不要因为经济数据下行改变房地产政策 2010-7-6 FT中文网 中国房地产没有像着急的购房人所希望的那样，大跌特跌，房地产市场某些大公司的数据并不糟糕。 因为大量抄底公司的存在，土地市场6月回暖。中铁建两天之天以53亿元摘得天津地块，中铁建今年已购入超过320万平方米的土地储备，总地价款高达130亿元。舆论的焦点集中到逆势抄底的央企地产公司。但央企抄底土地市场并非事情的全部，北京、上海、广州等一线城市的土地市场正逐步恢复交易。抄底的公司既有国企也有民企，既有大开发商也有资金无处去的自然人。6月万科在全国共拿下了5个地块，斥资40.33亿元。保利、恒大等一线品牌从没有停止拿地的步伐。 看上去，大型房企上半年销售业绩不错。 中国房产信息集团联合中国房地产测评中心7月1日发布的报告显示，大多房地产企业今年以来依旧保持了良好增长势头，其中上半年销售金额过百亿大关就达到11家企业之多：万科以355亿元而名列销售金额榜首；恒大集团次之，但销售金额也有211亿元；保利集团以208亿元位居第3，绿地集团以207亿元排第4，绿城中国以204亿元排第5。 更重要的是，由于从5月份开始，重要经济数据有环比下滑的趋势，一些参与政策制订者对今年中国下半年经济形势表示担忧。这使得放松房地产调控的呼声再起，甚至有人开始预测下半年房价将开始走入上行通道。 7月1日，HSBC和CFLP公布了最新的中国PMI指数，反映民营中小企业的HSBC数据，6月产出和新订单指数分别为49.6%和49.7%，自2009年4月以来首次降至50%以下；新出口订单指数更是大幅下降4.7%至48.2%，为2009年6月以来首次降至50%以下；反映大中型企业的CFLP制造业PMI，购进价格指数比上月大幅下降，原材料库存指数下滑降至50%以下。人们不再担心通胀，反而担心中国经济紧缩。既然如此，为什么还要控制房地产呢？ 试图重新依靠房地产带动中国经济数据上行，极不明智。 中国的房地产成交量下降，但房价仍在高位徘徊。国家统计局公布的二季度环比价格仍在上涨，只不过上涨增速下降。也就是说，中国房价无论从房价收入比、地价市值占GDP等数据看，仍处于危险的泡沫地带。目前的房地产市场挤泡沫更像是，决策者摆出挤的架势，下面已经哭喊声一片。如果真的挤痛了，房价就应该降了。 事实上，中国的房地产市场已经出现了较为明显的变化，这种变化是中国经济结构调整向好的先兆，应该坚持下去。 根据市场审时夺势、追求周转率的开发商经营业绩不错，在销售额排名前五的公司中，除了绿城中国，其他四家经营模式较为相近，今年上半年的降价风声就由恒大与万科两家刮起。 与此同时，房企布局已经绕开一线城市，而主攻二三线城市，战略进攻重心转移。据榜单的发布者介绍，一线城市销售金额明显下降，二线城市比重明显上升，一线城市去年占40%，现在只有29%，二线城市去年39%，现在到52%。从面积角度来看也是这样的，一线城市的面积从22%变成16%，二线城市从52%变成62%，所以整个销售从一线往二线移。这是中国经济重心转移的标志，符合中国产业布局调整的战略目标。 只有房价下降，地方政府才有建设保障房的动力，否则，房地产价格溢价如此之高，多数地方政府不舍得把白花花的银子花在保障房身上。最近，国土资源部徐绍史部长就坦承，徐绍史部长三个月后就再次坦承，“现在供地碰到一些困难，主要是保障性住房计划、资金、项目，如果这个不落实，就供不出去”。很多闲置土地，至少有一半是由于政府原因造成的闲置。有几个地方政府愿意、有实力将土地用作保障房建设呢？ 房地产企业资金链普遍紧张，房价下降快要见效。2010年上半年，新成立的房地产信托接近140款，成立规模超过350亿元，而2009年全年只有181款房地产投资信托，规模为327亿元。以私募方式募集的资金，回报率一般在10%左右，有些还伴有项目收益分红。上半年的债券融资一些公司高达13%以上，高息融资相当于饮鸩止渴。 即便中国经济数据远低于预期，政府就是想放开信贷与税收政策，重新走上房地产拉动投资与消费的老路，恐怕也很难成功。 已经有对冲基金公开表明中国的信贷与债务泡沫是最好的做空品种，他们购买了针对中国过剩产能的CDS，购买了建材、资源等相关企业的做空产品，正以逸待劳、守在一边，等着中国房地产市场再次疯狂呢。 记录激动时刻，赢取超级大奖！ 点击链接，和我一起参加“2010：我的世界杯Blog日志”活动！
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