杨支柱 | 商品房小区的幼儿园产权归谁?

2012-10-16 13:19:17 编辑 删除

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20121014日中国教育报发表文章《小区配套幼儿园产权之争背后的博弈》,称“小区配套园大好发展的背后却隐藏着产权归属不清、国有资产流失的现实问题”。这话本身就不清,“国有资产流失”的前提就是产权国有,怎么会是产权不清呢?不过仔细读全文,我还是看明白了作者的意思,就是要把政府没出一分钱的商品房小区内的幼儿园用房一律变成教育行政部门牟利的资产。

文章说,“以笔者所调研的北京市朝阳区某小区配套园为例:开发商在幼儿园竣工后将场地和园舍无偿移交给政府,再由政府通过招标委托给该举办者开办,举办者每月向教委缴纳2.5万元的国有资产占有费(相比那些购置商品房作为办学场地的民办园来说,这无疑是一笔较低的费用)。其收费大致在每月1600元左右,属于普通工薪阶层家庭的承受范围内,这与国家提倡的‘公益性和普惠性学前教育’相互吻合,具有较强的推广价值。”文章严厉指责“一些本应当无偿移交政府、由教育部门作为公共教育资源进行统一配置的园舍,却被开发商私自租给办园者从中谋取利润,或是挪作他用”。

开发商是活雷锋吗?他们为什么要将幼儿园用房无偿交给政府?如果无偿交给政府,那么开发商势必把这一公共设施的成本打入房价,或者自己留着出租牟利,否则跟那些不建幼儿园的商品房相比就存在竞争劣势。如果幼儿园建设成本打入房价,这就意味着幼儿园是用全体业主(其中可能包括留有部分物业未出售的开发商)的钱来建设的,开发商有权占为己有并白送给政府吗?何况,如果开发商必须白送给政府,那就不是赠与,因为赠与必须是自愿的。

那么到底是什么理由使政府获得了幼儿园用房的产权?任何物权都必须有合法来源。我国法律(狭义,不包括法规、规章或其他效力更低的政府规范性文件)规定的国家所有权来源虽然比它国多,譬如国家可以充当孝子贤孙继承全民所有制单位干部、职工死后无人继承的遗产,但是并没有商品房小区必须建设的共用或公用设施归国家所有的规定。这小区的幼儿园不是无人继承的财产,也不是无人认领的遗失物、埋藏物,要没收它不是非法所得,要征收那又不该无偿(税收除外),要求开发商无偿移交找不到法律(狭义)依据啊!何况《中华人民共和国立法法》第八条第六项还规定“对非国有财产的征收”只能制定法律,连国务院的行政法规都只能是没有制定法律时权宜适用,地方政府哪来的权力制定征收规则?何况又变更了征收的定义,成了无偿的,实际上成了对合法财产的没收!而对合法财产的没收仅见于刑法中,是一种附加刑。开发商犯罪了吗?地方政府有权制定刑法吗?

按规划必须建设的公益设施就归国家所有吗?商品房小区的物业管理用房(含业主委员会用房)、一定楼层以上高层建筑必须建的电梯房、水泵房和北方地区非市政供暖地段必须建的锅炉房,都是小区公益设施吧?法律不是明确规定属于业主共有么?政府的规划权是管理性质的,不是处分性质的,它怎么能改变财产的归属?如果规划权可以改变财产的归属,公民代表机构(人民代表大会)又怎么可能控制政府的钱袋?何况公益用房本身也并不要求公益产权。有许多公益组织都租房办公,难道因为它是公益组织,它租来用的房子就立即变成了它的或它的主管部门所有的?

在北京,地方政府及其某些部门利用职权从开发商手中强占的房产的还远不只是小区内的幼儿园和小学,居委会用房和地下车库也分别被区政府和人防局强取(详见杨支柱:《开发商也是冤大头》,新快报 20061212日)。政府的这种巧取豪夺行为严重推高了房价或减少了业主的共有财产。只要政府把这些财产白白拿走,开发商必然把建设成本打入房价中。

这并不是说这些房产一定是业主共有的。如果政府不强取这些财产,它们可能是开发商留下出租或自用的,也可能是业主共有的。开发商有义务避免产权纠纷,因此小区内凡未在销售开始前进行区分所有权登记的房地产,或者无偿登记给政府及其部门的房地产,都属于业主共有。

最后我想问朝阳区教委一个问题:即使是政府出资建设的园舍,教育部门也不应该收取“国有资产占有费”吧?公益事业是应该财政往里赔钱还是政府从中赚钱?辖区内那么多公立学校朝阳区教委都收“国有资产占有费”?如果收了,这些钱哪里去了?

 

南方都市报20121016

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2012年10月16日, 3:45 下午
分类: 公民博客