金融时报 | 谁在推高中国房价？

中国房市有如迷宫。

上个世纪九十年代末，以中国国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为标志，旧福利分房模式的告一段落，住房货币化改革进程全面开始；进入新千年后，房价持续上涨成就富豪榜上多位地产富豪之余，也顺带成就了多空双方的各位名嘴，民众悲喜更是沧桑百态，电视剧《蜗居》、《裸婚》的热播不过其中一粟。

近日媒体报道，大连每平米3万人民币的房价令某巴萨球星大为咋舌，据其经纪人透露，他在自己国家的房子附带游泳池，每平米不过4000元人民币。诚然，无论从相对价格还是绝对价格，中国房价可能率先实现“超欧赶美”。

那么，是谁在推高中国房价？官员往往归咎于贪婪的开发商，开发商又说是精明的丈母娘，丈母娘们则埋怨黑心中介，而中介们都推给无耻的投资客——于是，几乎每个房价上涨故事中，不乏一个拿着破皮箱全款付清的外地口音形象闪现：这一形象一方面无可考证，另一方面亦无道德上的优势，换而言之，既方便上层推诿，也方便下层怨恨。

于是乎，“史上最严厉”房地产调控走了计划经济的老路，“限购”、“限贷”之下，祭出“户口”之类手段，也见怪不怪了。以往数次中国房价调控，往往注重从供给端发力，而本次调控则从需求和供给两端发力，强制降温。饶是如此，房价仍居高位。根据相关数据，如以2010年新建商品住宅价格为基期，那么2010年新建商品住宅价格相比，目前70个大中城市中，房价下降的城市不足10个，其余各大城市均有不同程度的上涨。

近期，这场旷日持久的调控也陷入拉锯战。一方面，中国总理温家宝多次重申促进房价合理回归，另一方则是房地产成交量与价格出现回升，两次降息也使得调控放松预期加剧，近期北京的北京万柳地块再出“地王”，折算之后，仅楼面价即高达4.02万/平米，可见“居长安大不易”的窘迫仍正在一二线城市蔓延。

房地产调控为何吃力不讨好？简而言之，这一政策的利益同盟过少，而对立面太多。其讨好的对象来自希望购房的人群，但这一群体人数并不占大多数，且心理预期阴晴不定；与此同时，地方政府、房地产企业甚至持有房产的人都因这场调控不同程度受损。受损方从以往调控经验出发，往往会以“以时间换空间”的策略应对，这也是地方政府一方面空喊保障房而另一方面不时放松的现状写照，至于房地产商，也往往宁愿惜售也不肯大幅降价，甚至继续高价拿地。

或许，这是一场从开始就注定无果而终的战役，无论目的还是手段。经济学认为资源永远都是稀缺的，如何分配将成为关键，这决定了长期来看，市场价格最终是由需求决定，自发交换往往是最优效率的一种方式，短期的人为干扰只是扰动，管制需求更是缘木求鱼。

如果房子少了就限购，车子多了就限行，人多了就计划生育，那么空气不够又将如何？任何困境，都一个“限”字当头，即使短期之内可以控制局面，却无改需求不平衡本质，甚至造成房价报复性上涨的预期，这也是为何当前调控不仅未能改变房价只涨不跌预期，而且也未能撼动当前房价根基。