圖：美善同道為公務員樓集中地，近年陸續被收購，將來會重建。其中12伙住宅，去年7月以每伙1,100萬元易手，新買家為從事保齡球場生意的楊氏家族。
（獨媒特約報導） 本網早前專題探討了公務員合作社住屋模式，業主組織建議由市建局重建合作社樓宇，因為市建局重建可以免去補地價，而重建後的住宅樓面面積達963,000平方米，可以緩解部份政府地荒問題。高昂的補地價成為了阻礙重建和改善的關鍵原因之一。發展局封後門暫不處理公務員合作社的訴求，但身兼長遠房屋策略督導委員會的鄔滿海指，有辦法避開補地價這個絆腳石。
補地價成絆腳石
以往及現在的公務員合作社屋宇，如果要自由買賣，就首先要分契解散合作社，然後補回建屋時政府免去的一半或三分之二地價。公務員建屋合作社申訴大會召集人黃伯仁直斥這是「不平等條款」。他展示1952年輔政司（即現時政務司）的文件，指在償還所有政府貸款前，合作社房屋和土地不可自由買賣，但沒有列明償還完成後的安排，包括補地價。他解釋，合作社社員是在1980年代憂慮回歸後沒有業權又失去居住權，不情願地接受這個補地價條件。
曾經處理合作社清盤的黃國桐律師，在接受本網訪問時回應，估計因為當時沒有預視合作社會解散，以及住戶會希望日後自由買賣。因此，當那些公務員提出取回業權，政府相應提出補地價建議。
發展局局長陳茂波指公務員已享用低地價多年，若要免去地價，需要有理據。黃伯仁反駁，指公務員一定要工作至正常退休年齡才換得居住權，這是「捆綁式條件」，並非政府恩賜。若免去補地價重建合作社，將令社會整體受益。他認為「這是免地價的有力理據」。
黃伯仁也澄清，並非齊集75%社員同意就能解散合作社，因為那些不同意解散的社員也要簽署不同意文件。他問：「當你扭計不願分契，你會否簽署文件嗎？」所以，其實要全體社員表態，政府才接受申請，少一戶也不成。當然，解散合作社是大件事，徵得百分百同意，實不過分。相較之下，市區重建局的需求重建主導計劃只需67%業權持有人同意就可啟動，更見荒謬。
由於補地價金額龐大，業主如果找不到個別買家購買自住單位，而決意住下去，他們就一定要找到發展商收購屋宇重建。發展商就要看那群合作社屋宇是否有利可圖。即使有人個別洽購單位，戶主賣樓後要扣除補地價支出，剩餘款項也難以在同區買入面積相若的單位。他們也沒有誘因賣樓。部份戶主選擇丟空單位，住在別處。
補地價，還要補高空
最久遠的公務員樓，大概只是3.5倍地積比率，跟現時最高的9至10倍相距甚遠。為建更大的樓面面積或更多單位，以獲取最大利潤，發展商也會補高空。如果發展商重建時，希望用盡該地段的最高准許地積比率，它們要向政府繳付另一筆地價。報章經常引述的寶翠園，以換樓加現金補償打動業主，而補地價就用了70億元。前年南豐地產洽購柴灣藹寧園，有報章引述，收購項目業權時，發展商替業主支付首次補地價，涉及金額約5億元。至於第二次補地價，是增加總樓面面積。去年地政總署批出該地就地契修訂的補地價約45億元，有指發展商正就金額上訴。
補地價程序冗長，風險大
補回單位地價及補高空的價格當然由發展商負責。首先，業主要向地政處申請索取地價，黃伯仁稱以前需時4個月，但現在要8個月。索取地價價錢後，要在1個月內決定，否則價錢就無效，要重新計算。假設發展商同意價錢，發展商要在1個月內繳付。
發展商成為新業主後，把整個地皮申請重建，增加地積比率。政府那時才計算補高空的價錢，又要一段時間，大概1年。近幾年樓市不斷攀升，如果未能在限期內完成程序，又要重新申請，補地價的金額又再跳升。
這存在一個風險，因為不知道最終價錢，發展商難以計算整項重建成本。黃伯仁坦言曾多次找律師樓、測量師行幫忙，邀請了發展商入標。他們的條件是面積800平方呎，價錢為同區5至7年樓齡的單位，惟補地價過程冗長而多變數，最終沒有一個發展商有興趣。
姚松炎論及天榮路項目流標時，批評政府（和港鐵）作為土地的大地主，要求發展商以現時的高樓價計算補地價金額，將來樓價下跌的風險卻全由發展商承擔，做法不公平：
「政府一方面貴為土地大地主，以不可賤賣土地之名，收取全數土地增值所得的補地價金額，賺盡所有增值，卻同時擔當房產市場監管者角色，可隨時加收房產稅項和更改發展限制，令發展商和小業主無法賺盡原有增值，是現代版的只准州官放火制度。」
黃伯仁向我們展示這幾年，順寧道公務員樓兩個單位的補地價估價。以順寧道336號地下一單位為例，於2012年4月26日的單位補地價實數為330萬元，另再加上補高空的估價為250萬元，一個1,100平方呎的單位總計預算就已經需要580萬元。這還未計算單位本身價格。同一個單位，兩年前的總額只是247萬。
計算補地價 政府取大部份增值 避官商勾結嫌疑
細問之下，黃伯仁解釋了補地價的價格這麼高。他指回歸前後補地價的計算方法有別 (註)，以致回歸後公務員樓重建倍添困難：「回歸之後，很多政府高官因為怕背上官商勾結，賤賣土地的罪名，所以補地價方面，採取了上進的態度。」他稱，回歸前，補高空是依據附近大廈的呎價，發展商因而能夠大概估算補高空價錢：「例如現在總樓面面積是20,000平方呎，最多是60,000平方呎，增加的40,000呎就需要向政府補地價。政府會依鄰近大廈的新樓呎價的中位數，假設有3個樓盤，分別平均是9,000、9,500及10,000元一呎，那平均新增每呎毛利就是9,500元，扣除建築成本（假設每呎1,500元），每呎純利就為8,000元。政府跟發展商攤分一半利潤，即發展商需要繳付每呎4,000元的高空地價，然後乘以40,000呎。那是共識。」
回歸後，黃伯仁認為政府高官擔當不起官商勾結的罪名，所以改了補地價的計算方法。他知悉補高空的參考對象，變成同區內新住宅呎價。他說：「這兒（指順寧道的參考對象）就是西九四小龍（即泓景臺、昇悅居、宇晴軒及碧海藍天）。我們在五、六年前，跟一個developer（發展商）代表、一個architect（建築師）、一個surveyor（測量師），跟地政處開會。這方便developer衡量是否購買這地皮。一個姓陳的高級的district land officer（地區地政專員）說，開門見山，免得瓜田李下。如果佐敦道文景樓要重建，就參考凱旋門的呎價。如果你們對結果不滿意，可以上訴。上訴慢就2年，長就3年。逐少減下來，到時你情我願。這樣的一個補地價態度、銀碼和程序，哪個發展商會接受。」
另外，黃伯仁也稱，政府由回歸前跟發展商攤分的利潤，由5成增至7成，即發展商日後只能賺取3成增加樓面面積得來的純利（報章指2009的比例是2成，今年的比例是1成至1成半）。用上文每呎8,000元計算，3成利潤即是2,400元。他引述那位陳生，說香港的地價「只升不跌」，兩三年後利潤一定會超過那3成金額。
尋市建局出手被拒 鄔滿海獻計避補地價
順寧道共5個公務員建屋合作社，在2012年8月向市區重建局申請第二輪需求主導重建計劃。黃伯仁稱全體90個業主，有87人（即超過9成）已同意，其餘3位稍後會簽同意書，接受先導計劃的賠償條件。他們找市建局，是因為市建局重建項目不用補地價，大大降低了重建項目的發展成本。不過，陳茂波表示市建局的「需求主導」計劃，首要考慮是「樓宇是否嚴重失修和居民的居住條件是否惡劣」，「現階段未有打算推出為重建合作社而設的先導計劃」。發展局建議業主可自行與發展商商討重建。
當然，我們要提防市建局利用需求主導計劃，透過擴大收購地段範圍，逼使不同意重建的業主就範。如果避免錯誤重蹈覆轍，我們應尋求其他方案。
有趣的是，上周香港房屋協會主席、長遠房屋策略督導委員會成員鄔滿海，以「獨立身份」在《信報》撰文，建議業主可以在重建後住回原址，政府容許發展商暫緩補地價：
「發展商可與業主協議，待新樓落成後，發展商向業主提供一個面積不超過舊居單位作自住之用。就有關單位，業主及發展商均毋須即時補地價，直至日後業主轉讓新建單位時，業主才須補回地價。發展商只須為額外增加的地積比率向政府補地價。當新樓尚未建成時，發展商可為業主提供臨時寓所或租金資助，幫助業主解決過渡式的居住需要。」
他相信這個建議同時有利發展商、業主和政府。似乎房策內部也在試探民間對重建合作社的反應。
結語
香港的公務員合作社是個時代產物。今天，大多數公務員也不會選擇參與甚至居住合作社，而選擇公屋，或者彈性較大的房屋津貼。不少老公務員歸咎補地價是改善住屋質素的最大障礙，面對破爛的居所，部份住戶甚至搬往別處，將之丟空。其實，政府讓合作社自我消亡，不主動提供重建選擇。另一方面，合作社屋宇住戶也不再擁護或維持這制度，又看見其他合作社屋宇能賣個好價錢，情願賣給財團（客觀後果是加劇房屋商品化）。住戶感到「除了市建局出手就別無他選」，可以理解。近年民間組織重新推動環保、經濟、社區等合作社，希望也應趁此機會思考，香港能否復活另類居住模式，以及加強市民對合作住屋的認識和信心。
註
黃伯仁指回歸是補地價程序變更的分水嶺，但另有說法，分水嶺是在2003至2004年，梁展文事件。不少評論斥責梁展文降低紅磡居屋的補地價金額，讓新世界發展可以轉為私人住宅發售。官員為免日後再受質疑，則劃一用該區最高呎價計算。
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採訪、撰文：autumnyu、易汶健
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