开发商 按普通商品房申报获审批 但 如今却大规模建成别墅群
官方称其手续齐全并称安置工作做得好
村民称地都没了，那一点补偿都不够买粮食
网络导报-江苏频道讯（记者 宋祥平 周小敏）据悉，自2003年以来，国家及有关部委就已经对别墅供地明令叫停，2006年又规定凡新审批新开工的商品住房项目，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。同时，继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
然而，江苏连云港市新浦区“苏园”别墅项目却顶风而上，大肆违规建造别墅群。当地村民称，这个项目审批是“偷梁换柱”，上报审批的是普通住宅，而实际建成的是别墅群。
3千亩农田被开发商买去建豪华别墅群
近日，江苏连云港市新浦区工业园附近村民们向记者反映，在国家明令禁止叫停别墅项目建设后，而当地一开发商却采取“偷梁换柱”手法，通过上报普通住宅获得审批后大肆违规建设豪华“苏园”别墅群销售。不仅如此，村民还称，占地3千亩的别墅项目用地原来都是村民们的农田。
一下车，记者被强大的“苏园”广告气势所震撼，在323国道、新浦区工业园路段，记者发现，整条道路两边挂满了“苏园”的宣传牌。据村民介绍，“苏园”已经开工建设有一段时间了，规模气势在当地还是相当独领群鹤的。
当地一位村民告诉记者，“目前开工建设的是一期，初步建成型的大约有几十栋。听说还有二期、三期，那规模就更大了。开发商说要将这里打造一个私家园林式别墅群。”
记者在“苏园”外围看了下，工地上确实有各种机械、工人在紧张而忙碌的作业着。从规模来看，气势相当恢宏。在工地上，初具成型的别墅已经有几十栋。村民告诉记者，“自从项目开工建设后，每天来看房的人络绎不绝，其中老板与官员居多，这别墅不是一般人能买得起的。”
据村民介绍，该项目用地高达3千亩。“这里原来都是港埠农场10多个生产队的农田。”当地一位老人告诉记者，“后来不知怎么的就把地给卖给一个叫刘中久开发商了，每亩给我们补偿是500元。当时只说是要建居民区，哪知开工后一看，这哪是居民区啊，就是别墅。”
另一位村民说，“地没了，我们都没啥可种的，粮食也相对紧张了。于是，村里大部分有点力气的人只能出去打工挣点钱买粮食，要不然还真不够吃。要是早知道建别墅，打死我们也不会答应的，不过政府要卖的话我们也没有办法啊。”
据知情人透露，“苏园”总共用地有3000多亩，一期将建成120多栋别墅，每栋在100—400平方米之间。项目总共分四期，到时候将会有1000多栋别墅会建成销售。不过，这项目审批有大问题，因为上报的是普通住宅，而实际在建的是别墅。这政府就在不远，难道他们不知道？这中间肯定是有利益勾结的，否则谁有这么大的胆子？老母鸡变鸭手段确实真高明。
开发商：预定的人很多，还将继续大规模开发
随后，记者来到“苏园”大门，想进一步了解。
刚到大门口，几位售楼小姐立刻围住记者，一听说记者要看房，一位售楼小姐热情的陪同记者进去参观并解说。
据她介绍，来看房订房的人确实很多，因为这里的别墅无论从设计到建造都是目前国内一流的，别墅面积也有大有小，独门独院，亭台楼阁样样俱全，是一个纯私家园林式别墅。目前在建的是一期，以后还有二期、三期、四期等，到时候会有1000多座别墅错落有致的建成。最后她还兴奋的告诉记者，买我们的别墅还将送你一分地，你可以自己种点东西感受下田园风味。
在“苏园”项目施工现场，记者发现一座座别墅设计奢侈豪华，有独栋的，双院的，有联排的，院落之间错落有致，形成了前院、中院、后院多重庭院格局，确实营造出了“庭院深深深几许”的意境。
据售楼小姐称，凡是来买别墅的，每户都赠送精装私家庭院，赠送的最大院子达900平米。院中亭台楼阁、水榭廊台等经典园林元素一应俱全，由香山帮人手工打造。另外，各种配套设施应有尽有，图书馆、画社、餐厅、酒店、KTV、多功能会议室、乒乓球室、棋牌室、茶社、咖啡馆、健身馆、采摘园、烧烤园、钓鱼台等一应俱全。
据开发商宣传得知：“苏园”位于新浦区工业园内，323国道、沿海高速、陇海铁路。由连云港森林花园置业有限公司投资开发。“苏园”做为纯苏式私家园林，以纯私密围合建筑和院居文化为特色，萃取苏州园林中“亭台楼阁、水榭廊台”等经典园林元素。项目共分为三期开发，规划开发总面积约53万平方米(800亩)，总投资10亿元左右，总套数约1500套。产品形态有三种，即联排、双拼以及独栋别墅，共计房源1500套。
官方：手续齐全，安置工作做的比较好
2011年11月，连云港新浦区相关官员给记者提供了相关手续，同时，官员称，“苏园”手续齐全，不存在问题，并且政府在群众安置工作这方面做的还是比较完善的。
然而，记者在众多份批文合同等材料中却发现，连云港森林花园置业有限公司获得了土地使用权，但是，其地用途性质却为商品住宅楼、商品用房。并且合同中也规定，受让人意不在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所、培训中心等非生存性设施。
据2010年3月18日，江苏省人民政府文件《关于批准东海县2010年度第2批次城镇建设用地的通知》中指出：东海县呈报的（东）地呈字[2010]第2号《建设用地项目呈报说明书》、家用地转用方案，补充耕地方案等业经批准，现通知如下：一、同意东海县将位于江苏省农垦集团有限公司岗埠农场国有家用地6.666公顷（其中耕地5.832公顷）转为建设用地。以上共计批准建设用地6.6666公顷（转用家用地6.666公顷）按呈报的土地开发利用规划用于城镇建设。
江苏省国土资源厅《关于批准东海县2008年度第9批次城镇建设用地的通知》一、同意东海县将江苏省农垦集团岗埠农场包庄管理区的6.0000公顷国有农用（其中耕地4.7987公顷）转为建设用地，同意东海县使用位于江苏省农垦集团岗埠农场包庄管理区的6公顷国有土地。以上共计批准建设用地6公顷（转用农用地6公顷），按呈报的土地开发利用规划用于城镇建设。二、请东海县认真落实补充耕地方案，确保用于补充的4.7987公顷耕地的数量和质量。四、连云港市国土资源局要对用地的实施情况进行跟踪检查，督促当地政府和有关部门、单位做好相关工作。
从一份《成交确认书》中得知，在2010年8月5日至2010年8月25日东海国土资源局举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，连云港森林花园置业有限公司竞得了编号DH2010-40#号（市县路北侧（岗埠段）、玖信路西侧、温岭路南侧）地块的国有建设用地使用权。该地块成交总价为2500万元。
另外，从官方提供的一份缺页的《国有建设用地使用权出让合同》中第五条看到，本合同项下出让宗地的用途为其他普通商品住房用地60000平方米，其他商服用地6666平方米。第十三条，受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物及其附属设施的，应符合市县政府规划管理部门确定出让宗地规划条件。其中：主体建筑物性质为商品住宅楼、商品用房；附属建筑物性质为公共配套设施；建筑总面积为68300平方米；建筑容积率不高于1.80不低于1；第十四条可以看到，受让人意不在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所、培训中心等非生存性设施。
《江苏省东海县规划局关于连云港森林花园置业有限公司开发建设苏园小区（一期）项目的选址意见函》中记者发现，用地面积为66666平方米（99.999亩），用地性质为居住用地可兼容部分商业。同样，在东海县人民政府颁发的国有土地使用证中地类用途项目中也显示：批发零售、城镇住宅。
据悉，自2003年以来，国家及有关部委就已经对别墅供地明令叫停，2006年又规定凡新审批新开工的商品住房项目，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。同时，继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。那么，连云港新浦区难道不受我国管辖？对此，本报将继续关注报导！
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