云之 | 自有房屋为何卖不得


朋友的长辈,原在苏州工作,风烛残年,移居上海。长者自己名下在苏州有套房屋,欲出售,却因无法办理房产过户手续而无法出售。


长者无子女,老伴于
2008年去世,未留有遗嘱,婆婆于2009年去世。问题就出在婆婆比老伴晚去世一年,房管局于是认为,婆婆的继承人对于房屋有继承权,因此要求长者出具婆婆的所有继承人即长者老伴的所有兄弟姐妹放弃继承权的公证文书,长者才可出售房屋。长者电话联系了老伴的所有兄弟姐妹,他们均口头放弃,但却无人愿意去办理公证手续。


长者曾试图以将售房款的四分之一即当初婆婆有权继承部分交房管局代管的条件交换房管局为其办理房屋过户手续,遭房管局拒绝。长者很苦恼,将近八十岁,没有精力跑遍全国不同的地区去找老板的兄弟姐妹办理房管局需要的公证手续。

 


在这个案件中,房管局有权阻碍长者出售房屋吗?


首先需要了解房屋的产权情况。我认为,长者是唯一的房屋登记产权人。虽然根据家庭财产共有的法律原则,长者的老伴是房屋的共同共有人,但由于共同共有人已去世,长者就成为唯一的房屋产权人。


显然,房管局不这样认为。房管局认为,
2008年长者老伴去世时,长者的婆婆成为房屋四分之一产权的按份共有人,而婆婆在2009年去世后,婆婆的所有继承人成为四分之一产权的共有人。


说到这里,我不得不说,我们的政府部门有时特别“负责任”,有时又特别不负责任。好几年前我曾经办过一个案子,一香港人在广州拥有并出租的房屋,被告知已出售并因为购房者未按时向贷款银行支付房屋按揭款而被银行查封。到房管局一查,果然房屋已过户,业主告知房管局未出售过房屋,房管局却说这种情况下业主只能到法院起诉。业主于是对房管局提起行政诉讼,诉讼中,法院追加的第三人之一即按揭购房者声称从来没买过房屋,结果发现,卖房者通过公证处公证房产证原件遗失而从房管局另外获得房产证,并且凭借虚假的身份证件和业主签名将房屋卖掉,对于肉眼可见的虚假文件和签名,房管局声称他们只做形式审查而不做实体审查,因此接受肉眼可见的虚假文件和签名而将房屋过户不存在故意和过错(从法院判决房管局新发的产权证无效但却不判房管局对业主承担赔偿责任看,法院也认同这种说法),换言之,骗子太狡猾,政府很无奈。

 


我们回到长者的案子,房屋产权证上没有记载有其他的共有权人,长者当然就是唯一的产权人,房管局有什么道理让产权人证明没有其他共有权人呢?


我发现,政府部门很“负责任”的时候,往往就是因为他们怕负责任。这个案子中,房管局阻碍长者出售房屋,可能正是因为担心为长者办理过户手续后婆婆的继承人会来找房产局的麻烦。


这个担心也不是完全没有道理。我国法律规定遗嘱继承纠纷的诉讼时效是自继承人知道或者应当知道权利被损害之日起两年内,但不得超过继承开始之日起二十年。我还没发现对这个“知道或者应当知道权利被侵害之日”有任何司法解释,看上去,继承权不必主动行使,等到知道有人处分你有权继承的财产时再行使也不迟,只要不超过
20年。

 


业主的家庭财产继承所可能产生的问题,可以成为房管局阻碍长者出售自有房屋的合法理由吗?


我认为,显然不能。理由是,长者目前办理的是房屋买卖过户手续,房管局无权要求长者按照继承程序来办理房屋过户手续,除非房管局有权在长者的老伴去世后就自动将婆婆追加为按份共有人,再在婆婆去世后自动将婆婆的继承人追加为按份共有人。否则,房管局无权拒绝产权人的过户申请。


房管局非要严格负起责任,房管局也只能请求长者协助,要求长者提供婆婆的继承人的联系方式等,由房管局前去了解各继承人的意图。但是,房管局用纳税人的钱介入产权人家庭的继承问题,似乎也不是很妥当。

 


房管局的顾虑的情况真会发生吗?也就是说,婆婆的继承人日后是否有权起诉房管局错误办理房屋过户手续?


我认为,显然无权。因为根据房屋的产权登记原则,他们并非房屋的产权人。而且,如果房管局的顾虑真有道理,每个市民在配偶去世后,就再无权处置自己名下的任何金钱和财产,直到
20年后。

 


房管局阻碍长者出售房屋,乃行政侵权。长者有权对房管局提起行政诉讼,虽然我对行政诉讼的结果也不乐观,因为我们只有管制型政府,而没有服务型政府。我们对政府及政府部门制定的违宪规定,只有无可奈何。

本文由自动聚合程序取自网络,内容和观点不代表数字时代立场

墙外新闻实时更新 欢迎订阅数字时代



2012年12月28日, 2:30 上午
分类: 公民博客