前兩篇分享了一個長期租屋及兩個長期置業的故事。世事往往是轉折的，租和置之間，有很大空間。今回我找到文字工作者謝冠東，分享他為何由租屋，轉至置業。這是一個timing的故事。謝冠東強調置業那刻，不是最好的時機，但一定比現在好。換句話說，如果他錯過了那一刻，就不會買樓。那一刻是2010年4月，樓市升浪中段。
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謝冠東：不入市就入不了市 股票積蓄支持首期
地點：元朗大力齋廚。元朗市中心的素食餐館數目，已經較整個沙田多。
2007年，一次旅行過後，茹素的謝冠東就愛上了自家居所。2008年9月，他租住深水埗兩房一廳的舊樓，面積300呎，月租6,000元，一年生約一年死約。他喜歡深水埗方便，附近有素食店，坐巴士很快到金山效野公園，在那兒靜靜做文字工作。
早買早享受 息低樓價低
漸漸，他思考租屋不是長遠辦法，因為這是無底洞：「如果我每月交6,000元，一年就72,000元，兩年就144,000元，十年流失現金就大問題了，不划算。」家人和朋友一直也勸他買樓。去年的民意調查顯示，有近7成的成年香港人認為長遠來說，買樓勝過交租。
另一個原因，是他感到樓市形勢轉變：「我曾經錯估了。幾年前，我以為樓價會平穩，因為預期九龍區樓宇供應太多，尤其是矮的舊樓。如果它們重建，隨時可以多供應4倍單位，那樓價不會升，甚至會跌。但2010年之後，我發現這件事（重建）發展很慢，加上內地人來港買樓，這是2008年前沒有預計。」他意識到這個轉變，加快了置業的決定。
樓價是首要考慮。他選了呎價3,000元的地區，即屯門、天水圍、元朗和北區。其他地方太貴，例如沙田區的單位呎價要5,000元，莫說市區。他選了元朗，方便一點，又近素食店，近郊外，坐巴士行經大欖隧道較舒服，可看書，也是原因。
跟著，他考慮單位。他不抗拒二手居屋及村屋，但元朗缺乏居屋，有的話，價錢跟私樓相若，村屋附近又沒有洗衣店洗衣。他看了33個單位，最後在2010年4月，找了雍翠豪園一個價值215萬的單位，建築面積605呎，實用面積446呎，管理費883元。
阿東是用本地銀行同業拆息（HIBOR）借按揭的，H+0.65%。在2010年上半年，總利息只是0.8厘，當時有76.5%的新批出按揭貸款用戶選用HIBOR（今年5月，只有16.2%用戶選用，因為用最優惠利率（P減）訂的利息，跟H按相若）。今天震撼依然，不足1厘。按揭年期30年，他現時每期還款4,800元，當中3,800元是本金，1,000元利息，只佔薪金20%。僅餘的租盤，現在月租過萬元，又是一個「供抵過租」的例子。他還款期較當時的平均數22個月長，每期還款額低，可以用一些現金投資，賺取息差。「低息時買樓就是有這個好處。」他說。
可能這個樓盤只有兩幢樓宇，交投量較少，但觀乎成交額，在阿東買樓之後不久，樓價就升至250萬，2012年不少單位要300萬元，跟他同類的單位賣340萬元了。但在2009年，不少同盤單位也是170至180萬。近年元朗和天水圍區呎價最低的時候，是2008年底，建築面積呎價不到2,000元。難怪他說2010年入市是「虧了本」，既花了兩年的租金，又買了貴一點點的樓，合共50多萬元。
如果阿東現在才入市，買同一個單位，而非2010年4月，他不但買貴了，而且又多付了24.6萬元租金。而因市價高企，他對入市也會很猶豫，可能長此租下去，損失的租金還會不斷膨脹。
資料來源：美聯物業網站
沒有王維基，沒有首期
告訴大家，阿東沒有正職，當freelance的。我有點想不通，幾位置業的受訪者也強調工作穩定是重要的，為何他這麼勇武？他承認此舉是有風險的，正如去年民意調查指，有77.2%的成年人認為供樓對生活造成的負擔和壓力都很大。但他衡量過，買的風險是樓價下跌，不買的風險是自此買不起，租樓機會成本很大。而最有趣的是，沒有王維基，就沒有首期：「有一部份是儲蓄，有一部份是買股票賺回來的。我看中王維基的城市電訊（前稱香港電視），0.9元入市，5.4元沽出，我2008年底時買了4萬股。經濟差人們都會用寬頻哩。」折算一下，只持了一年有多就賺了15萬元，首期的兩成有多。他在大學時期開始買股票，有賺有蝕，當中，城市電訊是他的「可換樓股票」。
他補充，在過往兩三年，買樓比買地產股優勝，一來是地產股升幅不夠樓價升幅明顯，而且買樓有槓桿效應，即成本是3成首期及利息，賺的是全數樓價升幅。而股價是全資付出，除非是買認股證，但風險太大，不建議這樣做。
私樓保障政府收入 置業保障個人晚境
我問阿東如何看公私營房屋，以及租置的合理分配。他稱除非改變稅制，否則土地仍然會是香港財政收入的重要來源。在這個前提下，他認為要保留一定比例的私營房屋，而且在市鎮的中心，以其賺取最大的收入，支付公共開支。公營房屋不需要積在偏遠地區，在中心的周圍便可。私營市場的好處，是居住環境以至資金可以流動。
至於租置問題，他不願把住屋開支倒進鹹水海，希望能夠儲起開支，順道應付晚年住屋需要，所以認同置業這想法，除非租金真的低廉。如果有中產公屋，他會考慮，但認為居屋已經滿足長遠安居的目標，沒有必要新設一個房屋類別。
未來單位需求大，房屋環保難共存
他關注的，是香港人的長遠住屋需要，尤其是平均每戶人口數目下降，需要的單位數目上升。長遠房屋策略委員會估算未來十年額外需要44.7萬個單位，就包括人口住戶下降這變數。
統計處今年1月發表了住戶推算，家庭平均住戶人數推算由2011年的2.9人下跌至2021年的2.8人，以至2041年的2.7人。長策會說的未來十年增長29.4萬住戶，跟統計處的數字相差不遠。撇除外資湧入和利率低企，單位需求未來數年仍然實在，樓價和租金仍會高企。他坦言愛自然環境，又喜歡單位的開揚景觀，但同樣知道香港人需要住屋，他現在也稱難以解決這矛盾。有團體說這是偽對立，因為明明是土地運用不周，例如啟德和新界東北，且看他們如何回應阿東的大哉問。
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關於房屋的討論，一般只流於政策，缺少了房屋如何跟人的生命歷程如何交織，於是我找了五位朋友深入訪談。他們有一定經濟能力，能夠選擇租樓或者置業，但因為一堆很複雜的原因，決定租或者置。預計每次訪問要做至少一小時。我約他們邊吃邊談，結果超額完成，最長的聊了兩小時，所以想出了【樓。番食野先講系列】這個題目。思緒之複雜，恐怕只有愛情故事才能等量。
主題圖片見此。
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