历史总是惊人相似。眼下,又到了所谓“楼市危机”的时刻。

2008年8月份,笔者曾经写过一篇文章《房企过冬全攻略:楼市危机是唱出来的》,引述如下:市场化的最初阶段,由于土地价格的严重低估,政府经营城市的理念也未入人心,最初的土地是非市场化运作的。所以我们很多人的内心深处,土地是不要钱的,既然土地国家所有,那么收回就是。

直至目前,土地价值也在很多人的心目中是不存在的,希冀回到土地低价时代,以保证房价基本按建安成本出售。地方政府的经营城市理念说穿了就是卖地,这就是招拍挂形式成为地方政府垄断土地市场的最佳选择。为什么选择招拍挂、公平公正出让土地,防止暗箱操作。无疑是这样的考虑,但是具体执行过程中却未必做到。为了运作招拍挂程序,很多企业做了很大努力,付出很大财力和精力是必然的。但是,维护公正了吗? 公正做不到,但是确实可以藉此之名哄抬土地价格了。我们很多地方政府土地部门不惜暗箱操作,以本地公司托市抬价,把项目拍卖给外地企业,尤其是上市企业。04年8月31日开始的土地出让招拍挂形势,仅仅三年,土地抬至不可思议的高价。 不能不说到全社会对土地财政的歪曲。财政部《2009年全国土地出让收支基本情况》显示:首先,2009年全国土地出让收入为14239.7亿元,比上年增长43.2%。

(据国土资源部统计,2009年全国土地出让签订合同总价款为15910.2亿元,而当年全国实际缴入国库的土地出让收入为14239.7 亿元)。

然而,2009年从土地出让收入中计提的国有土地收益基金收入440.63亿元,计提的农业土地开发资金收入143亿元,市县人民政府缴纳的新增建设用地土地有偿使用费923.11亿元(其中,上缴中央财政274.94亿元,上缴省级财政648.17亿元),国有土地使用权出让金收入12732.96亿元。

提取上述基金之后,用于征地和拆迁补偿支出4985.67亿元,占支出总额的比重(以下简称占比重)为40.4%;用于土地开发支出1322.46亿元,占比重为10.7%;用于城市建设支出3340.99亿元,占比重为27.1%;用于农村基础设施建设支出为433.1亿元,占比重为3.5%;用于补助被征地农民支出194.91亿元,占比重为1.6%;用于土地出让业务支出86.89亿元,占比重为0.7%;用于廉租住房支出187.1亿元,占比重为1.5%;用于耕地开发、土地整理、基本农田建设和保护支出477.56亿元,占比重为3.9%;用于农业土地开发支出107.25亿元,占比重为0.9%;用于地震灾后恢复重建、破产或改制国有企业土地收入用于职工安置等支出1191.17亿元,占比重为9.7%。

实际上,2009年全国土地出让收支结余1912.6亿元。这便是真实的土地财政状况。而据财政部科研所的数据,统计数据显示:2006年全国土地出让收入达7000亿元,土地出让净收益3000亿;2007年全国土地出让收入超过1.2亿元;2008年土地出让收入9600多亿元,净收益都在4000亿左右。土地出让净收益占比连续下降。主要原因是城市一级土地开发的成本,从拆迁安置到管网配套设施成本的连年上涨。这才是土地财政的真相!

但是全社会基本错误的理解了土地财政。媒体与专家认为近十年来10亿左右的土地财政收入,全被地方政府吃光分净,这是完全错误的理解。

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