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上海、重庆房产税试点方案评析 曹建海 （本文系作者为搜狐证券特约撰稿） 1 月 27 日 晚，两大直辖市上海、重庆房产税试点方案同时出笼，吸足了全国所有城镇观众的眼球。 不过，当媒体猜测已久的房产税试点暂行办法真的浮出水面，却令许多期盼借房产税打压房价者大失所望，而担忧房价或由此崩盘的人，也长长地舒了一口气。 在两个试点方案中，上海市只针对新购住房，且税率只有 0.6% （其中 应税住房每平方 米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格 2 倍的，税率暂减为 0.4% 。），尤其令许多人大失所望。一位网友的留言，反映了这些人期盼房价回落的心声：“上海新出台的房产税政策极不合理。为什么只对新购住房征税，反而不对多占社会资源的存量房征税？看来上海的政府是在糊弄百姓、欺骗百姓，他们是既得利益者的保护伞！”按照上海市的征收办法， 2010 年的房产税收入，估计很难超过 3000 万元，可能不足同期土地出让金的 1/4000 。可见包括上海在内的地方政府，其买地生财之路，将会路漫漫其修远兮！ 相对而言，重庆的方案则稍显其合理性。按照黄奇帆市长宣布的内容，重庆市 自 1 月 28 日起对主城区超过均价两倍的新房征缴房产税，累计税率在 0.5% — 1.2% ，全部独栋商品房都在征税范围内。预计重庆今年可以收 2 亿房产税。 不过，与财政部发言人称房产税属于地方财政收入稳定来源的说法迥异，无论上海还是重庆，其试点方案的指导思想，统一是“为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源。”房产税的收入，均用于保障性住房建设等方面的支出。可见在出台之前，两个方案的口径做了统一，并一致均吸收了各界对房产税诟病的批评意见。 显然，相对于 1月26日如约而来的国务院房地产“新国八条”的猛烈，上海、重庆两地的房产税试点，味道似乎淡了很多。 即使是看起来的重手，在政府日益频繁的房地产调控举措和房价越调越涨的互映下，来自公众的质疑也愈加严厉。 从本质上看，加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，实际上对住房投机需求是极具杀伤力的。然而，由于社会群体明显分为有房者和无房者量大群体，且很多人将房产税、降低房价看作是对私人财产的公然侵犯，加之地方政府对房价下跌可能导致严重危机且中断地方土地财政来源的担心，房产税在一些城市的推进由困难重重转为轻描淡写。即使是试点的城市，也会由于征询各方意见导致的中和作用，最终不能起到调控房价的作用。 虽然房产税不能对降房价起到立竿见影的作用，但如果将房产税政策加上“新国八条” 新增的内容，特别是对二套住房差别化信贷政策，以及从严制定和执行的住房限购措施，对于上海这样的一个房价过高、泡沫巨大的城市，新购住房需求的增长将面临空前的压力。 可以这样设想：二套房购房既面临着信贷成本大增的限制，又要被新征房产税；在三套住房禁止购买的情况下，市场上的需求未来将主要趋向无房族的首套房置业——这势必打击大量投机囤房群体的士气。在房屋转让“出口”被各种手段堵住的情况下，投机者出逃的机会可能已经丧失，唯有在冰封中持续等待，再等待！ 当冰封融化之时，是否意味着房地产市场崩盘的来临呢？让我们拭目以待！   MSN空间完美搬家到新浪博客!

　　如果一个本地户口的“三口之家” 　　在上海 　　例1. 如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房。 　　将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。 　　例2. 如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房。 　　将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，全部住房面积已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积（260平方米-180平方米，即80平方米）须按规定缴纳房产税。 　　例3. 如果这个居民家庭原来已拥有一套250平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房。 　　由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33平方米，已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套住房的全部面积（即110平方米），须按规定缴纳房产税。但是原来的那套250平米的住房，超出“人均60平方米”的部分不征税。 　　如果一个本地户口的“三口之家” 　　在重庆 　　例1.如果这个居民家庭原来已经拥有一套50平方米的住房，又新购一套110平方米的普通住房。 　　因为都是普通住房，所以这两套住房都不征税。 　　例2.如果这个居民家庭原来已经拥有一套50平方米的住房，又新购一套高档住房或者一套独栋别墅。 　　新购的这幢高档住房或者别墅要根据交易价格和参照“成交均价”的倍数比，按所在的档次缴纳房产税。 　　例3.如果这个居民家庭原来已经拥有一幢高档住房（非独栋），又新购一套110平方米的普通住房。 　　存量的非独栋高档住房不征税，新购普通住房也不征税。所以该家庭还是不用缴纳房产税。 　　例4.如果这个居民家庭原来已经拥有一幢250平方米的独栋别墅，又新购一套110平方米的普通住房。 　　存量的独栋别墅按规定，扣除180平方米后，按70平方米的面积征税，新购的普通住房不征税。 　　例5.如果这个居民家庭原来已经拥有一幢250平方米的独栋别墅，又新购一套高档住房或者一套新的独栋别墅。 　　存量的独栋别墅按规定，扣除180平方米后，按70平方米的面积征税，新购的高档住房或新独栋别墅全面积征税。 　　例6.如果这个居民家庭原来已经拥有两幢或以上250平方米的独栋别墅，又新购一套高档住房或者一套新的独栋别墅。 　　存量的独栋别墅选择其中一幢扣除180平方米后征税，另外的存量独栋别墅全面积征税，新购的高档住房或新独栋别墅另外征税。 　　例7.如果这个居民家庭原来没有住房，新购一幢250平方米的独栋别墅。 　　新购的这栋别墅扣除100平方米后，按150平方米的面积征税。 　　例8.如果这个居民家庭原来没有住房，新购一幢200平方米的高档住房。 　　新购的这栋高档住房扣除100平方米后，按100平方米的面积征税。 　　例9.如果这个居民家庭原来没有住房，新购两幢或以上独栋别墅或者高档住房。 　　按购买时间算，新购的第一套独栋或者高档住房扣除100平方米后征税，其他新购的独栋或者高档住房全面积征税。 　　如果江苏户口居民要到这两地买房的话 　　（不考虑人才引进政策优惠） 　　●到上海买房 　　无论你原来在上海有没有房子，新买的房子均要缴房产税。以一套价值250万的房子计算，如果购买这套房子的均价超过上海去年均价的2倍，则要每年缴纳250万 × 0.6% × 70%=10500元房产税；如果购买这套房子的均价不超过上海去年均价2倍，则要每年缴纳250万×　0.4% ×　70%=7000元房产税。 　　●到重庆买房 　　如果是在重庆第一次购房，且购买的是普通房，则不用缴纳房产税。 　　如果是在重庆有一套或一套以上房子，再购买普通房，则按照0.5%的税率缴房产税。以价值150万元的房子为例，每年缴纳150万× 0.5%=7500元房产税。 　　无论在重庆是否第一次购房，新购的是高档房或者独栋别墅，则按所购买的房子的全部面积按成交价的对比档次缴纳房产税，不享受免税面积。以一套价值300万元，价格超过对照价格3倍的独栋或者高档住房为例，每年缴纳300万× 1%=3万元房产税。 　　分析 　　上海房产税 最大优惠 　　“买新卖旧”可退税，不误伤“改善需求” 　　上海房产税这次最大的一个特点是，照顾到了“改善型需求”。按照规定，上海本市居民家庭新购一套住房后，一年内出售原有唯一住房的，新购住房已征的房产税可予退还。现实中，由于银行放款有个衔接过程，不少改善性家庭都是先买房，再将原有住房卖掉后补充还贷。这一条政策保证了房产税不会“误伤”到改善性需求。 　　同时上海还规定，本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，可计入该居民家庭计算免税住房面积。比如一家三口，儿子已经成年但没有住房，这样这家的免征面积就不是按夫妻两人计算的120平方米，而是按三人计算的180平方米，这意味着，住房“紧张”的家庭的人均居住面积被“摊薄”，也让房产税征收的起点大大降低。 　　重庆房产税 最大优惠 　　只要新购的不是高档房就不征，不碍“刚需” 　　重庆房产税“精确打击”的意义更大，直接打击高档房，对普通房完全放开。按照规定，无论你是否拥有房产，新购普通房都不征税。这条规定配合新“国八条”的限购令后，实际上是“第二套普通房免税”的政策，既满足了刚需，同时也避免了利用普通房免税的政策而购买三套四套房。 　　同时，重庆房产税的一大特征是以户为单位规定高档房的免征税面积，这让改善型需求者不至于负担太重的同时，也堵上了免税政策的部分漏洞。 MSN空间完美搬家到新浪博客!