关于房产交易开征个调税的新闻,想必大伙儿都知道了。这也是温家宝10年任期内,最后一次企图用行政手段调控房价。10年过去了,温家宝尝试了很多种行政手段来调控房价,最终结果如何,大伙儿都看到了。今天,俺借此机会,分享一些网文,帮大伙儿更深刻理解天朝的房地产市场。

★先看一则寓言

(这寓言是俺从网上剽窃滴,原作者不详)

小白兔买房
兔子月薪5千,打算用20万建一个窝。 狼不允许,说私自建就是违章建筑,只允许向王八买。
王八是搞房地产的,先用20万贿赂狼取得开发权,再用50万元向狼买这块地,投资10万元把兔子窝盖好,向兔子要价200万元。
兔子拿不出这么多钱于是向狐狸借200万元,连本带利300万,20年还清, 兔子全家二十年给狐狸打工。
狼、狐狸、王八都挣了钱,只有兔子亏,连孩子也不敢生了。
兔子越来越少,狼觉得这样下去大家没肉吃,于是调控。
狼装出一副非常重视兔窝价格的样子,开始研究部署遏制兔窝价格过快上涨的政策措施。
经过长期研究,狼最后认定:兔窝价格卖得太高的原因是因为有的兔子买了兔窝后自己不住而进行倒卖所致。
于是狼规定:兔子买了兔窝5年内卖了的,要向狼交纳营业税。
结果兔窝价格没降下来,狼却发了大财。
狼又对狐狸说:只借钱给首先交了更多钱的兔子,并增加高利贷的利息,多买兔子窝的不借,全交现钱。
这样狐狸在兔子的购窝过程中也发了财。
王八借着兔窝价格上涨的行情,以更高的价格向狼买地,并转嫁到兔窝价格上,再加价后卖给兔子。
看到狼辛苦地为自己操劳,兔子很感谢狼,但还是发现兔窝价格越来越贵。
狼说:这事挺复杂,还真不太好办,不过兔子们请放心,我们将继续调控,坚决要把价格降下来。今后打算向买卖兔窝的兔子征收20%的个调税……
(看见的转发一下,因为有些兔子还不太明白)

  这篇寓言点出了天朝楼市的某些要害,但还不是全部。要全面认识天朝的楼市,光凭一则寓言是远远不够滴!下面,俺再转其它几篇网文,帮你进一步分析。

★房价算不算高,有没有泡沫?

  对于这个问题,大部分人应该是没有争议的。但是,偶尔还是有个别人会跳出来,发表一些奇葩的言论。比如前几个月,任志强就发表长篇大论,说天朝房价不算高,没有泡沫。他还拿出纽约曼哈顿区跟天朝的一线城市对比。
  作为反驳,可以看看《薛涌:房价究竟高不高?》,此文指出了任志强言论中的破绽,驳斥了”价格不高”的歪论。
  另外,还可以看看《两极分化的中国楼市 @ 金融时报》,这篇报道提到说,连芮成钢这种 的喉舌,最近(2013年2月底)都公开承认:中国三四线城市房地产存在巨大泡沫。住房销售大大放缓,以至于供应远大于需求

★谁是主要受益者?

  很多人都以为,房价高涨之后,地产开发商赚取了主要利润。其实不然。
  大伙儿可以看看《谁瓜分了你的买房钱 @ 网易》。该文在最后总结说:许多人都在抱怨房价高,许多呼声都在喊降房价,许多调控的利刃都对准了开发商。然而,在你买房的钱中,政府却拿走了五成以上。这篇文章还引用了国土资源部官方发布的《2011中国国土资源公报》,公报中说:去年(2010年)的地方政府土地出让金比2009年几乎翻了一倍
  看完此文,你应该就明白,开发商当然也赚钱(没有哪个商业机构愿意做赔本生意的),但赚的只是小头,真正大头的利润是给地方政府拿去了(高价卖地)。在这部分利润中,会有多少落入贪官的腰包,大伙儿可以发挥一下想象力。

★高价格靠什么维持?

  有一个基本的经济学道理,想必大伙儿都知道的——如果只有供给,没有需求,是无法维持高价格的。通俗地说就是:高房价需要有有人买,才可能维持。另外,房价多年来持续上升说明,开发商新建的住房,基本上都卖光了。
  很多人误以为,维持高房价的买方是”刚需”(比如婚房)。但是这种理解是错误的。因为”刚需”买了房,肯定要自己住的,不会让房子长期空置。而事实上,天朝的大中小城市,空置的新房比比皆是。由此可见,”刚需”只占买方的很小比例。

  那么,到底是谁在买?知名经济学家茅于轼曾经总结了高房价的三个根源(以下是摘录,全文在”这里“):

我认为房地产之所以会变成现在这样,有几个方面的原因。
第一,我们国家的财富分配不均,贫富差距太大,有钱人房价再高也买得起,所以他们不在乎房价涨多高。
第二,有钱人没有好的投资渠道,如果有好的投资渠道的话,他们就不会去购买房地产。
第三,政府对土地的控制,政府关于18亿亩耕地的红线的规定,这是非常错误的。房地产贵就贵在土地上,土地供给不足,导致房价大幅上升。

  另外,还可以看看这篇《王志安:支撑高房价的购买力来自哪里》。

  通俗地说就是:天朝的一小撮人拥有巨大的财富。他们的钱没处花(缺乏其它投资渠道),就把钱拿去买房。因此房地产市场才有可能继续维持高价格。

★为啥有钱人想买房?

  刚才列举了茅于轼总结的三个原因,其中的第二个就是:有钱人没有好的投资渠道,只好去买房。
  最近10年来,天朝一直是高通胀。高通胀导致有钱人不想持有大量现金,转而购买保值的资产;而房地产是少数可选的大宗商品。说到通胀,顺便给大伙儿提醒一下:千万不要给统计局的 CPI 指数迷惑了。官方的 CPI 指数远远不能反映真实的通胀程度。
  另外,还可以看看《中国人的买房情结 @ 金融时报》。该文提到,天朝几千年的历史上,民间的富豪都有购置地产的倾向;此文还分析了其中的根源。

★政府为啥要高价卖地?

  刚才不止一处提到说”地方政府高价卖地”,为啥地方政府要高价卖地捏?
  前面茅于轼提到了”18亿亩耕地的红线”。因为有此限制,导致可开发的土地越来越少,人为造成土地稀缺(物以稀为贵)。实际上捏,没必要死死抱住”18亿亩耕地的红线”的规定。因为如今科技进步了,粮食的亩产量相比以前有大幅提高(比如杂交水稻),而且计划生育导致天朝人口在不久的将来会出现负增长。
  顺便说一下,高价卖地对于地方官员至少有如下几个好处。正是因为好处,所以地方政府乐得高价卖地。
增加地方财政收入
地方官可以从中揩油
拉动 GDP 带来政绩
政绩带来更好的仕途
……

  有兴趣的话,还可以看看《杜君立:政府是中国最大的房地产商

★房价还会涨吗?

  许小年在2010年写了一篇《房价为何还会上涨》。他认为房价在短期内还会继续涨。理由是:

平抑房价的政策是收紧货币供应和放开土地供应,现在的政策是放开货币供应和收紧土地供应。整个搞反了,不出乱子才怪呢!
预测一下,改变现行政策的可能性有多大?说实在的,不大。

  3年后看此文章,说得还是比较准确的。在结尾,许小年总结道:

结论:房价还得涨,尽管不会永远涨。
日本人的地产泡沫吹了四、五年,最终还是在1989年破了。美国人的次按泡沫吹了五、六年,最终在2007年破了。
《红楼梦》中的王熙凤说过:”千里搭长棚,没有不散的宴席”。

★大伙儿该怎么办?

  每个人都有不同的处境、不同的经济状况、不同的财务计划、不同的风险承受能力、不同的人生规划。显然,在经济层面不可能给出一概而论的建议。但是在政治层面,可以说说俺的看法。
  很多人天真地以为,不需要关心政治。殊不知,你不关心政治,政治却会来关心你。如今天朝的种种问题,包括高房价、高通胀、空气污染、食品安全、等等,如果去探寻最终的根源,你会发现,最终的根源就是政治体制。当今天朝,说白了就是权贵资本主义。只有权贵集团的人(小于万分之一)才是真正的受益者。其他人(包括民营企业家、公务员、白领、农民工)都是严重的受害者。房地产市场,只是权贵集团搜刮民众的诸多手段之一。只有推动政治变革,彻底颠覆这个”权贵资本主义”的体制,才能从根本上解决诸多社会问题。至于如何推动政治变革,有兴趣的同学可以看看俺写的《谈革命》系列
  最后,考虑到天朝有很多年青人(大都是80后90后)因为“刚需”而沦为“房奴”,俺再转一篇《冯仑:80后不要纠结于房子》,供房奴们参考。

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