2012年04月12日 20:37:44

  (二)发展现状
   1.全国小产权房规模估算
   目前尽管各界普遍承认小产权房存在的客观事实,但对小产权房建设及竣工情况迄今并没有官方的正式统计数据。按照上述对小产权房内涵的界定,并考虑到统计数据的可获得性,我们采取如下两个公式对历年小产权房竣工面积及其存量进行估算。
   公式1:小产权房竣工面积=全社会住宅竣工面积-城镇住宅竣工面积-农村农户住宅竣工面积。
   公式2:小产权房存量=历年小产权竣工面积累计额
   根据上述公式计算,1995-2010年小产权房竣工面积总量为7.6亿平方米。如果按照2010年底城镇常住人口66978万人计算,1995-2010年小产权房相当于增加人均住宅建筑面积1.1平方米。[1]
   从不同年份看,1999年、2003年、2004年、2009年、2010年小产权房竣工面积分别为6679万平方米、5448万平方米、5680万平方米、6538万平方米、8345万平方米,明显高于其它年份和平均水平,这可能与1998年住房制度改革、城市商品住房价格上涨情况、外来务工人员数量增减变化等有较大关系。从小产权房竣工面积占比来看,1995年以来小产权房竣工面积占当年全社会住宅竣工面积的比重基本在5%以下,与当年城镇住宅竣工面积的比值大体保持在6%-10%左右(见表5、图3),1995-2010年平均为8.0%。
   表5  1995-2010年全国小产权房竣工面积及占比情况(万平方米;%)
   

我国小产权房问题研究:现状与出路(3)

   注:小产权房竣工面积=全社会住宅竣工面积-城镇住宅竣工面积-农村农户住宅竣工面积。
   数据来源:历年《中国统计年鉴》。
   从不同时期看,“十五”时期小产权房竣工规模为2.4亿元平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积的8.1%。“十一五”时期小产权房竣工规模达到2.83亿平方米,比“十五”时期增长17.8%,相当于同期城镇住宅竣工面积的7.5%。其中2008年、2009年、2010年小产权房竣工面积分别为4850万平方米、6538万平方米、8345万平方米,相当于同年城镇住宅竣工面积的6.4%、8.0%、9.6%。
   总之,尽管小产权房占同期全社会竣工住宅的比例不高,但考虑到小产权房的销售对象为城镇居民,其与同期城镇住宅竣工面积的平均比值达到8.0%,故对城镇常住人口而言,已成为其重要的住房来源。
   

我国小产权房问题研究:现状与出路(3)

   图3  1995-2010年小产权房竣工面积占当年全社会、城镇住宅的比重
   2.各地小产权房价格情况
   从价格方面看,各地小产权房价格与商品房一样也存在较大的地区差异性,但相对区位条件类似或同地段的商品房而言,价格普遍低很多。
   北京市小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等近郊区域,约占北京市场楼盘总量的20%左右。“十一五”时期北京市小产权房竣工面积接近400万平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积的4.3%,而价格仅为北京临近地段商品房价格的25%-30%左右。
   据哈尔滨市政府2009年10月公布的数据显示,全市有29处成片(栋)违法建设的“小产权房”工程,共有楼盘144栋,总建筑面积150余万平方米,相当于商品房建设量的10%左右。而价格仅相当于市内普通楼盘的40%-60%。[2]
   据太原市价格监测中心2009年6月的一项调查结果显示,太原市六城区正在开发和出售的小产权房项目超过40个,主要分布在各城中村、市郊农村,在整个太原市住宅出售市场份额中所占的比例超过20%,并呈现逐渐增大的趋势。价格方面,大部分小产权房销售均价在2000~2500元/平方米左右,比普通商品房便宜一半以上。[3]
   据四川省社科院农村经济研究所研究员陈武元统计,在成都市周边的近郊区建设在农村宅基地的“新居工程”和远郊区由小城镇改造同样建设在集体用地上的“城镇拆迁安置房”,以种种名义出现的“小产权房”,已经占到了整个成都市商品房市场的30%左右。而价格只有临近地区大产权房的60%左右。[4]
   据深圳市建筑物普查和住房调查显示[5],全市住房建筑面积达到4.04亿平方米。其中,产权住房约1.12亿平方米,占总量的28%;城中村私房1.7亿平方米,占总量的42%;其他住房(含机关事业单位自有房、企业自有房等)1.22亿平方米,占总量的30%。另据报道[6],深圳的小产权房建设和交易一直以来非常活跃,几乎每一个村、镇都建有大量小产权房,销售和交易也越来越公开化。深圳小产权房均价只有临近地区商品房的1/2至1/5左右。
   3.小产权房购房者情况
   目前,各地小产权房购买者主要是城市中低收入群体,主要包括外来务工人员、普通工薪阶层等,他们难以承受城市“大产权房”的高房价,构成了小产权房的主要购买群体。
   从不同阶层城镇居民收入比较来看,2010年城镇高收入户、中等收入户、低收入户年平均收入分别为41158.0元、17224.0元、7605.2元,分别比2000年增长了2.64倍、1.92倍、1.43倍,分别比2005年增长了79.7%、87.4%、89.3%。尽管不同阶层城镇居民家庭收入均较快增长,高收入户、中等收入户平均收入甚至超过了同期商品住宅价格的增幅。但从绝对值来说,城市商品住宅价格仍然大大超出中低收入城镇居民的收入水平。
   另据国家统计局农村司《2009年农民工监测调查报告》显示,2009年全国外出农民工月平均收入为1417元,在东部地区和直辖市、省会城市打工月均收入尽管稍微高一些,但也分别只有1422元、1569元、1425元(见表6)。
   

我国小产权房问题研究:现状与出路(3)

   表6 2009年农民工外出务工收入情况
   数据来源:国家统计局农村司.《2009年农民工监测调查报告》,2010年3月。
   小产权房无论是租赁费用还是销售价格均明显低于城市商品房,比较适合外来务工人员的收入水平。小产权房对外来务工人员尤其是全家都在城市务工、有安家需求的外来务工人员具有不小的吸引力。因此,这部分外出农民工租赁或购买价格低廉的小产权房,就成为了实现他们“居者有其屋”愿望的重要选择。
   另外,还有一类群体也成为小产权房购买者,即房产投资者,因小产房价格低廉,一些投资者认为小产权房具有很大的升值潜力,具有一定的投资增值空间。在国家尚未对小产权房出台明确的处置措施之前,通过出租房屋、房屋升值或试图在小产权房“转正”后获取较大利益。
   从不同地区看,小产权房购买者会有所差异,如北京市由于小产权房价格本身相对工薪阶层而言也不低,小产权房购买者主要是选择第二居所的高收入群体、投资房产的人和外地务工人员等(参见专栏2)。而旅游胜地三亚市小产权房购买者则既有大量的外来务工人员,还有大量来自外地、购房主要用作冬天度假旅游的人群。深圳市小产权房购买者主要为中低收入群体尤其是老年人和外地来深圳务工时间不长的年轻人。
   

我国小产权房问题研究:现状与出路(3)

   [1] 据国土部门不完全的统计,截止2007年上半年,全国小产权房面积达到66亿平方米,相当于中国房地产业近十年来的开发总量。我们认为,该数据可能明显高估,因为66亿平方米相当于增加城镇常住人口(2010年底数为66978万人)人均建筑面积约10平方米,如果加上近2007年下半年至今3年半竣工的小产权房(约1亿元平方米)和1995-2010年城镇竣工住宅面积94.8亿平方米(如不考虑空置因素),则已经接近2010年底城镇居民人均住宅面积31.4平方米/人。这意味着,1995以前城镇住宅竣工面积对当前城镇居民住宅面积的贡献为零,这显然不符合逻辑。据此,我们认为,截止2007年上半年66亿平方米小产权房存量系严重高估。
   [2] 《哈尔滨小产权房成片开发 多个部门管不住》,中华工商时报,2009年10月14日。
   [3] 周峰.《太原市小产权房现状调查及原因分析》,太原价格网,2009年6月22日。
   [4] 吴红缨.《重庆成都小产权改革:合法化之路》,21世纪经济报道,2007年9月27日。
   [5] 王锋.《关于深圳市住房政策的思考与建议》,新浪房产,2010年3月31日。
   [6] 《深圳多地小产权房出现抛售潮》,华夏时报,2011年10月22日。

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