租房还是买房?无论在那里都是一个困扰人们的问题。根据美国人口普查局的最新数据(2011年社区调查),全美国有1亿1499万套/栋有人居住的住房,其中自住房屋为7426万套/栋,占64.6%,房客租住的为4073万套/栋,占35.4%。

2008年年中之前,一些人不顾房价高企,倾囊买房。后来次贷危机爆发,现在住房自有率又返回到正常水平。不过因为现在房贷利率处于历史低点(15年固定利率为3%左右,30年固定利率在3.5%上下波动),而且大部分地区房价虽然已在回升,但是仍然远低于次贷危机爆发前的水平,因此买房还是租房也还是一个热门话题。

买房合算还是租房合算,涉及到多种因素,包括房价、租金、房屋维持费用、购房的首付比例和贷款利率、资本投资回报率以及通货膨胀率等,其中最基本的是房价和租金,也就是通常所说的售租比(房屋售价与年租金之比)。一般认为售租比低于10是买房的大好时机,10到20之间则要根据地区和本人财务状况作出选择,而售租比大于20,则应该考虑租房居住。

在美国,自从1970年代以来的大部分时间,售租比维持在10到14之间。经过了次贷危机和金融风暴,现在不少地方售租比远远低于历史水平。据福布斯新闻网的资料,包括底特律、亚特兰大和孟菲斯等十几个大都会地区,售租比都低于8。如果搬家到那些地区,买房就比较合算。

其实,即便是售租比整体相对比较高的大城市,也会局部地方适合于买房,下面以东海岸的华盛顿地区和西海岸的旧金山为例说明。

华盛顿市区及近郊的房价很高,售租比高于15。但是在稍微远一点的地方,例如沿95号公路往南,在贝尔沃堡(Fort Belvoir)基地和匡蒂科(Quantico)海军陆战队基地之间的地区,那里的租售比就在10到12之间,不但买房自己住比较合算,而且因为靠近两个大型军事基地,军人调动比较频繁,房子容易出租,所以有条件的话,买下房子租给军人,是一笔很好的投资。

图示的这栋房子就位于上面所说的地区。2011年售出,售价40.5万美元,目前出租给基地的军官,月租金2800美元,折算下来售租比为12.05。该栋独立屋建于2001年,加上前后院占地面积0.33英亩(1335平方米)。房子前两层后三层,4卧3.5卫,双车位车库,算上已经装修完成的走出式地下室,使用面积4780平方英尺(444平米)。房主是我的朋友,买房时交了25%的首付,贷款30万美元,30年固定利率,月供2000美元,包括了本金、利息、县政府的房产税(大约每年按房价的1.2%征收)和房屋的基本保险费。另外房主还要每个月交80美元的社区管理费(包含了普通和分类垃圾清运费)。房主自己负责维护,大约每年要投入2000美元的维修费用。为了预防冷暖气等重要设施意外损坏,房主还购买了额外的维修保险,每年600美元。如果整个房产交给专业公司管理的话,管理公司会收取一个月的租金作为管理费。

图示的这栋房子就位于上面所说的地区。2011年售出,售价40.5万美元,目前出租给基地的军官,月租金2800美元,折算下来售租比为12.05。该栋独立屋建于2001年,加上前后院占地面积0.33英亩(1335平方米)。房子前两层后三层,4卧3.5卫,双车位车库,算上已经装修完成的走出式地下室,使用面积4780平方英尺(444平米)。房主是我的朋友,买房时交了25%的首付,贷款30万美元,30年固定利率,月供2000美元,包括了本金、利息、县政府的房产税(大约每年按房价的1.2%征收)和房屋的基本保险费。另外房主还要每个月交80美元的社区管理费(包含了普通和分类垃圾清运费)。房主自己负责维护,大约每年要投入2000美元的维修费用。为了预防冷暖气等重要设施意外损坏,房主还购买了额外的维修保险,每年600美元。如果整个房产交给专业公司管理的话,管理公司会收取一个月的租金作为管理费。

整个旧金山湾区的售租比高于15,其中旧金山市区接近20,但是过了海湾大桥,在奥克兰或伯克利等地,售租比目前也不算高,其中奥克兰只有12,再往北一点的康特拉科斯塔县,售租比甚至低于11。如果经济条件有限,但是又喜欢湾区的气候与人文环境,在旧金山东湾买房是一个不错的选择。

上面这栋房子也是在2011年售出的,当时售价为36万2千美元,出租租金2100美元,售租比14.4。该栋独立屋所在的小区位于加州伯克利大学东北,距离13英里(20公里〕,开车14分钟。房子建造于1986年,状况良好。加上前后院占地0.2英亩(810平米),两层居住面积1800平方英尺,约合167平米,4卧3卫,双车位车库。29万美元30年固定利率贷款,月供1460美元,不包括每年大约6000美元的房地产税,800美元的房屋保险费,不到100美元的社区管理费,以及每个季度90美元的垃圾清运费。据说屋主做了重新贷款,还是30年固定,贷款金额28万美元,月供1250美元。

上面这栋房子也是在2011年售出的,当时售价为36万2千美元,出租租金2100美元,售租比14.4。该栋独立屋所在的小区位于加州伯克利大学东北,距离13英里(20公里〕,开车14分钟。房子建造于1986年,状况良好。加上前后院占地0.2英亩(810平米),两层居住面积1800平方英尺,约合167平米,4卧3卫,双车位车库。29万美元30年固定利率贷款,月供1460美元,不包括每年大约6000美元的房地产税,800美元的房屋保险费,不到100美元的社区管理费,以及每个季度90美元的垃圾清运费。据说屋主做了重新贷款,还是30年固定,贷款金额28万美元,月供1250美元。

从上面两个例子,读者可以大致了解当前美国的买房与租房的情况。