金融时报 | 中国房地产调控驶向何方？

近两年中国政府对房地产市场进行一系列宏观调控措施，从普通老百姓角度出发当然希望房价下降，而从政府角度看，房价上涨过快对中国经济发展造成不小的负面影响，但是如果房价真的下降之后，中国经济增速势必下滑，同时地方政府的收入也会锐减，可见房地产行业成为当前中国一块 “烫手山芋”。

11月2日，在FT中文网主办的英国《金融时报》2012年度中国高峰论坛上，复旦大学

经济学院副院长韦森针对当前中国房地产市场现状进行了深度分析。

韦森最近的一项研究成果显示，从五粮液和茅台白酒过去十年的数据分析发现，这两种酒的复合价格增长速度是15%，远远高于同期CPI，那么白酒显然是有泡沫的，这个泡沫是不是采取限价、限购和限贷的方法呢？如果采取这样政策的话，很多国企的领导肯定会有意见，不让他们喝五粮液、喝茅台还是令人很郁闷的事情。

乍一看，上述白酒过去十年15%的复合增长率是不是有些高，但是如果比较过去十年的M2，也就是广义货币供给的增长速度是18%，似乎也不太高。由此韦森用同样的角度来分析当前的中国房地产市场。

韦森认为，房地产过去十年应该是当之无愧是中国经济发展重要的火车头，但是这个火车头是蒸汽火车头，噪音非常大，而且及其污染，所以谈起房地产行业整个社会的话，往往群情振奋，很难坐下来很理性的谈这个行业。这个行业如果从04年开始进行调控的话，把各种各样的政策归纳起来，除了2010年这次调控比较着重于需求，以前的调控基本是着重于供给。几乎每次调控都会让投资的门槛越来越高，而且土地越来越贵，各种审批的手续也越来越复杂，也会使得资金成本越来越高，用限制供给的方法来抑制房地产价格的上升，这是很难理解的。

韦森表示，可以考虑改换一下思维方式，他认为短期所谓的需求限制是必要的，但是从长远来说，房地产市场形成有效的、理性的市场经济机制是非常必要的，通过用增加供给的方式来解决价格上升过快的问题。

通过增加土地供应的方法打破政府对土地供应的垄断，换句话说，使得私有土地各方能够比较自由来增加土地的供应，从而提高土地的使用率。另外，目前在一线城市周边经常能够看到小产权房的价格只有商品房价格的1/10，甚至更低。通过对郊区的小产权房给予一个比较合法的地位来达到增加供给的目的。

此外，从市场的角度看，政府拉动投资是对土地供应包括对土地价格推动非常重要的因素。同时高广义货币供应量产生了所谓通胀预期，也产生了投资的需求，同时低存款利率也间接刺激这种投资需求。政府对待弱势群体，除了采用廉租房的方式，还可以考虑用更直接的补贴方式，另外通过减税的方法来增加就业，增加老百姓收入等方法，这些都在政府考虑范畴内。

而另一位与会嘉宾—中国国际金融有限公司首席经济学家彭文生在谈到房地产行业在经济当中的影响时表示，房地产对经济拉动的影响主要是投资需求，一旦房地产行业没落，投资势必下降，最终结果导致经济增速下滑。房地产调控是结构性的，短期内势必有一定的负面影响，但是并不代表房地产前景黯淡。需求更多取决于经济政策、人口红利的变化，调控房地产不仅仅要从需求端考虑，还要从供给端考虑，房价、地租上升太快，对其他实体经济行业形成挤压，而在长远的经济发展过程中，来自供给端的思考更为重要，因为这决定了经济潜在的增长。