金融时报 | 政策市下房价必降

中国的房地产市场无疑还是政策市，未来中国房价的走势和政策密切相关。可以预见在明年十八大前，目前严厉的房地产调控政策不会有太大的变化，也就意味着房价在这个时间段内很有可能出现一定程度的下跌。

国务院总理温家宝在俄罗斯关于楼市调控首先用了“绝不可有丝毫动摇”的表态，同时要也用了“调节后的房价将使民众能够接受,也使房地产业健康有序发展”。尽管并没有使用直接使用房价下调这词，但要想有民众能够接受的房价无疑是要房价下调——尤其是一二线城市。温家宝之所以能够一改以前用合理这个相对中性的词的表态，改成包含房价下调的这种相对鲜明的立场，一个非常重要的原因在于金九银十的房地产旺季不但出现了成交量的大幅萎缩，也在部分城市出现了房价下跌的松动局面。

出现房价松动的一个最主要的原因就是自去年4月份以来，中央政府推出的号称史上最严厉的房地产调控政策。尤其是其中的限购政策，使得了房地产市场出现重要转机。经过一年半多的双方博弈，在房地产调控政策不但没有做任何让步，反而更加严厉的情况下，开发商们资金趋紧。根据已发布的三季报显示，在A股上市房企中，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。开发商整体现金流趋紧已是不争的事实。开发商从来不是被利润所捆在，而是被现金流所捆住。在现金流趋紧的情况下，开发商必须通过加快销售回笼资金，而降价就是其中一个最主要的选项。所以绿城这种在业内有影响力的开发商都面向阿力巴巴的团购开出了92折的促销方案，这其实就是一种变相的降价回笼资金。可以预见这种现象会越来越普遍，也就意味着房地产调控政策部松动的情况下，一定程度的降价是一大部分开发商无奈的现实选择，这也必然会推动房价下调。

但让开发商割肉不那么容易的，因为开发商的利益背后还站着严重依赖土地财政、房地产财政的地方政府。地方政府在现有财政体制下，是不太愿意作为其支柱财源的房地产业出现大幅萎缩。于是会想办法帮助开发商们逃生，前段时间佛山方面出台的放宽限制就可见一斑。另外很多开发商还是顾忌消费者买涨不买跌的心理，越跌越没有人买。同时也认为既然限购，降价也没有意义。还有的开发商认为，房地产关联这么多产业，如果政府一味打压就可能会影响到中国经济的增速，尤其在目前中国经济增速放缓的情况下，故预判中国政府对房地产的调控不会再持续多久，从而心存侥幸。

开发商这种种思维和支撑力量，加剧了目前房地产调控博弈的激烈程度。但也要看到作为开发商要寄望的重点还是在中央政府对房地产调控政策的变化之上。可以说，中央政府对待房地产调控的态度成为未来房价走势的关键。但从各种信息和逻辑来看，中央政府不可能短时间内出现大的政策变化。

首先，如果现在对房地产调控政策进行大转弯，必然会让房价产生报复性反弹。那么就意味着近两年来房地产调控就会前功尽弃。应该说在这轮房地产调控过程中，中央政府也承受着各方的压力，包括学者们质疑的采用非市场手段限购是不合理的种种意见。但既然已经调控进入深水区，房地产行业的洗牌即将出现，集中度可能会提高、房价开始松动，中央政府该承受的压力都承受的情况下。中央政府已经没有任何理由再放松调控政策，造成左右不是人的结果，只有一鼓作气调控到底。而房价能否下调成为调控实际效果的一个主要标志之一。