译读|美国小镇的中国豪宅

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本文原载于Business Week

编译/信长

译读 微信公共账号:T-Read

“嘿,最近还好吗?”雷利·奥尼拉斯一边嚷着,一边从一尘不染的皮卡窗口探出身来。他认出了街道另一边的一个房地产开发商并与之打招呼,后者正站在一座正在兴建中的托斯卡纳风格豪宅旁边。“你这些时候躲到哪儿去了?我打你电话你都没回。”

奥尼拉斯来自洛杉矶郊区圣盖博山脚下的小镇亚凯迪亚,是一个半职业经纪人。奥尼拉斯最近一直在留心一位开发商的动向——他自称马克,是个留着大背头的亚洲人。奥尼拉斯得知有两个老房主最近终于同意卖掉他们的房产。他知道马克,跟这里其他开发商一样,急需土地给新近涌入的有钱客户盖房子——他们都来自中国大陆。

他不假思索的报出邻街的两个地址:“311号那个怪胎要价280万,354号的要200万。”

马克一脸不敢相信:“17000平方英尺(约合1579平方米)要价200万?”

“是啊,他们疯了。”

一年以前,这样的房产只要130万,但如今亚凯迪亚“繁荣”了起来。居民们对收到“现金即付收购不动产”的广告明信片已习以为常,而对在他们参差不齐的住宅旁边拔地而起8000平方英尺(约合743平方米)的豪宅更是见怪不怪。来自中国大陆的买主喜欢亚凯迪亚优秀的学校资源、大量建筑用地配、宽松的建筑法规。如果要把财产囤积在某个中国政府管辖之外的地方,这里是绝妙的选择。

这座人口57600的小镇计划今年要夷平150座有了一定年头的家庭用房,以新建豪宅取而代之。这样拆除率就比正常情况下高了53%。拆建计划开展的很快,而且十分保密。一般来说,草坪变得枯黄是隔壁要翻建大房子的第一个信号。你的邻居已经不再养护草坪,那里很快会竖起绿色的建筑工地保护网。

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严格的货币管制也没能阻止从中国涌入的大量现金,正是这些钱让亚凯迪亚敢花两千万美元兴建一所拥有艺术中心的高中,同时本地奔驰汽车的销售额也迅猛增长。“他们来了,真是谢谢上帝,”长期在亚凯迪亚从事房产中介工作的的佩吉·方·陈如是说。“他们把我们从经济危机中解救了出来。”他们来自中国新兴的富豪阶层——那些在西藏修路,在北京发展生物能源,在重庆做房地产生意,然后赚得盆满钵满的企业家们。有一座价值650万美元的房子,业主是一位19岁的大学生,她父亲是一家国有企业的总裁。

亚凯迪亚的故事正在美国各地上演。据《胡润百富》估计,中国富豪中大约三分之二不是已经移民,就是有此打算。从西雅图到纽约,他们到处拿下地产;在纽约第五大道,他们豪购奢侈品;他们不计成本,送孩子到美国上大学。据波士顿咨询公司估算,中国人持有的离岸个人财产数额总计约6600亿美元。美国房地产经纪人协会则表示,仅去年一年,他们就花费了220亿美元,用于在美国安家。过去的几年里,亚凯迪亚受到了买房狂潮的冲击。当地土著变得迷茫:既为攀升的房价激动,又担心中国人会为家乡带来难以预料的变化。万一不再有大量中国现金流入,当地经济将遭受严重冲击,土著们为此深深忧虑。

回到刚才街角的场景,奥尼拉斯和马克约好下次一起喝咖啡,聊聊其他生意。离开前,奥尼拉斯问马克愿不愿意跟记者谈谈。开发商以“要低调”为由拒绝了。“看到了吧?”奥尼拉斯冲着副驾位扬了扬眉毛,一边发动了汽车,“在亚凯迪亚凡事不能张扬。”

自1903年建城之后的约一个世纪的时间里,亚凯迪亚保持着以白人为主体的保守氛围。上世纪30年代末,90%以上的城市业主在商会的运作下签订协议,约定房产只能对白人出售。二战全面爆发后,大量日裔美国人被下令搬迁到拘留营,城中的圣塔安妮塔跑马场也曾暂时安置过其中的1万9千人。80年代初,为了上当地优秀的公立学校,大批台湾移民涌入。80年代末,北京那场著名的风波过后,香港人掀起了第二波华裔移民浪潮。现在城里的亚裔居民比例已从1980年的4%上升到2010年的59%。新移民和旧居民之间最初曾有过冲突。当地报纸刊登过一封来信,称赞了禁止在商店铺面使用非英语文案的提案,并写道:“请入乡随俗,把亚洲招牌留在故国。”岁月流逝,渐渐也有新移民加入扶轮社(译者注:美国常见的地区性社会团体,以增进职业交流及提供社会服务为宗旨。),进入政府部门,或是经营商业——譬如购物中心角落里开的那家鼎泰丰台湾饺子馆。移民已然从各方面参与到当地的公众生活中。

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亚凯迪亚没有严格意义上的市中心,只有零星的低矮商业区,房地产公司与珍珠奶茶店点缀其间。相比之下鼎泰丰简直成了CBD。这里的顾客可能要为多汁的汤饺和松软的叉烧包排队等上一小时,在他们的吵嚷催促声中,女店员们用对讲机管理着一切。十年前,奥尼拉斯正是在这里开始了他为中国人做房产中介的事业。那天午饭后,他瞥见一辆法拉利停在外面,不禁赞叹:“老兄,这车真棒!”车主是个中国人,见状过来问奥尼拉斯想不想试驾一回。奥尼拉斯连忙挤进车里,飞快的开着转了一圈。回来时,有一个白人走过来,对车主说了一句带种族色彩的脏话。

奥尼拉斯回忆道:“我对他说,‘别找茬’。”对话很快升级为斗殴,挑衅的人吃了大亏。奥尼拉斯是越战老兵,做码头工人时为捞外快曾参与无保护拳击赛数年之久。“那个中国人说:‘为什么你要为我这样的陌生人出头呢?’我说:‘伙计,我们都是平等的。’”奥尼拉斯说。后来通过这个中国人,他认识了其他一些地产商。

奥尼拉斯在开发商与房屋卖主之间牵线搭桥。在房主出售旧货时,奥尼拉斯会和他们攀谈,在开车驶过这些房子时,他会留心房主是否有急需资金迹象。七月流火的一天,他去巡视山脚下的地段。“这个房顶伸出来与那边相接,”他一边说一边指向一座老旧的平顶房,“这边换了新屋顶,但房子本身不太好。”他在街角一座正在施工的房子边停下来:“看看这个房子有多大,”他说,“天哪,超级大。”

奥尼拉斯说,去年房地产信息网站Zillow对这座房子估价120万美元,而他却代表开发商向房主开出了150万的价格。房主在司法部门工作的兄弟打电话来问奥尼拉斯他们是不是在洗钱。“我告诉他,对我来说这房子值这个价。房主的兄弟调查了钱的来源之后,同意把房子卖给了我们。”奥尼拉斯的故事在政府公开的交易记录中可以查证:Zillow确实低估了房价,房子也真的以150万美元的价格售出,而房主的兄弟是县警局的一名警长(记者请他对此事发表评论,他没有回应)。

接下来,奥尼拉斯驱车前往 Upper Rancho 社区附近一连串的建筑工地。弯曲的街道掩映在优雅的橡树下,施工现场电锯发出刺耳的嗡嗡声,一摞摞的胶合板倒放在混凝土基座上。古铜色皮肤的理查德·史密斯正走过来打算谈谈他的工作,他是一家建筑公司的老板,小镇里有7个工地正由他们施工。史密斯身边正在施工的房子有11000平方英尺,开发商预计售价能达到 800万至900万美元。史密斯是在亚凯迪亚长大的,他的公司只对亚洲客户服务。这个客户群有特殊偏好。 “很显然,如果你的房子风水不好,我们基本就没什么好谈的了。 ”他说。所以台阶数量,房子朝向,物品排列的方式都需要仔细掂量。 “而且要明白水对他们有多重要,这可能是我的强项,”他说。 “如果你到中国,甚至就是到本地任何一个成功商人的办公室,就会发现他们都会在办公桌后面摆放跟江河湖海有关的图片。 ”他迅速拿出手机,刷出了某个项目的照片:瀑布从露台上倾泻而下,注入后院的池塘。

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史密斯说许多新购房者不会说英语。 “他们刚刚来到这里, 拿的签证是EB-什么来着?”他指的是EB- 5签证,外国人为美国投资50万美元以上,就能获得。国会于1990年批准了这项政策,以刺激投资。近来对该签证的需求正在增长。今年政府还没到年底,政府就把10000个签证额度给用完了,这是近年来的首次。“中国人抢购了其中的85%”,亚凯迪亚的经纪人说,“这是购房者来此定居的最常见方式。”“一旦他们获得居留权,他们就会想把家人都带过来,享受美国的教育”,房地产经纪人瑞奇·佘说, “他们会在加州开始新的生活。 ”

19岁的成浅蓉(音)开着车一路向东,沿着尾灯忽闪的高速公路从洛杉矶国际机场向亚凯迪亚行驶,她把这些录了下来,发布在有22000位关注者的 Instagram帐号上。那天晚上,她站在大理石铺设的厨房里,侧过身子撅起臀部,用土豪金对着镜子拍下了自己的魅影,并配上文字:“终于到家了。 ”

成在美国用的英文名是Heli,是俄勒冈大学一名大二商科学生。在中国,她是社交网络小圈子里的名人。自拍照里长直发,还有凝视镜头的大眼睛,让她看起来比实际年龄还小。粉丝们崇拜她的生活品味,赞美吹捧她的各种照片:品尝冰沙,与毛绒玩具一起摆Pose,面带微笑,旁边摆着制作成蒂芙尼盒子样式的生日蛋糕。

2013年末,成和她的母亲王俊(音)花了650万美元在亚凯迪亚买了一座9000平方英尺,带游泳池和水疗房的房子。从洛杉矶政府的地产交易记录中可以得知,王俊的丈夫成清涛是中国华阳集团的总裁。华阳集团是中国中央政府设立的第一批国企,直到现在政府还持有公司股票的大半。Heli 伯母的房子在 Heli 这幢城堡风格的两层别墅几英里以外,她嫁给了成清涛的哥哥成清波,他是中国首条民营铁路的持有者,胡润财富榜估计他拥有数十亿美元资产,截至2013年他在富豪榜上排名257。六月份上海警方以涉嫌非法集资为由逮捕了成清波。据《第一财经日报》报道,成清波鼓动他人参与项目投资,但其中某个项目根本不存在。

大多数亚凯迪亚居民很难知道他们隔壁的房子会不会也被Heli买去了。一名房主协会的成员估计约20%的新购房依然空置。而对于不会说普通话的当地居民来说,他们至多跟他们的新邻居挥挥手表示友好,更多的信息就再难去了解。很多公开的交易记录并不能提供新房主的信息。记录可能只显示房主的音译英文名,也没有个人签名。在一些公开的政府文件里能找到些细微线索:备用住址填的是天安门广场附近的豪华公寓;文件上在美国驻华大使馆(广州)做过公证的印章;丈夫将房产完全出让给妻子的声明;或一些中文签名。

有些线索符合中国公开的文件。在成家北边一英里远的地方,付有红(音)和张建(音)夫妇买下了号称是“全新、壮观的法国诺曼底庄园”的豪宅,价值350万美元。付、张夫妇曾在中国从事医药分销行业,之后又开始进军将农业垃圾转化为新能源的产业。农药生产商汇丰国际的美国分公司早在2012年就进入了这个繁荣的领域,花340万美元买了一座有宏伟的环形楼梯和瑞典桑拿房的别墅。该公司表示,该物业被用于贸易办公,而不是个人住宅。在亚凯迪亚罕见的有门禁的社区里,另一座价值320万美元的豪宅卖给了一名叫曾芳的广州女子。她管理一些移民网站,其中有家叫做baby-usa.net,上面告诉中国的母亲可以来亚凯迪亚卫理公会医院生孩子。

向南几英里之外,另一所新别墅有托斯卡纳风格和摩尔人窗饰,去年这座别墅卖给了一个叫靳丽萍(音)的女人。她的丈夫杜建明(音),是中国最大的民营钢结构建筑商之一。他的公司已在上海建设了多座桥梁,并负责青藏高原上的铁路连接工程。2013年9月,他的妻子花了480万美元在亚凯迪亚购买了8000平方英尺的房子,当时他们家中正面临资金压力:他们在中国输掉了三起涉及还贷的诉讼。但他们在加州的家,还有在家四周的灌木上挂起的红绸带,却显示出巅峰般的经济状态。

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南边第六大道上一座金菊黄色的房子属于陶伟盛(音)和杜小鹃(音),这对夫妇在重庆从事住宅开发和酒店经营。陶在中国以收集书画作品小有名气——据说做行贿官员之用。据中国官媒报道,2004年陶和其商业合伙人在澳门赌场为当地官员付过赌债。该官员之前曾把土地使用权许可发给他们,用于借贷抵押。 2010年,法院认定官员的受贿罪名成立,并给他判了死缓,但陶和合伙人未被起诉。该房主和他们的发言人拒绝对此事发表评论,也没有对采访要求作出回应。

近来,中国投资者们集资购买的亚凯迪亚豪宅往往并无人居住。 今年春天400多名居民和治安部门一起出席的社区会议上,部分议题就是关于一连串以无人豪宅为目标的入室盗窃案。当房子发生泄漏或其他问题时,即便市政府也难以确定谁该负责。 “我们应该联系谁?在哪里能联系到他们? “吉姆·笠间,城市建设部门的社区发展管理员发问道, “有时并不那么容易。 ”

亚凯迪亚今年的政府收入正在创造纪录。在六月份结束的财年中,为建筑许可和开发上缴的费用达到790万美元,比上一年增长了72% 。安静的街道上遍布着园丁清理树叶和工人铺设屋顶的身影。高中也在夏天翻新了健身房和自助餐厅。对于一代老房主来说,经济繁荣让他们发了横财。之前的经济危机对许多退休人员的冲击是剧烈的,但现在他们已经卖掉房产,搬到几英里外更便宜的地方居住。就像建筑商史密斯说的,“他们仍然住在附近,但他们的银行户头已经多了200万块。 ”

大量的空置房屋和语言障碍,使得社区里的不信任感发荣滋长。坊间有奇怪的传闻:比如当地的官员偷偷受贿;婚纱影城暗暗开设按摩服务。真相更加离奇。距亚凯迪亚警局仅几步之遥的酒店,被当地电视新闻揭露说收留了大批专程来美国生孩子的母亲。房主协会的一名成员说,有位开发商在几次社区会议上告诉当地管理委员会,他正在修建的三所房子都是为他自己家盖的。当委员会就此事询问他时,他说他妻子没法决定三所中哪所最中意,所以就造了三所。

“我们正在经历非典型的经济增长,”笠间说。 “这不是社区在自然生长,而只是房子越来越多。”房主协会所能做的也只是在三年前改变了一项规定,使城市有权限制房子的尺寸。

邻里纠纷也越来越激烈。当地的皮肤科医生董昌曾告诉扶轮社,他是在70年代初带着“两袋大米和一只煎锅”离开台湾来到这里的。现在他正在起诉隔壁修建豪宅的开发商,因为他们砍伐了他的地产上的老橡树。他为此索赔28万美元,说这种损害是“故意、欺诈、压迫、恶意、卑鄙的。 ”

然后还有大炮事件。这次纠纷发生在西拉斯弗洛雷斯大道,这个街区里既有老住户又有新住民,大卫·特朗也住在这里,他是汇丰“是拉差香甜辣椒酱”的经销商。2008年,有一家人新搬了进来,害在门前的人行道上摆了两座齐腰高的狮子雕像, 即传说中守卫中国皇帝宫殿的“福狗”。几年后,一个名叫瑞奇·唐的开发商开始在街道对面建造自己的住房。唐不喜欢狮子,但房主人拒绝将其移走。据市政府的记载,2011年1月,唐在自己的产业前面一辆建筑拖车顶上安装了两门加农炮的仿制品,瞄准了对面的狮子。每门炮上都挂着红色的标志,上书中文“打狗炮”。 “街对面的邻居认为受到了冒犯,”笠间说,“他觉得大炮是个威胁。”很快,市政府的普锐斯闪烁着车灯停在了唐的门口,一名官方人士下来恳求唐撤掉武器。他在一个月的讨价还价之后才同意这么做。唐没有回应记者的置评请求。

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唐的邻居,寡居的玛丽·加西奥,称他为“一个非常好的人”。她说唐一直劝她以300万美元卖掉了她已有了73个年头的老房子。他带着水果来看她,并说在她找到其他房子之前,都还可以免费住在这里。 “他说,你是个好邻居,玛丽。我不想你离开,但我想要你的房子。”

亚凯迪亚的中国买家赚钱的方式可能不同,但他们面临一个共同的问题:怎么把现金带到美国。中国控制货币的流动性,居民每年不能向国外汇款超过5万美元。按照这样的速度,一对想花400万美元买房的夫妇得用半辈子时间兑换货币。汇丰银行(HSBC)的高级副总裁杰夫·尼达姆说,购房者最常见的应对方式是将钱转入他们在香港的个人或企业账户,这种操作不设上限。 “不过大多数买家在境外都已经有了多年积累的资金。”他又补充说,该银行会核实资金的来源。

对那些在香港没有户头的人事情就更加棘手。当地的经纪人陈平谈到了一个普遍的解决办法:“我们称之为’人头布线’。”购房者可邀请其他人——朋友,家人,或者如果需要的话,付钱请陌生人——每个人帮忙转移一定份额的资金。 “我曾经有个顾客在亚凯迪亚买了190万美元的房子,他曾说,‘这不是个问题。我有足够多的人头数’。”陈说。而另一个经纪人艾米·杜雷克说,不少购房者都能合法地将钱电汇过来,但“我们可没办法合法地输送这么多现金。”

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财产记录表明,当购房者无法转移出足够的现金,许多人就用抵押房屋的办法贷款买房,但首付高达40%以上。另一些人则用现金购买,过后再抵押房产贷出金额,将这些资金释放到他们在美国其他的投资上,这样就无需通过繁琐的程序再次将资金送过太平洋。几十位亚凯迪亚的中国房主都从汇丰银行和华美银行集团(EWBC)贷款,这两者都在中国有分部。汇丰银行的尼达姆说,银行会给“重要客户”一些折扣,并可以基于国际信用分数和海外资产在美国担保贷款。华美银行没有回应记者的置评请求。

虽然亚凯迪亚的土著们苦恼于家乡的变化,但他们也担心哪天汹涌的钞票会突然停止流入。如果美国限制发放签证,中国钳制资金外流,或者移民们选择另一个地方囤房他们的资金,那该如何是好? “我们无法预见能走多远,因为我们永远不知道政策的变化。”房地产经纪人佘说道。今年夏天,在被中国中央电视台曝光之后,中国银行结束了之前进行的一个政府项目:该项目可以悄悄地让一些客户无限量地将人民币换成美元并送往海外。习近平主席的反腐败斗争则更是不祥的预兆,或许会有更严重的经济放缓。 “在这次严厉打击之前,我都跟人家签好合同了,但现在,上帝啊,他们无法(从中国)取出资金了。”经纪人杜雷克说。于是买卖只好告吹。

斯蒂格·海德兰德就住在有“打狗炮”的那条街上,他家住在1937年由他祖父建造的房子里。他的祖父是一位土木工程师,在这里还是苜蓿田的时代,他规划建设了亚卡迪亚的很多道路。而现在海德兰德不知道他是否应该离开这里。他的房子得到了很高的报价,那是个周日的早晨,没有任何预兆地,经纪人和一对夫妇开着黑色的奔驰来到了他的车道上;经纪人敲了敲前门,说夫妻俩想买下他家。他希望等到他的小儿子大学毕业之后再卖房,但又担心这个“五年计划”将让他错过购房热潮。当他读到最近关于香港抗议活动的新闻时,他关心中国对此的回应将会如何波及大陆。他的问题是,“如果大陆在一国两制问题上反悔了,那人们会不会更渴望转移资金到国外?”或者,政府的严厉打击腐败意味着他的机会告吹?这也是亚凯迪亚的园丁和建筑工人,汽车销售员和珍珠奶茶商人,以及所有靠中国的钞票维持生计的人所关心的重要问题。现在,海德兰德认为他可以再等等。他听说奥尼拉斯刚刚在街的另一头做了一笔280万美元的生意。

译读评论

中国大陆的土豪在美国东西海岸置办产业的行为拉动了外国经济,富裕了当地人民,尤其对于一些正在经历经济衰退的发达地区,大陆土豪堪比解放军,拯救了低迷的楼市、车市、建筑业,以及其他能想得到的各种产业,连园丁和珍珠奶茶小贩都在仰仗土豪照顾生意。

除了美国,来看看中国富豪的足迹还延伸到了哪些国家:

:据《中国日报》,加拿大名列中国大陆投资者海外置业最爱的国家榜首。尽管加拿大官方没有发布过外国人置业信息的统计数字,高力国际的一份报告早在2012年就指出在备受购房者青睐的温哥华,中国移民占整个城市人口约30%。受到中国大陆投资者的积极影响,温哥华及多伦多的住宅价格平均年上涨幅度分别为9%及7%。

澳洲:澳洲海外投资审查委员会(FIRB)及里昂证券(CLSA)的统计数据显示,中国大陆投资者2013年对澳房地产投资额度高达近60亿元,在海外人士对澳房产投资中稳居榜首。里昂证券今年8月发布了名为“神龙:中国投资与澳洲房地产” (The Magic Dragon: Chinese Investment & Oz Housing)的报告称,若条件允许,在中国7000万名高收入者中,将有多达1000万人愿意移民来澳。中国富豪来澳置业主要是出于移民考虑,他们希望通过购买房产定居在心目中的理想国家。该报告称,另一个重要动机是进行多样化投资组合,这能够帮助减轻潜在的经济和政治风险。具体来讲,澳洲的吸引力在于教育资源、环境清洁、高收入、退休保障、职业发展、商业投资等方面。早些时候公布的政府数据显示,在今年截至6月30日这一时间段里,澳洲全国的住房价格比去年同期增长了10%,其中悉尼房价同比增长15%。其中人民币应该做出了不小的贡献。

英国:今年上半年,中国投资者对伦敦房地产市场的投资额达23.11亿美元,远远高于第二位旧金山的5.48亿美元。同样在上半年,中国建设银行、中国海外集团和中国人寿等机构投资者均购买了伦敦CBD核心区域的办公楼资产。

:和欧洲美洲相比新加坡可谓是大陆土豪的近水楼台。新加坡市区重建局的统计数据表明,2013年新居和二手房共成交了3.1万多套,30%被外国人购买,中国买家则购买了约3000套,占外国人购买量的28%,首次超过印尼,成为新加坡海外置业第一生力军。而2014年上半年来自中国的购房者占据了外国人置业的35%,继续保持第一名的势头。据当地经纪人称,大部分客户会买不止一栋房,有些自己入住,其他的出租。中国客户看重新加坡房价的稳定和上升空间,欣赏新加坡严格的法制社会精神和良好的教育资源。一些企业家买房移民也是考虑到新加坡对整个东南亚地区的投资战略价值。

基尼系数:财富集中在少数人手里:

炒房行为展示了大陆土豪的财力。但作为跟土豪扯不上太大关系的普通中国人,大概会觉得下面这组数字更加亲切:

据中国国家统计局2014年1月发布的报告,“2013年国民经济发展稳中向好……全年城镇居民人均总收入29547元。其中,城镇居民人均可支配收入26955元,比上年名义增长9.7%,扣除价格因素实际增长7.0%。……全年农村居民人均纯收入8896元,比上年名义增长12.4%,扣除价格因素实际增长9.3%。”

三十多年改革开放的历程确实使少数人不但先富,而且暴富。一掷百万美元的华人富豪震撼了西半球,而他们背后是年收入不到三万人民币的沉默的大多数。

基尼系数反映了一个地区的贫富差距,范围在0到1之间,越接近0则显示该地区的贫富差距越小。一些学术机构测算的财产基尼系数令人忧心。财产基尼系数体现的并非当年的收入不均,而是该年反映出的财产累计的差距。北京大学中国社会科学调查中心今年7月发布的《中国民生发展报告:2014》指出,“中国的财产不平等程度在迅速升高:与1995年我国家庭净财产的基尼系数为0.45、2002年为0.55相比,2012年我国家庭净财产的基尼系数达到0.73。顶端1%的家庭占有全国三分之一以上的财产,底端25%的家庭拥有的财产总量仅在1%左右。

特约评论员/信长