张曙光 | “房产税”是泡沫剧的最后乐章

2012年04月24日 16:27:24

  中央近来不断强调“房地产调控政策决不动摇”,但各地方及部门冲破调控政策的努力也从未放松。房价降与不降还在两可之间。其实对房价根本制约之策是房产税。房产税自提出之日起就因遭到各方强烈反对而久议不决。2011年初在上海及重庆两地试行征收。到今年1月,重庆征税房9400套,税额近一亿元,上海应缴税房二万套,征收税额不详。如果从遏制房价和增加税收这两个标准看,一年来效果不彰。一是两城市房价与其它未开征城市相比没有明显下跌;二是征收税额与两城市的土地出让金相比也是微乎其微。2011年重庆国有土地出让金收入1309.3亿元,上海是1491亿元。但若以此证明房产税之不可行显然并不能令人信服。
   房产征税能否发挥作用主要看三个方面:一是税基,二是税率,三是征收力度。从试点城市看这三个方面都只是象征意义征收。重庆市个人住房房产税的征收对象为:个人拥有的独栋商品住宅,个人新购的高档住房,在重庆市无户籍、无企业、无工作个人新购第二套(含)以上的普通住房;上海是人均住房面积超过60平米以上新增购房面积。而且两地都是在交易环节征收,基本上只对增量,不对存量。针对存量征收只有重庆的3000多套独栋别墅。重庆市在开征三周内发生房产交易6034次,只征收到两笔房产税;上海开征17天后未能征收一笔。而税率也很轻。上海试点方案:税适用税率暂定为0.6%,但应税住房单价低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍的,税率暂减为0.4%。 重庆则是按交易价格分为0.5%、1%、1.2%三档。征收原则是“既往不究”。窄税基,低税率,宽征收。看来房产税试点只是点到为止。
   如果若干年后再看中国这段历史,1998年无疑具有划时代意义。这一年中国大众告别了福利分配住房时代,此后十多年中,随着房价的飙升中国人被划分成两大阵营,一边是有房户,另一边是无房户。要么身家倍增千百万,要么成为终身房奴。
   如果解析这场游戏规则就是:以中国城市化进程为背景,以土地和货币为舞台,以地方政府、开发商、炒房客、为主角,以通胀预期和房价不断上涨为旋律,以刚需购房者为观众。放量的土地供应和货币供应让台上主角精神亢奋,不断飙升的房价和加剧的通胀刺激更多的观众涌向台前。其基本剧情是:中国城市化进程在不断加快,住房需求将不断增加,所以城市房价将不断上涨。而另一方面,宽松的货币政策使通货膨胀压力越来越大,长期的负利率使人们相信,除了将货币转化为房地产之外,没有更好的财富保值增值手段了。房地产大佬一方面指责年轻人刚毕业就买房不现实;另一方面又说房价肯定要上涨。话外音是:此时不买更待何时?
   但这场上演了近10年的房地产闹剧却有着结构性矛盾,就是将基本住房需求与财产保值增值需求这两种完全不同的需求混在一起。
   首先说刚性需求。从总量上讲,经过这30年的住房建设,我国城镇居民住房需求已经能够满足。目前我国城镇居民人均住房面积已经达32平方米,远远高于中等收入国家人均20.1平方米的水平,甚至超过了日本居民的住房的水平。但为什么房价问题还是如此突出?
   一是统计学上的人均不是实际的人均。从收入分配角度看住房财富的分布贫富差距更为巨大,少数人占有住房资源过多。近年来不断有人称我国居民的自有住房率达89%,远高于其它发达国家。但实际上是将“自有住房率”与“私有化住房率”两概念混淆。自有住房率是指全体居民中的多少人拥有自己的住房;后者是指售出的住房有多少是私人购买。用“自有住房率高”来掩盖住房占有不均的实质,但却造成房子越盖越不够的怪象。
   二是将住房需求与炒房需求混淆。随着人们的生活水平的提高,人们对住房面积需求也会有所提高。但无论是刚性需求还是改善性需求都有一定的限度。唯有炒房的需求是无限度的。有钱人赚再多的钱也不够,买10套房赚了就想买100套房,赚了还想再买1000套,只要囤房能够赚钱,盖多少房也是不够。
   三是经济发展不平衡造成住房局部紧张的示范效应。由于中国经济发展的不平衡,大量人口涌入几大中心城市和经济发达地区。造成人们的住房地点与实际工作生活需求相去甚远。我国农村人均住房面积高于城市,但有两亿农民不能长期在农村的家居住。而中小城市的发展机会太少,造成了上千万人的“北上广”的漂族。而“北上广”高企的房价又给其它城市造成了强烈的示范效应。但盖房不能解决中国经济发展不平衡问题,以盖房促进城市化是欺世之谈。
   四是房价飚升将未来需求变成了现实需求。年轻人刚毕业就得买房,现在买不起,将来就更买不起。自己买了房还要为子孙后代计。房地产市场充满了世纪末情结。
   而实行房地产税是改变中国房地产投机性质根本解决之道。一是房产税是在持有环节征收,可加大炒房者持有成本;二是改变增值预期。现在人们以为持有住房时间越长获利越多。而房产税则能改变这种囤房囤地获利的模式。三是改变地方政府竭泽而渔的增长方式。现在地方政府以土地出让金为第二财政。往往几届政府就将土地资源用完。而后届政府则强占强拆,围湖填海,开山毁林求“发展”。而房产税则可为财政提供持续的收入来源。四是有利于改变增长方式。中国现是世界上最大的水泥与钢铁的生产与消费国,40%的化学能源用在房地产上。从1996年到2003年我国减少耕地1亿亩。到2004年我国人均占用建设用地达130多平方米,远高于发达国家的人均82.4平方米和发展中国家的83.3平方米水平。五是挤出存量房,调控更有效。全国城市住房空置率一直是个谜,有关方面对此避而不谈。但有民间调查显示,北京地区空置率接近30%,而天津周边超大楼盘空置率在80% 以上,像鄂尔多斯的康巴什新城则在95%左右。挤出空置房将使房价进入下降通道。六是房产税更灵活,更有针对性,比限购令等行政调控更符合市场经济规律。房产税的税基、税率、推出时间都是可调节的手段。如若要减少推行阻力,可按套数计征,将自住型,改善型住房需求划入免征范围。对于炒房型需求则可按累进税方式计征,囤得越多越不划算。从而使房地产业回归满足人们住房基本需求这根本属性。
   30年来,我们解决问题的基本方式是用“做大蛋糕”来解决问题。但实践证明,做大蛋糕在发展初期是个好办法,但到了一定阶段后则不是解决问题办法,而是拖延问题,掩盖问题的办法。1000万套保障房依然是增量解决问题的方式。但帕累托最优总有用尽的时候。而房产税则是改变经济增长方式的一个突破口,是房地产调控政策的试金石。
   当然,与之相关的则是政府财政支出的公开化,政府财政预算决算制度的改革。这是一切税收改革合理性最根本的保证。(作者为〔中国经营报〕副总编辑)
    

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分类: 公民博客