华夏时报|疯狂开发青岛现全国最大别墅群 半岛成另类“鬼城”

十年精心大手笔,如今变身大鬼城。初具规模的胶州少海新城,以其漂亮的姿态,诠释着地方政府和开发商投资冲动之后的尴尬与忧伤。

《华夏时报》记者近日在山东青岛胶州市采访时发现,当地倾力打造的少海新城,被众多规模巨大的别墅群覆盖,湖景靓丽,建筑簇新。但这座基础设施及配套公建造价高达数十亿的新城,并未拥有规划中的繁荣,人烟稀少,房屋空置,销售不畅,建设迟缓,已经成为另类的别墅鬼城。

“少海新城有近2000套别墅,恐怕是全国最大最集中的别墅群。想消化掉这么多别墅,恐怕5年都不行,10年后再看吧。开发商要承受疯狂的成本,政府也要担负冲动决策的责任。”胶州市一位企业负责人对本报记者说。

疯狂的别墅

当地人称少海为东湖,这里本是黄海潮涌反灌形成的浅水区,当地政府在河道之上设闸治涝,蓄水成景,经过人工挖掘,获得6.28平方公里的湖泊。因面积比杭州西湖还大,当地人常以“南有西湖,北有少海”自美。

少海新城即以这湾湖面为中心,大兴土木而成,包括水面在内,方圆16平方公里。查询胶州市政府历年政府工作报告,少海新城的规划、立项可追溯到十年前,其定位从最初的治涝,到后来的“湖滨公园、旅游新地、居住新城”,再上升为托起胶州经济腾飞的三大发展平台之一,与产业新区、胶州湾国际物流中心并驾齐驱。

在2008年胶州市政府工作报告中,其完美设想是,将少海新城打造成集城市综合服务、休闲旅游、商务研发办公于一体的旅游新城。不过,如今的面貌早已与初衷相悖,“变脸”成为一个超级别墅群。

以正阳路为界,少海分南北两个面积相仿的区域,即南湖和北湖。天鹅堡别墅项目位于北湖的西北区域。4月23日,本报记者在现场看到,该项目北侧基本完工,别墅外墙已粉刷,但工地仍在施工,到处都是大坑,土石成堆。

值守工地的工作人员告诉记者,按照计划,北侧别墅项目应在今年5月31日向业主交房,但目前看来,施工收尾没完,绿化还没开始,恐怕年底都难交房,“因为开发商资金紧张,建筑商未能按时拿到钱,导致许多工人离去,延缓了工程进度”。

据介绍,北侧有别墅30栋,面积在300到800平方米左右。值班的工作人员称“户型较大的每栋卖价应在千万元以上”。

南侧工地仍处在建设初期。在现场的公告板上,竣工时间为2013年11月。但记者注意到,别墅项目仅完成框架,而多栋高层还未封顶,一栋高层目前刚完成地上一层。

“按现在的情况看,这个项目估计还得两年才能结束。”据施工现场一位负责人介绍,甲方一直拖欠工程款,去年的账也没结清,今年自春节复工后,一直没有支付工程款,对工程进度影响较大。现在来这里看房的人很少,如果胶东机场建成了,可能会带动些人气。

2013年9月,青岛新机场选址报告获得国家民航局批复,新机场位于胶州市东北部,距离少海新城大约30公里。

与天鹅堡相邻的项目名为宝龙城。沿少海环湖道路行走,一路全是别墅项目,包括璞玉岛、森林湖、胶州湾一号等;其中森林湖三期、熙湖项目尚未完工,璞玉岛,森林湖一、二期等项目均已对外出售。

森林湖一期是少海新城的早期项目,该项目一位物业人员告诉记者,一期共307套,全部为独栋别墅,面积在200到400多平方米,目前基本售完,但入住的只有11家。因为入住率不高,暖气无法供应。

一位在此工作一年多的工作人员表示,他刚来工作时,只有3家刚搬入,在后续的一年多时间里,总共也只有8家入住。

璞玉岛也属少海新城早期项目,该项目基本建成,但记者在项目门前等待近十分钟,也难见人影进出。

胶州湾一号别墅项目坐落于南海湖心,位置得天独厚。不过,其人气一样冷清。记者注意到,项目大门铁栅栏紧锁,门岗无人值守,大门内宽阔的场地无人无车。

尴尬的商业

在少海新城的规划中,当地政府安排有两个商业项目:板桥镇和欧洲镇。板桥镇本是胶州古代商业集聚区,借用古名,有承袭和弘扬之意。

据胶州市一位政府部门人士透露,当地政府最初并没有建设板桥镇、欧洲镇的规划,其所在区域土地也已出让给相关公司,后考虑到打造旅游业需要商业配套设施,于是通过置换将土地换回进行商业开发。

记者4月23日在少海西南侧看到了气势宏伟的板桥镇,巨大的牌楼背后,是连片的仿古建筑,上挑的斗檐、红色的外墙,分外显眼。不过,令人意外的是,在宽阔的广场上,难见人影。

与板桥镇一路之隔的欧洲镇,其建筑以欧洲风格为主,除一段临街二层欧式尖顶建筑全部完工外,其他部分只完成框架工程,目前处于停工状态。按照规划,这里作为特色旅游和购物、餐饮区域,并设有娱乐表演场地。

当地一位接近政府的企业负责人表示,由于少海新城入住率太低,来旅游的人也很少,商业项目的招商工作困难较大,“政府说奥特莱斯要进驻,但这么少的人气,谁愿意来?”

北京新发地市场一位负责人对记者表示,一般而言,企业投资最重要的是风险控制,项目上马前会进行可行性研究,论证收回成本时间和盈利前景。如果有财政资金参与,还要根据财政资金的多少,申请市或区发改委立项,获得审批后,才能开工建设。

“我们一般在取得立项或开工前即进行招商,有些更谨慎的企业甚至没有立项就开始招商,目的是降低投资风险。”上述新发地市场负责人说,企业投资失败,风险由企业承担;但政府决策失败,财政资金投入无产出,这样的风险应由政府来承担。

“设计得非常不错,很漂亮。”一位路过此处的当地市民对记者说,可惜胶州人口不多,购买力不强,再加上游客少,建成的项目没有启用,未建成的项目也受到影响。他甚至表示:“现在中央反腐力度这么大,官员买别墅太招摇,房子估计以后也不好卖,这会影响这里的人气。”

何时能消化掉存量别墅,或许是开发商最为棘手的问题。胶州市某事业单位一位匿名的人士说,本地人多选择胶州新区而非少海新城改善住房需求。因为少海过去淤泥堆积,容易沉降,多次出现房屋质量纠纷。

冲动的代价

胶州多位企业负责人对记者表示,少海新城成为别墅鬼城,与政府的决策有关。

由于财力有限,政府与企业采取了BT(建设-移交)的模式,拿土地资源换项目建设。在风涌全国的造城运动中,少海新城迅速成形。

“这种创新做法有其正面作用,但问题是,少海新城铺得太大,超出了当前发展阶段。”一位企业负责人指出,企业垫资建设,其持续能力受信贷政策影响较大,在银根缩紧的背景下,企业都面临资金压力。

位于少海中心位置的中信少海五星级酒店项目即遭遇这样的尴尬。据一位参与少海新城项目建设的企业负责人介绍,中信集团旗下企业出资为政府建设酒店,作为交换,中信获得一块土地,建成璞玉岛别墅项目;但由于销售不如预期,资金压力大,导致酒店封顶后陷入停工状态。按照原规划,该酒店的竣工日期为2013年年底。

与上述五星级酒店一样,由深圳中洲集团负责投资、青岛昌林公司负责建设的少海新城重要商业项目欧洲镇,也迟迟未能完工。

一位接近当地政府的人士表示,政府部门对违法行为的纵容和庇护,是导致集4A景区和湿地公园于一身的少海新城沦为超大规模别墅群的主要原因。据介绍,在他小的时候,少海所在区域是荒芜的盐碱地,也是城市污水的集中排放区。

“少海当前宽阔的水面,就是在这样的背景下形成的,其改造的最初目的,就是防止洪涝灾害。”上述接近当地政府的人士称,大约在2003年前后,当地政府学习借鉴南方城市经验,开始规划打造少海旅游资源;不久后,全国楼市大繁荣,少海这个难得的资源随后被开发商充分挖掘,逐步向高端别墅“变轨”。

更令人惊讶的是,在少海新城的东南方,一处标注为“少海湾国际俱乐部”的项目,实为一个18洞的高尔夫球场。其宣传材料称,球场占地面积超过1000亩。

自2004年起,国务院及相关部委曾多次发文,要求停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地审批,别墅类房地产开发、高尔夫球场、赛马场项目等六类被明确列入禁止用地项目。

《华夏时报》记者随后采访青岛市国土局,反映了胶州少海新城违法建设别墅群现状,该局法规处赵姓负责人只要求记者留下采访提纲,截至发稿前,也未给予任何回复。

胶州市政府一位公务员表示,少海目前的状况令当地政府颇为尴尬,一是大量的别墅滞销,入住率低,少海新城有鬼城之忧;另一方面,有开发商继续违法建设新项目,存在监管失责问题。

记者此前前往少海管理处采访,相关负责人希望记者不要报道,甚至试图向记者塞送红包。记者随后向胶州市委宣传部提出采访要求,但被礼貌性地安排到少海管理处,始终未获正面回应。

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2014年4月26日, 1:45 下午
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