21世纪经济 | 一个叫停取消限购的城市样本:为什么是沈阳?

核心提示:6月12日,沈阳房产局的内部人士短信回复21世纪经济报道记者称,“前天确实放开了,不过,仅一天就收回了。”但针对收回的原因,上述人士不再回复。

继福州、杭州、天津等城市之后,沈阳也成了房地产调控“动摇”的城市,且力度更大。

经21世纪经济报道记者不完全统计,2014年以来,南宁、无锡、天津滨海新区等8个地方调整限购,但大多停留通过放开户籍、缩小限购区域等“松绑”层面,而沈阳则是直接取消限购。

另一方面,曾担任过沈阳市委书记和辽宁省长的陈政高刚刚调任住建部部党组书记。一旦沈阳限购取消坐实,外界或将把沈阳作为风向标、纷纷效仿。

沈阳是其中的典型城市之一,房地产和土地市场的双重压力推动着这轮地方政府松动调控的冲动。

口头通知

6月11日,沈阳当地的一位房产人士亦向21世纪经济报道提供了一份名为《关于落实沈阳市人民政府办公厅促进房地产市场平稳健康发展有关问题的通知》(以下简称通知)。

该文件称,“外地居民来沈购房享受与本地人同等政策”,且明确自6月10日起开始执行,有效期为一年,并要求下发给除稽查局以外的沈阳各直属局、各区县市地税局。

值得一提的是,上述文件并无沈阳市相关部门的盖章,且在各部门网站上也无处可查。

在私下,一位接近沈阳市房产局的内部人士向21世纪经济报道记者证实了这份由口头通知记录下的文字稿的真实性,但是官方却立马否认有上述口头通知存在。

一位接近沈阳房产局的人士还告诉21世纪经济报道记者,在该限购取消前夕,沈阳市政府就召集税务、房产等部门开会,主题就是围绕调整限购,因为限购放松较为敏感,所以要求不声张。

此后,参加会议的相关单位为了确保各基层局更好的落实政策,于是就按照口头通知的形式拟就书面稿传给基层局。21世纪经济报道获得的上述通知即来自此渠道。

这与福建省两个月前的调控传闻类似,一份未加盖公章的“闽十条”在市场流传,并被誉为全国首个救市的省,没有被核实也没有官方辟谣。

在北京房地产协会秘书长陈志看来,沈阳是否放松限购并不重要,取消限购市场效果有限,也并不违规。他认为,限购放松不能解读为楼市放水,这是房地产持续健康发展的必经阶段,让市场的手和政府的手各自回归本位。

此前的6月4日,住建部总经济师冯俊在国新办举行的新闻发布会上回答了关于是否取消限购的问题,“整体的宏观调控政策是鼓励、保护消费需求,遏制投资需求。每个地方根据自己的实际情况作出判断。从目前我得到的信息还没有一个地方公开地说要取消限购。”

陈志称,住建部基于楼市分化,定了分类调控、分城施策的大原则,亦给予了地方政府一定的政策想象空间和取消限购的权力。陈志说,高层并未细化分类调控的精神,也无执行化细则,各地普遍存在对于房地产政策调整预期不明的问题。

沈阳亦是在中央调控预期不明背景下,一种“投石问路”松绑限购的城市样本。

果然,在市场的巨大发酵下,这份没有盖章的通知,有效期仅仅只有一天。6月11日,沈阳多位地产研究机构和房企人士在电话中告诉21世纪经济报道,就在沈阳放松限购的当天,沈阳相关部门紧急开会,要求暂停该政策。

谈及沈阳紧急叫停限购的原因,一位接近沈阳房产局的人士分析表示,上层压力是关键。

同一日,21世纪经济报道记者亦致电住建部,住建部相关人士表示,“不了解沈阳限购松绑的消息,住建部对于政策的口径未变。”

为什么是沈阳

“库存太大了!”杨红旭对21世纪经济报道记者说。

据易居房地产研究院的数据,截至5月底,沈阳新建住宅库存约为1828万平方米,位居全国第二。这一库存环比4月增长6%,同比去年4月增长28%。按过去6个月的销量计算,需要22个月才能消化完。

在库存排名中,排名第一的是天津。4月28日,在天津滨海新区举行的房交会新闻发布会上,滨海新区规划和国土资源管理局官员透露,为促进滨海新区楼市发展,将向市场推出实施差别化限购,只要滨海范围内无房,即可在新区购房。此言一出,曾一度引起市场的热烈关注,他们认为此举可能意味天津要在滨海新区取消限购。

沈阳的库存之高来源于过去几年较高的房地产投资和土地供给。沈阳市统计局的数据显示,沈阳房地产开发投资金额近三年来连续保持着近15%的高速增长,至2013年末年度投资额超过2000亿元。

与此同时,沈阳2010年-2012年的商品房待售面积也保持10%的增长,至2012年底待售房屋面积达到701.92万平方米。如果按照这一速度增长,2013年年末沈阳待售房屋面积将达到780万平方米,即将近8万套住宅处于待售状态。

此外,近年来沈阳土地出让面积在全国一直处于前列,据沈阳当地媒体报道,2011年土地出让面积因高达3700万平方米而位居全国第一。2012年,全国重点的房地产企业在沈阳拿地面积超过300万平方米,这个数量是房企在北京拿地数量的两倍。

“过去两年,沈阳的房地产投资的确有诸多利好,比如沈北新区的建立、全运会的召开等,另一方面相比一线城市,沈阳过去两年供地量也较大,且底价较低,符合开发商的预期,”沈阳中原物业代理有限公司资源中心经理严飞表示。

沈阳市房地产开发研究会常务副秘书长张祥也表示,前些年沈阳出让的土地面积偏多,按照沈阳的人口和需求测算,沈阳每年1800万平方米的土地供应比较合理。

实际上,据沈阳中原物业代理有限公司资源中心监测,2010到2013年,沈阳共成交土地面积约10799万平方米(建筑面积),按照每套90平方米折算,即有120万套房源供应。

在沈阳下辖各区中,沈北新区、浑南区域的库存问题最为突出。据沈阳中原物业代理有限公司资源中心监测,2010年至2013年,沈阳共成交土地面积(包括住宅商业,不含工业)约10799万平方米(建筑面积),其中浑南成交约2779万平方米,占全市土地出让面积的25.7%,位居全市各区第一;沈北新区成交1928.1万平方米,占比全市土地出让的17.9%,位于全市各区第二。

沈阳百益龙置业有限责任公司董事长王国庆也介绍,供需关系是市场根本,现在沈阳项目较多,竞争激烈,在沈阳有项目的开发商,现在压力都很大。为抢市场,大家都在比拼价格,尤其是库存压力更大的浑南、沈北两区。

作为典型的东北老工业基地,沈阳市的经济转型升级面临诸多困难,房地产业自然也成为拉动了沈阳市的经济增长重要行业之一。据沈阳市统计局数据表明,2013 年沈阳房地产开发投资达到2184.01亿元,比2012年高12.4%%,房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例达 34%。

房地产投资和土地供应都在扩张,但是需求却不足。易居克而瑞沈阳机构的统计数据显示,今年前5个月商品住宅的成交量为386.87万平方米,同比下降28.83%。

房地产开发投资下滑,使经济增速进一步放缓。而经济增速放缓则影响到当地的就业和居民收入,从而影响到居民的购房能力。近年来,沈阳市的人均可支配收入增长缓慢。沈阳市统计局的数据显示,该市人均可支配收入增速由2011年的13.6%降至10%,呈逐年下降的趋势。2013年,当地的平均工资仅为2793元,工资与房价比为1:3。

人口流入缓慢也是需求不足的原因之一。沈阳统计局发布的2014年统计公报显示,2013年沈阳常住人口为825.7万人,户籍人口727.1万人,以此计算的的外来人口98.6万人,相比2012年增幅不到一个百分点。这些外来人口主要来自铁岭、丹东等省内其他欠发达城市,购买能力较弱。

经过数年的投资和土地供应扩张,沈阳的房地产业正在进入库存高企、需求不足的时代。

土地流拍

相比开发商,沈阳本地的一位房企人士称,政府的压力也不小。公开资料显示,沈阳一季度 GDP 同比增长 7.5%,为 2005 年以来的新低,且当前经济增长存在进一步失速的风险。

同策咨询研究部发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》指出,在全国45个楼市限购城市土地财政依赖程度排名中,沈阳位居第24位。2013年土地出让金527.62亿元,一般预算财政收入801.00亿元,土地财政依赖度65.9%。

值得一提的是,房地产市场的低预期正在传导到沈阳的土地市场上。

中国指数研究院数据显示,沈阳 1-5 月土地成交总价 133.7 亿元,同比下降 7.8%,5月份,沈阳共推出18宗地块,其中10块流拍。

据沈阳市财政局的数据,2013年沈阳市的政府性基金收入达到600.7亿元,比2012年增长13.3%。财政局安排的今年的政府性基金收入519.4亿元,下降13.5%。当地财政局尚未公布今年一季度政府性基金数据。

值得注意的是,土地出让金一般占到政府性基金收入的八成,以此计算2013年当地土地出让金占财政收入的比重为三分之一。土地出让收入的缩减不仅仅直接影响到地方政府的可支配收入,而且影响到土地作为抵押品的融资能力。

此外,如果当地土地出让金下降,政府债务风险将更加凸显。

对于地方政府而言,他们清楚,要提振当地的土地市场,就要保持房地产业的稳定发展,尽快消化库存。

沈阳本地的一位房企人士介绍,早在年初,沈阳房产局、沈阳房地产协会就多次召集沈阳各开发商商讨如何促进沈阳房地产市场健康发展,沈阳房地产市场问题的核心在于高库存,也因此,松绑限购自然成为建议之一,在座谈会上被广泛支持。

李岩亦认为,从沈阳市场的实际情况来看,为维护市场稳定,政府能调整的政策都会调整,银行的融资、房贷是地方政府管不了的,限购肯定会被考虑进去。

按照住建部的分类调控的要求,作为全国库存第二的城市,在上海易居房地产研究院院长杨红旭看来,沈阳限购调整合情合理,只不过是时间问题。

2014年6月16日, 8:23 下午
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