在中國持續執行限購令的同時,中國人民銀行年內第三次將人民幣存貸款基準利率上調25個百分點。據北京市統計局,2011年一月至2011年九月,北京住宅市場累計現房銷售量同比下降31.4%;北京市在第三季,物業資本值增幅扭轉,豪宅平均價格自2009年以來首度下降。2011年第三季度新增供應有限,令可租房源變少,所以推升了各地市場的租金水準。以下是北京高力國際的市場分析:

     2011年第三季度,豪宅市場總存量環比上漲1.2%至68016套。其中,豪華公寓的市場總存量環比上升1.93%至42496套。別墅和服務式公寓市場季內未有新增供應入市。據悉北京市住建委發佈通知,規定二次開盤項目不得定價高於首次開盤預售平均價格。因此,開發商紛紛推遲專案的預售時間,以等待下個季度更好的定價時機。

     截至2011年三季度末,市場共錄得1096套淨吸納量。在新增供應有限的情況下,截至季末,市場總體空置率下降至16.91%,環比下跌0.64個百分點。

     至於租賃市場,截至季末,北京豪宅市場整體租金水準上升至每月每平方米人民幣161.34元。各業主及服務式公寓運營商均採取了不同的定價策略。考慮到淡季來臨,若干服務式公寓運營商向續租客戶施予更加優惠的租房政策,以提前實現高入住率。

     寫字樓空置率降至5%內

     然而,受到強勁的租房需求及有限的新增供應支撐,更有運營商,諸如位於CBD區域的北京輝盛庭國際公寓,在季內提升了平均租金。

     銷售市場冷淡及融資成本上漲等諸多因素影響下,季內仍未有整售交易。在散售市場方面,樓市限購令繼續影響市場表現。本季,大部分住宅項目銷售價格維持與上季度相同的水準,但亦有數個專案,例如CBD區域的首開鉑郡和金融街區域的天安國匯,分別將項目售價提高20%和25%。

     另有位於中關村區域的龍湖唐寧ONE,在季內錄得15%的物業資本值降幅,為各項目中降幅最大。

     反觀北京寫字樓物業市場則表現十分強勁,2011年第三季度,租金上漲至新高,租賃成交量保持高位。儘管超過200,000平方米的新增供應進入市場,但來自跨國企業和內資公司的旺盛需求,使市場整體空置率維持在5%以下。

     低空置率推高業主租金預期

     低空置率繼續形成有利於業主方的行情,進一步推高大多數業主對租金的期望值。由於核心區域普遍存在空置面積緊缺和租金成本持續攀升的情況,一些大型跨國企業開始重新評估公司房地產策略,將部分需求重置至非中心區域。季內,資產價格在租賃市場上升行情的支撐下保持上漲趨勢。截至2011年第三季度末,北京市寫字樓總存量環比增長1.74%至1,184萬平方米。

     寫字樓的租賃需求在第三季度保持強勁,主要源自金融、能源、服務、媒體、汽車、投資和電子等行業。伴隨活躍的擴租、整合和搬遷活動,淨吸納量總計達到267,506平方米。相應地,市場總體空置率繼續下降至4.28%。

     季內代表性成交包括:中國農業銀行在北京財源國際中心租賃3,000平方米;夏普在鳳凰置地廣場二期租賃2,800平方米;人民網在環球金融中心承租6,000平方米,以及蘋果公司在東方廣場承租1,500平方米。

     2011年第三季度,在租賃需求強勁的背景下,市場租金延續自2010年來的上漲態勢。北京寫字樓物業市場整體平均淨有效租金環比上漲至每月每平方米人民幣200.46元,為過去十年的新高。東長安街、CBD和燕莎子市場錄得租金最大漲幅。甲級寫字樓物業市場的平均租金已攀升至每月每平方米人民幣254.19元。

     中國經濟仍處高速發展軌道

     季內,北京寫字樓物業 55c 投資市場表現平靜,無整售成交公佈。然而,有消息顯示一國資背景的集體,將以約人民幣60億元收購國美商都。國美商都是位於豐台區南四環的一綜合體項目,總建築面積有550,000平方米,其中30,000平方米為寫字樓面積。

     儘管歐元區主權債務危機和美國經濟復蘇的遲緩步伐,使得外部環境的不確定因素增加,但中國經濟依然處於快速發展的軌道上。多家金融研究機構預計,第四季度中國GDP增長至少為9%。眾多跨國公司在面對發達經濟體市場波動的情況下,愈發依賴中國市場作為其利潤增長點,與此同時,內資企業整體而言則展現出強大的擴張能力。

     有鑑於此,高力國際對北京寫字樓物業市場在2011年最後一季中的表現繼續持樂觀預期。北京仍然是眾多投資活動發生之市場,由其不斷上漲的資本值及市場中充盈的流動性可見一斑,儘管大部分流動性來自於私募基金和國資背景買家。

     高力國際的研究表明,短期內,北京寫字樓物業市場租金和資本值的上升趨勢不會改變;同時,預計甲級寫字樓物業的資本值在五年內將上漲至接近人民幣100,000元每平方米,而收益率中長期內則將持續萎縮。

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