房价跌了,狼也来了

经济杂谈·之五

作者:姜草子

来源:作者赐稿

来源日期:2011-11-14

本站发布时间:2011-11-14 16:48:45

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  在国务院的英明领导和部署下,在各级政府坚定不移义无反顾的打压下,中国的房价终于露出了下跌的曙光。最近几周以来,在一线城市上海、北京、广州等地,房价都出现了不同程度的下降,一些城市首推商品房的降价幅度甚至高达30%。

  房价下跌了,狼却跟着来了。第一波“狼”是愤怒的已购房者。他们听说房价大幅跌了下来,立马怒火攻心,两眼猩红,冲向了各地的售楼处。他们在这些地方闹事砸场,摔椅子,扔杯子,搞得售楼处狼藉满目,鸡毛一地。闻讯前来制止的警察也戴上了头盔,穿上了防弹背心,手里紧紧抓着警棍。一线城市的地方政府更是吓坏了。据说上海市房产管理当局就正在商拟新规定,打算出台一个不准大幅降价的新限价令。

  对上海等城市部分业主的闹事,有人认为,这是黑心地产商导演的的闹剧,目的是逼迫政府放松打压房地产的政策。我不否认有这种可能,中国的部分地产大亨,的确就是衣冠楚楚的流氓,他们若做出这种下三烂的事来,我不会感到诧异。但我同时也认为,这不可能是全部的事实真相。那些闹事的业主当中,总有一些人是自发的。中国的高房价在苦苦支撑了很长一段时间后,现在突然跌了下来,使已购房者顿时面临成为负资产持有人的风险,损害了这些业主的利益,他们因此而怒火满腔,进而失去理智,是一种很正常的现象。

  房价大跌可能造成的严重后果,其实从国家开始打压房价起,就摆在了大家的眼前,只不过在中国,房价已成为一个政治问题,有人虽然对这些后果心知肚明,却噤若寒蝉,不敢大声说出来。现在,房价终于出现了下跌的势头,这些后果很快就显现出来,上海等地的旧业主闹事,只是这些后果的开始而已。实际上,若中国的房价真的出现三到四成的下跌,一定会产生一系列新的问题。这些问题对中国经济的负面影响,对某些普通群体利益的危害,问题的解决之难,绝不会亚于高房价所造成的后果。

  首先,正如大家已经看到的,它会使一大批的已购房者沦为负资产持有人。这些人当中,绝不是只有权贵,富人,腐败分子,也包括大批的中间阶层人士。如果说高房价的恶果之一,是把大批的中国人挡在了中产阶级之外,房价的大跌,则会将许多本已成为中产人士的白领和城市市民,从中间阶级的队伍中扫地出门,有些人甚至可能一夜之间成为无净资产的负债者。

  其次,政府的财政状况将随之恶化。中国的地方政府几乎无不依赖土地财政。房价大跌之后,地产商降低了竞买土地的兴趣,土地出让金也会随之下挫,至少地王这种东东将很难再现。土地出让金绝对或相对减少了,依靠土地财政的地方政府虽说不至于断奶,但可吸收的财政奶水势必大大减少。地方财政能力下降了,又得继续创政绩,就会更加疯狂地去借债,使已经债台高筑的它们,陷于不借债就无法存活的窘境。

  第三,房价大跌对中国金融业的冲击,有可能是灾难性的。不久前,中国银监会有位高管说,中国的房产即使降价50%,银行也能抗住压力,我认为这位高管是在夜里吹口哨,要么它老人家就是被假象蒙住了。这位高官能说出这等豪言壮语,可能依据了银监会的某个风险模型。但他忘记或有意忽视了一点,那就是这种模型虽好,可输入的参数却未必靠谱。比如,早几年银行为了抢占按揭业务,纷纷通过暗箱操作把买房的首付款比例降至20%、10%,甚至出现了不少首付为零的情况,但银行报上去的首付款比例,却仍然是30%或40%。按照这种比例来测算银行的放贷风险,银行的风险自然就降低了许多。还有一种情况是:在房地产热火的时候,一些地产商(以及他们的关系人)自己也在炒房,或通过内部认购疯狂从银行套现。常见的手法便是大量收集内部员工或关系人的身份证,自己跟自己签订买房合同;这些合同的“成交价”大大高于市场的实际价格,以这种合同去银行按揭贷款,贷出来的就不是什么房价的七成六成了,而可能是实际房屋价值的120%,150%。把这些因素考虑进来,再算算银行的放贷成本,拍卖抵押物回收资金的司法成本,时间成本等,说银行在房价大跌50%后仍无风险,实在莫名其妙。

  另外,房地产是一个关联性极强的行业,房地产业一萎缩,钢材、水泥、其他建筑材料、装饰材料、家具业、家用电器业等势必被拖累,一荣俱荣,一损俱损。银行并不是只在做按揭贷款,它给这些行业的企业同样发放了大量的贷款。当房地产拖累了这些企业时,银行面临的不仅是房屋按揭贷款的风险,相关行业的贷款风险同样会接踵而来,银行也因此可能会大难临头。那位银监会的高管应该是经济学家吧,他怎么就不考虑相关因素呢?

  说了这么多,有些人大概会问:你老姜啰嗦了一大通,到底是赞成还是反对降低房价?看来我得赶紧声明一下——我当然是赞成降价的,此前也写过不少这种见解的文章,有博客为证。但说一件事情应该怎样,与这件事发生后会产生什么后果,毕竟不是一回事。前者是应然命题,后者是实然命题,应然命题并不能取代实然命题。我说中国的房价应该大降,是因为此前的房价实在高得离谱,泡沫的厚度已经去了一半。这种严重与中国人的实际需求(购买力)脱节的高房价,不仅迟早会给中国的经济制造大灾难,而且也天理不容。现在我说房价大跌会造成种种不良后果,则是在陈述一件无可规避的事实,这些后果我们都不喜欢,但没有谁能制止它们的发生。毕竟,天上不会掉馅饼,中国房价泡沫已经形成,如今我们要把它挤掉,也不可能没有代价。

  归根结底,房价泡沫当初就不该形成,至少不该积累得这么厚。中国的各级地方政府与地产商,当初就不该为了自己那点小九九,置大部分民众的利益于不顾,联手推高地价和房价。如果展开来思考,我们还可以这样说:中国的住房问题从推入市场那一刻起,政府就该同时进行土地、财政、金融、房屋供给制度的深度改革。政府不去做这些事,反而与地产商相互勾结,故意制造地产泡沫,既然已经种下了恶因,如今又怎么不会收获恶果呢?

  2011-11-14        

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