住宅,主要分为公团住宅和公社住宅两大类。其中公团住宅主要建设在城区(甚至有部分在城市中心),面对中等及中低收入家庭。兼顾中产阶级的公团住宅是日本公营住宅的特色。1960年代中期,日本的中产阶级迅速扩大,而商业住宅的供应速度远远赶不上总需求量,房价面临巨大上涨压力。为避免出现大量的“住宅总贫困阶层”(家庭收入水平达到了国际公认的中产阶级水平,但一旦购房后生活质量严重下降,由于住宅导致类贫困),政府为持币待购的中产阶级建设住房,出租或销售。公团房的主要作用是缓解商品房供给不足。主要房型为两室一厅,有部分三室一厅,设计的使用面积为:成人平均20平方米、儿童人均10平方米,专用(类似我国使用面积)60平方米左右的房型为公团房的主力户型[xiii],因此它非常类似面积严格受限后的我国经济适用房。公团房的租金最高为家庭平均月收入的三分之一,并严禁转租、分租(发现后公团可强制住户在一个月内搬迁,没收所得,用户名列入公营住宅黑名单)。公团住宅有常设管理人制度(居住在小区内),工作除维护小区环境外,另一项就是监督住户是否有违规和妨害其它住户生活的行为。为保证公团出租房的流转性,公团出租房的房租根据入住者的家庭收入定价。同一栋公团住宅中的住户房型、面积一样,租金可能不同,租金设计最高档与周边民营出租房屋相同。
   出租型公团房是公团房的主要形式,但进入1970年代,出现了新型的可选择租用或购买的公团房。日本住宅公团为非盈利机构,只收取成本价格(也就出现了中签等于中六合彩的说法),因此允许出售的公用房中中签者购买占了绝大多数。
   从这个意义上看,日本可以购买的公团房类似我国的国有单位福利房、经济适用房和限价房这类保障房。但是,日本的公团房在制度设计和管理上和我国财政或国有资金补贴的保障房截然不同:1、面积严格受限,全部为小户型。2、日本公团房申请人必须是无房户或居住极窘迫户,因此主要面向移居人口[xiv];3、日本公团房必须统一参加摇号,没有身份限制和特权,完全公平。不象我国单位政策房仅仅是一部分人的特殊权利和福利,经济适用房和限价房仅面向户籍人口。4、封闭运行,不得出租,不能自行转为商品房,即不可能因为摇到公团房日后获利。根据公团房特别回购条款的规定,除非公团放弃回购,公团房不得转卖给第三方。公团房回购的价格原则上按对等偿付法,即原购买价回购。为防止有人利用质押、典当等形式变卖公团房,日本民法581条规定,即使任何第三方以质押拍卖形式取得公团住宅,公团仍有权按特别回购条款约定的低价强制取回产权。买方多支付的价款形成对卖房人的债权,另案由买卖方自行解决。可见,日本堵塞含有公共资金补贴的房屋被居住人非法转让获利所设计的制度,真可谓是天网恢恢,疏而不漏。与我们在保障房名义下将各种机关政策房、单位房、人才房、高校房、经适房、限价房,更不用说安置房等堂而皇之的转为居住人的商业利益,真乃有天壤之别。从这里也可看出,为什么日本的贫富差距一直被控制在一个很低水平上的原因。
   如果说日本的公团房涵盖了我国的公租房、可出售的经适房和各种名目的福利房,日本的公社住宅就是我们说的廉租房,面对临时性居住人群及低收入阶层。日本对特困家庭免收租金,同样严禁个人转租、分租。日本公社住宅建筑基准与公团住房相同,最大的区别是位置不仅偏僻,且多建设在无法进行其它开发的土地上,以丘陵地和山坡地为主。公社住宅的主要目的是维护国民基本居住权利,具有保障性和过渡性的双重性质。保障性是面对低收入家庭,困难家庭而言,对这部分人群免收或减免房租,有长期安置意义;过渡性主要面对外来家庭人口、新工作人群等。在其工作生涯初期阶段,政府提供住宅保障,当其收入水平提高后,由于公社住宅位置的不便,会自动离开移住到条件更好的地区。因此,日本的廉租房是真正面向低收入阶层,过渡性强,几乎没有人去造假申请。
   韩国对日本经验的借鉴和强化
   韩国的城市化进程恰好滞后日本约20年左右,因此给韩国一个极好的机会,去模仿和借鉴日本城市化过程中的住宅及土地管理中成功的做法。由于韩国在城市化加速段的大部分时期尚未完成民主化转型,处于军政府统治期。因此,韩国的土地和住宅制度安排具有自己鲜明的特点,并带有更大的强制性。但令人称奇的是,前后政变更替的军政府乃至1980年代后期建立的几届民主政府,在这方面总的制度安排和政策导向上保持了基本的一致性和连续性。
   韩国政府虽然早在1963年城市化率仅30%的时候,就制定了《公营住宅法》,解决伴随工业化人口向城市移居而产生的低收入阶层住房难问题。不过一直到1970年代,都是实行市场化的多种土地开发供给制度。城市建设开发主要以换地和减步方式为主要手段,即在不改变开发前土地所有权的情况下,将原土地所有权人的土地按比例缩减换成开发后的土地,然后可以按规划自行开发。而按比例扣减下来的土地一部分作为公共设施建设用地,一部分出售筹集开发资金(见《土地区划整理事业法》1966年)。这种做法的好处是城市政府不需承担城市开发资金。缺点是减步率不易达成共识和换地难以做到让所有人都觉得十分公平。而最主要的是不能有效回收土地开发收益,使其归还社会。1980年韩国政府制订“宅地开发促进法“,引入政府及下属实体如大韩土地公社、住宅公社通过购买、征收土地的公营开发制度。1986年更在各主要城市限制使用土地区划整理,这样便非盈利性的公营开发成为新住宅用地主要供给方式。这使廉价和大量供给住宅用地成为可能。韩国在1980年代末至1990年代初在首都圈5个新城市建设全部都是用公营方式开发的。对非公营供给的零星小块土地,引入土地交易许可及申报制度,扩大标准地价告示地域。在控制地价的基础上,政府引入新住宅出让价上限制度。1989年,由于在出让房价上限制度下住宅开发商缺乏提供高品质住房的动力,政府开始实施新建住宅定价的原价联动制,即根据住宅用地价格和包含适当利润的标准建筑费之和来决定新盘出售价的制度。其中宅地费按开发商实际取得价格计算,不同质量的标准建筑费由政府相关部门每年公告,开发商的定价只允许在标准建筑费上下的一定幅度内波动。随着1980年代后期的民主化转型,土地政策和住宅问题更引起全民参与的广泛讨论,土地作为不可再生资源的社会性意义被广泛强调。土地收益的公平分配和社会分享成为韩国社会的核心价值观。这导致一系列土地公概念法律被颁布,包括《土地超过利得税法》、《开发收益回收法》和《宅地所有上限法》等,对原来属于私人土地所有者的开发收益,转而收归公共占有、社会分享。
   1997年亚洲金融危机后,韩国经济受到沉重打击,房地产市场陷入极度低迷,而此时韩国的城市化过程中又已大体完成(城市化率已近80%)。韩国政府开始松动和解除对一级市场土地开发和新楼盘价格的各种控制,逐步允许民间资本参与土地一级开发和除保障性的国民住宅以外的新建住宅价格市场化。
   与日本的公营住宅即保障房只起辅助作用不同,韩国基于自己经济发展水平远低于日本的现实,为了安置城市化加速期的进城务工农民,韩国政府展开了大规模的以公租房为主的公营住宅建设。统计数字显示,韩国新建公营住宅套数占全国新建住宅套数比例与城市化进程呈正相关。全国新建住宅中公营的比重从1960年代仅为12——13%左右,到1980年代达40%以上,至今还保持近30%的水平(见表一)。
   表一 韩国不同部门新建住房供给及比重情况
   

住宅用地的赢利性是中国房地产乱象之源(下)

   单位:千户
   注:KHNC指韩国国家住房公司,KHB指韩国住房银行
   资料来源:Korea National Housing Corporation,Yearbook of Housing & Urban Statistics,2005
   Minister of Land, Transport and Maritime Affairs, Korea,2008
   韩国的<住宅基本法>中规定,家庭住宅达不到以下标准的,在申请公租房或申请国民住宅基金购房时,政府优先解决(见表二)(此标准实行至2000年)。
   表二  韩国可申请保障房的标准
   

住宅用地的赢利性是中国房地产乱象之源(下)

   世帯人員: 家庭人数
   部屋構成:房间数 K=厨房 D=餐厅
   1K=无餐厅带厨房单居室   1DK=带厨房餐厅单居室   4DK即4室一厨房一餐厅
   韩国禁止居住在公营出租房的家庭或个人将房间转租或分租,但为了安置进城农民和外来移民,公营出租房的经营管理机构韩国国家住房公司(Korea National Housing Corporation)依据安置量,建设共用设施的公营出租房(各户有独立房间,每层至少建有一处公共厕所和公用厨房),以便多个家庭分租合用。
   1960-1970年代是韩国城市住房压力最大的时期。1970年与1960年相比,城市人口占全国总人口比例翻了一倍多,城市居民家庭租房比例(租房户/城市家庭总数)为51.6%,租房家庭中只有55.2%的家庭是一户租住一套房(依<住宅基本法>规定,有专用卫生间和专用厨房的房间被视为套房),其中住非成套公营出租房的家庭为租房家庭总数的7.3%、租住公用设施房家庭的占总租房家庭的37.5%。1970-1990年,租住单套房家庭的比例有所提高,比例由55.2%升至62%%,但租住简易公租房的比例由占租房家庭比的7.3%升至10.5%[xv]。目前,韩国公租房合用现象依然存在。2010年,延平岛炮击事件后,韩国撤离岛内居民,安置在公营出租房屋时的标准仍然是2-3户家庭合用只有一个厨房餐厅的住房。
   通过建设公用厨房、公用厕所的非成套住宅楼来安置进城人员家庭的做法有些类似改进型的我国1980年代初的筒子楼。韩国在城市化加速期乃至直到今天仍部分保留的这类公租房,对发展程度更低得多的中国具有更大的借鉴意义。因为韩国的低标准、广覆盖的公租房形式特别适合发展水平更低许多的中国。我们完全可以学习韩国这种成套房(即拥有独立厨房、厕所的单元房)和共用分租房(即每楼层至少有一个公用厨房、浴室和厕所)并举的模式,尽快解决城市常住人口基本住房需求。
   日韩住宅用地供给对中国的启示
   从城市化发展的程度看,中国今天还相当于日本1950年代、韩国1970年代的水平。日韩都是在到达这个阶段后迎来了城市化的加速发展期,在此后20-30年内城市化率升至80%以上。因此,他们在这个阶段中处理住宅土地供给的经验对我们极具借鉴价值。总体来看,日韩通过自己正反两方面实践探索的经验主要有这样几点:
   一、   面向全体居民的城市布局和居住规划,力求降低城市化成本
   日本、韩国都正面面对城市化高速发展阶段到来的不可避免性,认识到城市化就是农村人口向城市迁移以及边远和小城市人口向大城市迁移的过程,因此立足于全体城市居民而且主要是应对移居人口安居这个大局,科学和有预见性地进行城市包括中心城市圈的布局,并做好卫星城市和工业区配建居住区的规划,来保证所有移居人口和城市中无房和新生分居人口的基本住宅问题。由于现代各国普遍存在土地用途管制和建筑规划管制,而市场只能引导就业和人口的流动,并不能解决城市及居民区的规划布局问题,这样政府必须发挥主导作用。
   相比之下,我国从未正面面对城市化的方向和主流——移居人口问题。因此中国的城市化建设表现为围绕原城市户籍人口的封闭改善和城市美化。由于无视移居人口的存在和权利,造成住宅用地供给不均、不足,社会公共服务在本地户籍人口和移居人口之间的两极分化。移居人口杂乱地拥挤在城市地下室、工地工棚和城中村城郊村之中,随着城市的扩张改造,移居人口还不断被驱赶到更远的郊区。造成城市无规划地沿四面各方自然延伸。现在城市移居人口平均已占户籍人口的一半,如果算上其未能同行的家属,应已与城市户籍人口持平。这样在城市中有一部分人拥有太多和太大住宅的同时,同时一半以上的常住人口没有住房,也没有被纳入居住规划,是中国城市发展失控和住宅问题尖锐化的基本原因。
   应当强调指出,农村人口进城以及小城镇人口向大城市迁移是节省而不是浪费住宅用地。因此,按包含基础设施建设费用的成本价供地,可以充分满足所有移居人口的住宅需要。从这个意义上说,人口增长、人口移居包括合理的改善性住宅需求是有限的,而成本价供地大规模建设住宅的能力是无限的。我国普通住宅供求的失衡不是真实的土地或建设能力瓶颈,而是制度瓶颈。
   从指导思想上说,中国城市布局和发展规划的严重滞后源于两个认识上的偏差。一是希望通过新农村建设,使相当多的农民仍然能够在农村定居。这种思想虽然表面上是为农村繁荣和农民福祉着想,但由于违反了只有减少农民才能富裕农民的规律,逆城市化潮流而动,结果事与愿违,反而恶化了农民特别是越来越成为其主体的农民工及其家属的境况。
   第二个思路是说城市化要限制大城市,发展中小城镇。问题在于世界各国的城市化都遵循着几乎相同的规律,就是农民进城和边远及中小城镇人口向大城市迁移。如果从人口资源状况出发,避免形成过度集中的大城市病,这就需要分散大的投资、大的项目,进而象韩国那样疏散集中在一线城市的国家机关和各类机构。而不能像我们这样,一面不断将国家级的盛事、大项目等城市建设资源资金集中投入在一线大城市,同时又用不承认政策和恶劣的生存条件,企图赶走随就业机会而集聚的所谓“低端外来人口”。显然,面向全体居民的城市科学规划和合理布局,是在城市化加速期解决好城市住宅问题的前提和基础。
   二、   坚持普通住宅用地的公益性和非盈利性
   日本和韩国都把国民的居住权视为公民的基本权利。因此,提供与国家经济发展阶段相适应的基本居住条件所需土地被法律正式界为公益事业,任何人不得从中牟利。这包括原拥有土地的权利人主要是农民,从事公营开发的政府及下属机构公司,以及从事普通住宅建设的开发商。这样就保证了在城市化加速期进入城市的大多数国民能够以可以负担的较低成本享有基本居住权。这其中的经济学原理在于,在城市化加速期中的住宅供给,完全取决于土地改变用途的供给和建筑的规划许可。而这二者在世界各主要国家都不是由市场决定而是由政府决定的。同时,转为城市住宅用土地的价值完全取决于规划和道路、学校、医院等基础设施的环境外部性,而与土地本身的自然属性无关。由于土地不可再生性与地理垄断性和环境外部性造成完全的市场失败,即使在日韩的土地私有制条件下,土地开发的收益除保证原土地产权或使用权人生活、生计不受影响外,并不能听任市场分配而应当收归社会所有。显然,这和我国土地增值收益主要为地方政府、开发商、部分城郊农民和多套房囤积者所获取是截然不同的。
   应当特别指出,地方政府靠收购别人的土地转手卖高价赚钱,在当今世界绝无仅有,既破坏了普通住宅用地的公益性,也使政府本身丧失了公正执法的独立性,这是我国近年来以地方政府为主导的违法用地案件越演越烈的原因。因此,废止土地财政,回到税收财政是理顺房地产市场的起点。特别值得指出的是,本来工商业用地是经营性的,普通住宅用地是民生公益性的,现在工业用地往往按几万元一亩的成本价出让,住宅用地拍到几百万几千万一亩,比商业和综合开发用地还贵,这种人为拔高扭曲住宅用地价格的现象怎么能不推高住宅价格?相比之下日本、韩国的做法是实行地价公示和土地成本价格的透明化。购房者可以直接以土地成本价支付给公营的土地储备中心或取得开发权的开发商,取得房屋的土地使用权证。开发商不能以土地本身牟利而要靠整体开发设计、环境营造和房屋的质量竞争立足。可见只要恢复了普通住宅用地的公益性质,即使加上对原土地使用权人的合理补偿,住宅用地的成本也会大幅下降,房地产市场的竞争才会转化为居住环境和建筑质量的良性竞争。
   三、保障房的公平分配和公正执法
   和日韩的成功经验相比较,中国虽然正在开始大规模的保障房建设,但存在的问题和差距都是巨大的。首先,在保障对象上,日韩是面对全体无房居民首先是移居者,体现了公民权利的平等,我国则主要局限于自有房比例已经极高的户籍居民;在分配规则上,日韩是面向公众的摇号分配,我国相当大部分保障房则是不公开不公平的内部定向分配,如所谓人才房、单位房等等,制造了新的不公平和腐败通道;在建造标准上,日韩是仅满足最低基本居住需求的统一低标准,我国则是有为不同人群量身定做的不同标准;在建设主体上,日韩是由公益性的公团、公社等非盈利机构主持,我国则是政府下属或民间的盈利性公司操办,因而往往在保障房名义下争取土地、资金等稀缺资源,然后移花接木、偷梁换柱,牟取私利;最后,日韩的保障房建设分配都有一系列法律法规的界定和规范,我国保障房基本上是个大的概念,给各地以自己解释的充分空间。因此,在大规模保障房建设刚刚开始起步的时候,中国若没有相关的法律法规配套,其建设和公平分配的前景都显然极为堪忧。
   结论:中国的经济发展和城市化进程基本上属于后发追赶型的东亚模式。特别是中国与日韩两国人均资源禀赋与可耕地十分相近,而且就农民进城、出口导向、产业升级、农业社会向现代工业化、服务型社会全面转型这一系列发展轨迹来看,中国与日本、韩国走过的道路如出一辙。日本、韩国均在几十年间完成了城市化和国家现代化,安居了移入城市的几乎全部农村和外地移民,并在城市化过程中将贫富差距始终控制在一个很低的水平上,成功解决城市住宅问题就是其中的关键一环。综合日韩在住宅供给和需求两方面的经验可以看到,城市布局和土地供给的前瞻性和科学规划性,住宅用地的公益性即非盈利性,在住房的流转、保有、继承的环节建立完整和高额累进的税收调节体制,实行全面向普通自住房和外来移居者倾斜的住宅需求调节制度,以保证城市化过程中土地增值社会分享理念的实现等等,是他们成功实践的核心。正是因为有了这样一套完整的制度,日本即使在商业地产严重泡沫化的1980年代后期,住宅市场也是最后和最少受到波及,并还在一定程度上催生了日本的《土地基本法》和韩国几乎同时出台的土地公概念的系列立法。这些给我国后发于日韩的城市化住宅建设提供了弥足珍贵的经验和线索,可使我们免于从头在黑暗中摸索和误抄欧美与我们完全不同的国情而走上弯路。我们现在面临的最后挑战是,即使已经知道了别人的成功经验,面对中国已经极度混乱和严重不公的住宅及土地分配,怎样亡羊补牢,以方向明确又切实可行的制度校正,将其拉回到正确的轨道上来。
   (董申日本中央大学经济学博士 ,汲铮、王小鹏参加了数据的搜集和处理)
     日本综合开发机构编,《政治としての経済計画》353-355页,2003年。
   [ii] 《日本宅地开发公团史》,<宅地开发公团与住宅公团的差异>,日本宅地开发公团编著,1981年。
   [iii]  《新住宅市街地开发法》,第一章,第6条:新市街地开发事业由地方公共团体以及地方住宅供给公社等符合本法规定的公共团体实施,目前具有法律效力。
   [iv]  《新住宅市街地开发法》,第二章,第二节。
   [v] 《日本住宅公团史》,<开发地域分布及规模 1955-1980>, 430-431页,日本住宅公团编著,1981年。
   [vi] 《土地基本法》,总则第二条、第四条。
   [vii] 《新住宅市街地开发法》,第二章第二节,第23、第24条。
   [viii] 《日本宅地开发公团史》,第70页、土地征用统计。
   [ix] 公营住宅有狭义和广义之分,狭义指由公团或公社管理运用的出租房屋,广义的公营住宅则包括了由公团建设后平价出售的房屋,本文中的公营住宅为广义。
   [x]内阁府总务省,<住宅基本统计·保有形态及竣工面积 1960-2009>。
   [xi] 日本的公营出租房采取房租与家庭收入联动的方式,同一楼层同一房型相同面积的房屋因入住家庭的收入而异,租金不同,其中房屋租金最高上限基本与民营商业出租住宅持平。本文中所说的租金为最低一档的租金水平。
   [xii] 内阁府总务省<住宅基本统计·保有形态及竣工面积>,2009年。
   [xiii] 《日本住宅公团史》,第一章<住宅建设>,137-138页。
   [xiv] 《新住宅市街地开发法》,总则第一条规定:公团进行的住宅及住宅用地开发是为无房家庭提供平价住宅或平价住宅建设用地。
   [xv] Korea National Housing Corporation , Yearbook of Housing & Urban Statistics,2005.

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2011年8月28日, 4:00 下午
分类: 公民博客
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