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楼市泡沫破裂

  《中国经贸聚焦》(下称“CBF”):外界认为您总爱唱空中国经济,比如楼市、股市,对此您怎么看?    谢国忠: 中国从政府到各行各业,再到老百姓,都喜欢研究人的心态,似乎顺应了人的愿望就可以获得市场的尊重。但其实,现象背后的本质才更像真理。中国股市去年已经显示出“熊态”,虽然领导人的讲话稍微提振了股民的信心,令股票价格曾有小幅上涨,但中国股市低迷状态已成事实。中国现在需要各种真实的声音,我在经济领域发表独立的观点,仅是个人观察和研究的结果,我也接受不同的批评和观点。    CBF: 您一直说中国房地产市场存在巨大泡沫,泡沫到底体现在哪里?   谢国忠:房地产本身是用来投资的商品,购买者追求收益,不断抬高房价,就像一个“击鼓传花”的游戏。只要存在投机心理和投机需求,楼市的泡沫就会一直被吹大。中国房地产市场正在经历一场价格泡沫,价格调整是必要的。虽然经过政府调控,把投机推高房价的最高点可能是削掉了一部分,但只是减轻了泡沫破裂会造成的调整之痛。如果政府不干预,房价的确还可以继续上涨,但只要是泡沫,就会有破裂的那一天。    CBF: 今年房价走势如何?    谢国忠: 今年房价可能会下跌25%,未来三年内跌幅有可能达到50%。我现在在温州,这里的楼市成交量也在下降。    CBF: 据悉,有些房产公司开始裁员,但很多开发商仍声称不存在资金短缺。    谢国忠: 这是一种“绑架”论,怎么可能不缺资金呢?2011年中国新增建筑面积为46亿平方米,算算这需要多少资金才能撑起来?去年有很多开发商不是通过降价销售,而是通过银行体系之外的高息借贷苟延残喘,希望能够凭借市场复苏脱困。现在很可能买房者能够接受的房价已经低于能维持这些开发商生存的价格了。破产有可能始于建筑商和建筑材料供应商。不过,中国正在经历结构性劳动力短缺,破产导致的失业将会在几个月内被吸收。    CBF: 中国房地产就无可救药了吗?    谢国忠: 中国房地产泡沫在某种程度上来说是政府所为,中国各级政府控制着土地供应,也掌握着各大银行。形象工程在地方政府支出中占了很大比例,地产泡沫和腐败行为,成为中国经济的软肋,其中灰色收入可能占到GDP的10%。如果中国政府屈从于外界压力,以保护增长的名义,通过大规模增发货币来复活房地产泡沫,会引发通胀,经济动荡,实际上人民币已经开始贬值了。   现在是最后的机会让泡沫破裂,也是调整的好时机。房地产的市场供需关系失衡,一方面房屋空置率居高不下,另一方面老百姓买不起房子。房价不下降,老百姓就会捂紧口袋不敢花钱,中国消费能力就上不去。房价下跌的过程,会让财富从政府转向居民,未来最关键的是要实现政府部门和家庭部门的再平衡。   房地产泡沫的破裂,还可能会是因为美联储货币紧缩政策的影响,中国境内的大量热钱将会撤离。房地产崩盘将会随之而来。我们要谨记1998年亚洲金融风暴的教训。   房地产泡沫的破裂,会明显提升经济效率,通过限制地方政府最大的资金来源,浪费型的项目将会终止。由此将会导致增长放缓和经济效率提高,为未来的高质量增长奠定基础。    CBF: 房地产泡沫破裂导致增长放缓,对中国有什么影响?    谢国忠: 经济放缓在短期内是一件好事,它减少了泡沫造成的浪费,对效率和社会稳定都是一件好事,过去三年的增长太过依赖房地产泡沫和过分昂贵的政府项目。全球经济停滞是结构性的。经济放缓阻止了经济中的肿瘤的生长,给中国更多时间来解决结构性问题。   经济发展的目标应该使生活质量提升,提高人民收入,中国物价高是低消费的主要原因。在中国什么都贵,比如飞机票、酒店住宿费等,都比国外价格高。而中国人均收入却低得可怜,去年中国人均国民收入首次超过5000美元,但这只是全球平均水平的一半,与发达国家相比差距更大。想在未来10年把人均收入从现在的5000美元提高到1.5万美元,中国必须学习德国和日本的产业升级,让人均收入增加2倍。    CBF: 如果中国房地产崩盘,没了支柱产业,经济改革出路在哪里?    谢国忠: 可以做的工作有很多啊,减税就是一个很好的办法。一般而言,赚钱容易就会降低效率,政府部门通过税费和从银行低价借贷,轻易获取了大量收入。这部分过于容易获得的钱导致了政府部门大规模扩张。减税将会显著刺激经济,随着出口疲软,这将是非常必要之举。   中国需要立即减税1万亿元人民币来提高效率。这可以通过减少政府投资项目实现。1万亿元的减税目标可以通过增值税、消费税和营业税各降低五分之一来实现。比如,增值税降低五分之一,将会从现在17%的税率降低到13.5%。将最高个人所得税率削减到25%,并不会明显影响财政收入。这会对中国的国际形象有很大益处,对各地的高收入人群有很大吸引力。   2012年是近20年来中国面临的最重要的考验。如果中国拒绝变革,接下来就会经历失败的十年。改革国有企业治理,提高经济效率,是中国的当务之急。在当前环境下,已经没有空间继续容忍这种明显的低效率了。      

谢国忠:楼市调整至少三年,房价下降一半仍属理性

  昨日,适逢厦门大学 EMBA2011 级厦门秋季班、贵州班、深圳班在厦大举行开学典礼,应邀出席的知名独立经济学家谢国忠在接受《厦门日报》记者专访时认为,此轮楼市调整至少还要持续 3 年,当每平方米的房价降到城市两个月平均工资之下才算合理。    记者: 最近,不少报道倾向于货币政策会微调或“定向宽松”,真的是这样吗?    谢国忠: 货币政策要调整,不太可能!我觉得目前的货币政策还要维持 2 年或者更长一段时间。   实体经济的赢利其实很困难,很多企业以实体公司为融资平台,拿到资金去炒股、买大宗商品和房地产,现在出了问题,却要“绑架”银行。未来几个月将非常关键,中国不少民营企业资金链已断裂,破产很难避免,但这对实体经济的影响是有限的,因为资产能很快转移到其他企业。    A 股走势要看高利贷预期    记者: 您在 2008 年之前都是看空股市,那么您认为现在的股市会怎么走?    谢国忠: 目前 A 股在流通上处于弱势,它的走势最重要的要看高利贷的预期。现在很多公司的运营模式都是走高利贷模式,高利贷市场的回报率达到 20% 。这样,资金流入股市与在高利贷市场相比是没有竞争力的。要想股市起来,一定要等到房地产调整之后。因为,开发商那里的 20% 高利贷并不算高,如果政府“放松”政策,房价就会大涨。     但是,如果这些开发商打消了政策放松的念头,开始自寻生存之道,比如降价销售来回笼资金。这时,高利贷市场就会萎缩,资金才有可能进入股市。    中国房租回报率低    记者: 房价此轮调整出现了“停涨”或下降的趋势,您认为房价要降 70% 左右,是不是这样的?    谢国忠: 这是个别地方,我觉得中国的房价平均降一半应该会有。资产价格中国人喜欢说谁唱多、谁唱空,他们把资产看成是价格的博弈。最终资产是由基本面决定的,也就是房租的回报率和房价与收入的比例来决定。一般来说,稳定的经济,公寓房租 7% 的回报,商业写字楼 10% 回报率属于正常。中国的房租回报率远远低于这个水平。所以,房价下降一半仍属于理性。     从房价收入比来说,一般每平方米的房价不超过城市两个月平均工资是合理的。房地产调整是非常不均匀的,一般来说,房地产泡沫时期,偏远地区的房价涨幅更大。

谢国忠:货币政策不会真放松,有人借此想骗股民

2011 年 11 月 06 日 本周希腊债务危机局势数变,令全球资本市场对未来的预期相当纠结。而国内 A 股市场也因为管理层经济政策“微调”的言论,在惴惴不安中继续反弹。在一片混乱中,独立经济学家谢国忠对于欧债危机和国内政策进行深入解读,他认为国内的货币政策还难言放松。   《红周刊》: 面对希腊债务局势一周数变这种混乱局面,德国和法国会不会率先采取行动,例如增加本国银行的资本储备? 谢国忠: 这是肯定要做的。因为法国和德国政府以前就是在做一个会计游戏,市场上希腊债务的价值已经很低了,现在问题是会不会在法律上宣布银行所持有债务将进行贬值,如果贬值的话,就会导致银行的资本充足率不足。一旦希腊真的宣布破产的话,那么会一定引起银行注资的,届时德法两国政府都一定要出面对本国银行进行注资的。 《红周刊》: 现在大家都在担心,一旦希腊再出现其他突发性事件,危机会不会蔓延到其他国家,比如说意大利? 谢国忠: 希腊问题对于欧元区来讲影响并不是那么大。从希腊所占欧元区的经济规模比例来说,希腊之于欧元区就相当于通用汽车对美国。反倒是意大利的债务危机大家要更加小心,因为意大利是欧元区第三大经济体,占欧元区经济规模的 17% 。现在意大利债务占本国 GDP 的 120% ,在没有支出利息之前还存在顺差,但是考虑到利息支出比较高就变成逆差了,其风险在于未来的利息负担。不过,意大利即使出现问题也不会像希腊那样难以解决,因为意大利经济体中有很多工业和国际品牌,实体经济还有所发展的,一旦爆发债务危机,可以通过缩减财政支出来改善资产负债表。比如将退休年龄提高到 67 岁来降低养老金的支出,削减这部分的财政支出用来弥补支付利息缺口。 《红周刊》: 国际形势很不确定,会不会改变中国的紧缩决心,放松国内的货币政策,以促进经济增长? 谢国忠: 现在若放松经济政策对于中国实体经济起不到多大作用,现在大家谈论货币政策的放松,是想通过放松货币政策把股市、楼市价格吹起来。其出发点并不是想让实体经济有什么增长,所以政府现在强调楼市政策不会改变。放松银根,把钱给谁呢?我之前提过,中国现在的通胀是解决不了的。因为货币供应量与 GDP 增长的比值仍然过高 (M2/GDP) 。经济放慢对中国来讲没有什么不利,这是一种主动的调整。 这两个月 CPI 下降了,还有人预测 10 月份会下降到 5% 以下,这个数字本来就是假的嘛!你到街上问老百姓有几个相信这个数字?政府真的放松货币政策的可能性很小,很多人现在玩数字游戏也好,玩希腊债务违约带来的恐惧感也好,可以讲出很多故事。他们就是想让政府放弃,把资产价格给吹起来,是吧?像 2008 年 2009 年这样把楼市股市吹起来这是不可能的。 如果要吹起来楼市的话,需要 5 万亿元才行,放一点点钱进去是不管用的。 而且股市、楼市的上升需要的货币量非常大,所以说什么“微调”“放信号”是不可能的。还是想骗股民嘛。 《红周刊》: 近几年中国出口每况愈下,欧盟是中国第一大贸易伙伴,对于中国外贸影响如何评价? 谢国忠: 欧元区是中国最大的贸易伙伴,所以欧债危机一直未能解决对中国出口是有负面影响的,这点从各月的进出口数据上我们已经清楚地看到了。中国经济分成五块来看,包括汽车、房地产、出口、消费和基础设施建设。现在出口和房地产都呈现出负增长的,汽车放缓很多,有可能保持 10% 的增长率。消费名义上说是有 10% 以上的增长,政府基础设施建设也是有 10% 以上的增长,可是相比以前经济会放缓许多,主要是出口和房地产下滑引起的。 《红周刊》: 您真的一点都不担心中国经济的放缓吗? 谢国忠: 现在中国缺乏劳动力,而且这种现象在三、四年之前就有的。在劳动力市场上缺乏蓝领工人的现象相当严重,刚毕业的大学生也由于结构性问题找工作会比较难。所以中国以后的 GDP 增长率是 7%~8% 。中国经济放缓是没有什么坏处的,中国经济前 30 年的增长是量的增长,是靠扩大就业来实现低成本的劳动力优势,但是现在劳动力缺乏,这条路也走不通了。所以现在中国并不是简单地追求经济增长的速度,而是要改变现有的经济增长模式。(证券市场红周刊)
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