5月1日起,一篇名为《毛大庆:全国房地产将下行 搞不懂北京楼市》的文章在网络上迅速传播,文中深入的分析以及翔实的数据意在反映目前真实的房产市场现状。尽管万科很快出面称发言稿中部分内容并不属实,不能代表万科和毛大庆本人的观点,但我们认为该发言稿真实性与价值不能被这样轻易否定。网易财经梳理全文,挑取住房千人开工套数、批售比等多个关键指标,帮助您看懂毛大庆为何看空楼市。

  No.1 一季度商品房成绩金额变化

  2014年第一季度,一个区域市场上所有成交的商品房的价格总和,对比2013年第一季度的价格总和。毛大庆提供的数据显示,多个大城市的这一数值都是下降比较大。

  No.2 批售比

  指在一个区域市场上,月成交量与所有批准销售房屋量的比值。毛大庆认为,这一数值如果大于1,则说明已上市的商品房开始积压。

  No.3 地价房价差

  指同一地块每平米房价比每平米楼面地价高出的部分。毛大庆认为,这一数值如果小于5000,说明开发商已经很难有盈利空间了。

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  No.4 新增库存的存消比

  特定时间内,一个区域市场内新增商品房的库存量和销售量的比值。例如,深圳存销比为29,意思是深圳的库存需要29个月方可销售完毕。毛大庆表示,万科内部一般以21个月作为警戒线。

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  No.5 千人建设套数

  指开工套数与人口总数的比值。例如,2009年-2011年,全国住房竣工面积为年均18.5亿平方米,折合每年平均建设为1627万套,千人的建设套数为12.1套。毛大庆认为,对于能吸引移民的城市,这一数据在20-25之间才是安全的。

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  No.6 土地总价值

  用选定年份的房价乘以建设用地面积,再扣除建造成本计算出来的价值。

  No.7 人口结构

  此处以年龄划分,分为60岁以上人群和60岁以下人群,以及两者的数量对比。毛大庆表示,根据万科团队研究得出的数据显示,目前中国的人口结构是9亿人工作抚养5亿人,而到2033年,这一结构将反转,成为5亿人工作抚养9亿人。

  No.8 其他观点

(网易财经)