刘植荣:莫让房地产成为经济的坟墓

莫让房地产成为经济的坟墓

作者:刘植荣

2008年爆发在美国的金融风暴,引发了世界范围的经济危机,而此次金融风暴的始作俑者,就是房地产投资过热。

任何炒作都需要舆论的推波助澜,否则,就不会出现炒作。炒作房地产也是如此。房地产开发商要想从房地产市场谋取暴利,就要豢养一批无良专家、教授,不断发布“权威观点”,证明房地产的“刚性需求”,让人们相信房价会大涨,造成公众的心理恐慌。那些近期不需要住房的人便提前购房,有时甚至把儿子、孙子的房子都买下了。对那些炒房客来说,也是大量购进房地产,利用“时间差”低价买高价卖牟利。

笔者在《杠杆收购,撬走谁的财富?》一文业已论述,人们都希望利用“杠杆”购房,用银行的钱炒房,最大限度地降低自己的投资风险,提高投资回报率。

金融机构也乐此不疲,因为人们抢购住房,市场上对货币的需求增加,货币就成了紧俏商品,金融机构便可通过频繁贷出货币获取更高利润。一般来讲,存款利率低于贷款利率,银行就是利用存款与贷款的利差赚钱。为了增加利润,银行只有多放贷款,但银行不能把储户的存款都贷出去,因为储户可能随时有大量提款,这就需要银行拿出存款的一定比例放在中央银行作为准备金。这是一种保险措施,防止银行把所有存款都贷出去,以免在发生挤兑时无法偿付而倒闭。

假如准备金率为20%,这就意味着银行吸收100亿元的存款,要拿出20亿元放到央行,只能把剩余的80亿元放贷。如果经济不出现问题,银行的准备金率越高,银行的利润越低,因为供放贷赚钱的钱少了。

如果把这80亿元都用于住房抵押贷款,银行就没钱再放贷了。于是,他们就利用“孙悟空变变变”技法,不断“复制”这80亿元,设法为银行创造更多的利润,这就是金融学上所讲的“证券化”。

“证券化”就是银行把对数万购房者的债权放在一个池子里,做成证券在市场上公开出售给投资者。由于这些证券都有房地产做抵押,因此也叫资产支持证券(ABS)。资产证券化的前提是基础资产能够产生现金流,而且基础资产的现金流越稳定的、越容易被预期,资产证券化也越容易。ABS分不同层次,以吸引不同风险偏好的投资者。层次级别越高,风险越小,投资回报率越低;层次级别越低,风险越大,投资回报率越高。银行贷出去的80亿元得到一堆欠条,把这一堆借条证券化售出后,又把80亿元的现金收了回来,再次用于住房抵押贷款,原本的80亿元现在就变成了160亿元,利润也就增加了一倍。如果把新增加的80亿元的抵押贷款再次做成证券(二级证券化),就又回来80亿元,住房抵押贷款总额就达到了240亿元,利润就增加了两倍。如此反复,可以三级证券化,甚至四级证券化,银行利润被不断放大。

从某种角度讲,这种方法绕开了金融监管系统,免交准备金,扩大房贷规模,刺激了房地产市场的虚假繁荣,催生了房地产泡沫。

过去,银行发放一笔贷款要严格审查借款人的还贷能力,力争把贷款风险降到最低限度。证券化后,由于ABS在市场上被分散的投资者买走了,银行承担的贷款违约风险就分散了,银行对借款人信誉度的关注随之降低。为了多放贷,个别放贷人甚至与借款人合谋伪造文件获取贷款,这就产生了违约率极高的次级住房抵押贷款。

证券化衍生出许多奇怪的现象,很多通过住房抵押贷款买房的人,也会购买ABS,这就相当于把自己打给银行的欠条又给买了回来,自己向自己贷款买房。美国经济学家、诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨(Joseph E.
Stiglitz
)说:“证券化的假设是每分钟出生一个傻瓜;全球化意味着在全球找这些傻瓜,结果发现遍地都是。”

2001年到2005年,美国次级住房抵押贷款占住房抵押贷款的比例由8%上升到20%,其中至少有80%被证券化。2006年年中,房价在峰值出现拐点,银行见被抵押的住房开始贬值,便上调可变利率贷款利率,这就增加了购房者的还贷压力,很多人开始违约,炒房者眼见房地产“大势已去”,也开始抛售住房或干脆违约。这时,银行收回很多被抵押的住房,而住房不断贬值让银行资产持续缩水,同时还要交纳高额的房产税,银行也急于把手中的住房售出,有的银行甚至把一套别墅标价一美元出售。

当房价跌到不及抵押贷款额度时,这对经营抵押贷款的金融机构来说就资不抵债,便有银行破产。一旦倒闭一家大银行,就会产生“多米诺效应”,其他银行也纷纷倒闭,资金链断裂,整个经济陷于停滞状态。

中国房价调控了十多年,但效果并不太理想,百姓对高房价仍有怨言。我们应从美国由房地产泡沫破裂引发的金融风暴中吸取教训,对“证券化”一定要慎之又慎,切莫让房地产成为经济的坟墓。为了防止住房投资过热,必须压低住房空置率,尽快在全国范围推广房产税,对超面积住房征收高额房产税,把此税用于经济适用房建设,把空置住房尽快逼向市场,让人不敢轻易囤房、炒房。(本文发《新金融观察》2012年10月1日第07版)

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2012年10月3日, 3:00 上午
分类: 公民博客