开征房产税

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【图说天朝】湖南某地房产税征收宣传资料

一、房产税征收法律法规政策:根据《中华人民共和国房产税暂行条例》、《湖南省房产税实施细则》、《益阳市人民政府办公室关于加强个人房屋出租自营税收协控联管工作的通知》、益阳市人民政府关于进一步加强税收协控联管工作的通知〉执行。

博谈网 | 易宪容:当前中国房地产市场的现状

根据官方的统计数据,截至8月底,中国住房库存4.3亿平方米,比2014年同期增加15.7%。国际货币基金组织(IMF)统计,2014年中期,全国统计数据显示,中国房屋库存规模相当于4个月销售量,而地方城市库存量则超过了2年的销售量。在去库存压力巨大的背景下,2015年前8个月中国的房地产投资仅增长2.3%,创近7年以来新低。在政府一系列房地产救市政策刺激下,今年4月份以来国内一些城市的住房市场出现回暖的迹象。8月份总销售额较2014年同期增长15.6%,今年前8个月已完工但未售出的房屋建筑面积增长了15.7%。也就是说,今年住房销售是增长了,但住房销售增长仍然低于新增加的住房库存。原有的住房库存并没有减少。追踪房屋库存数据的克尔瑞信息集团(China Real Estate Information Corp.)更是表示,由于地方统计的住房库存数据一般包括目前仍在建但已经获得出售许可的建筑,部分竣工或还没有上市销售的建筑可能不列入统计,因此实际住房供给或库存可能比数据显示得更大。也就是说,当前政府官方公布的库存量会远小实际的库存量。同时,这里有几个问题需要解释,一是住房的库存4.3亿平方米,如果以每套住房为100平方米计算,就有430万套住房库存。如果每个家庭为3个人口,那么这些库存的住房足以让1290万人口居住。如果以城市人口为50%计算为7亿人口,也不足城市人口的2%。按理来说,这样一个住房库存比重,当前中国官方公布的住房库存的面积并不是太大问题。但是,问题就在于以下两个方面,一方面这种官方统计出的住房库存可能比实际的库存小得多。这里既有统计口径的问题,也有一些地方政府刻意瞒报库存的问题。另一方面住房的库存不仅在于房地产开发商手上持有的住房,更有许多地方的住房是卖出了,但是在不少投资者手上既卖不出去,也租不出去,库存在投资者手上的问题。这才是导致当前不少城市住房的去库存化非常困难的原因所在。当前国内不少城市的“空城”与“死城”就是这种库存的重要表现。二是由于中国住房的库存量过大,由于不少地方的“空城”与“死城”严重,从而使得不少房地产企业纷纷退出市场,即使不退出房地产市场,不少房地产企业减少增加房地产投资。这就使今年的住房投资增长越来越低。低到近十年来最低水平。由于往年的房地产投资占整个固定资产投资的比重达20%以上,房地产投资一下降,立即全面影响固定资产投资者的增长。即使今年以来政府大量增加城市基础建设投资,但是这些投资仍然与房地产投资相比还是太小,整个固定资产投资只能下降。中国作为一种以投资为主导的经济,如果由于房地产投资快速下降而导致社会固定资产投资也快速下降,那么,在这个情况下,GDP增长下行的压力只能会越来越大,并由此找到一个替代产业或新增长方式当然不容易。三是当住房的严重供过于求时,一定会导致住房价格全面下降。从已有的数据可以看到,一年以来,全国90%以上城市的房价都处于下降的态势中。而中国的房地产市场是一个以投资为主导的市场。如果房价下跌,它必然会让投资者退出这个市场。住房的投资需求则会越来越少。而近期的住房价格上升,也只是表现为少数一线城市,也只是表现为这些一线城市短期的现象。在当前中国住房市场的这种性质下,只要投资者退出市场,住房消费需求总是有限,因为住房价格太高,住房消费需求根本就无法释放出来。在这种情况下,中国住房市场去库存化会更为困难。四是由于与住房市场相关的产业关联度多,当房地产开发商的投资跌得很低水平时,许多关联行业立即会出现产量过剩。比如,建筑材料、钢铁等。当前这些行业严重产能过剩,与房地产开发投资全面收缩投资减少需求有很大关联。在这种情况下,不仅影响关联产业与企业的利润,也会影响关联产业与企业的投资意愿。这些会把国内经济增长的下行压力进一步放大。可以说,当前政府是希望对房地产救市来化解这些问题。但是在住房严重库存难去除的情况下,要让房地产市场回归到政府需要的目的是不容易的。还有,由于住房市场严重的供过于求,也容易引发一些中小房地产企业面临资金链断裂的危险,导致国内商业银行的不良贷款和不良贷款率的上升。在这种情况下,无论政府如何救市,如何鼓励银行向房地产企业增长贷款,但商业银行则是会对房地产的贷款更为谨慎。比如或是提高房地产企业贷款准入标准,或是提高房地产企业融资成本。这就容易造成房地产企业融资更是困难,投资愿意更是减弱,从而影响整个固定资产投资的增长。中小房地产企业破产倒闭的风险更是增加。可见,当前国内房地产市场严重供大于求是当前房地产开发商投资愿意下降、社会固定资产投资减少、不少行业产能过剩、不少城市房价下跌及住房投资者退出市场的重要原因,也是拖累经济增长最为重要的原因之一。如果这个问题不解决,中国的经济增长要重新踏正轨是不容易的。当前中国政府既想重新走上“房地产化”经济的老路来保证经济增长,又想通过政策救市来化解严重住房供大于求的问题。但是,实际上要做到这点是不可能的,这只能把严重的问题弄得更为严重。这就是当前中国房地产市场及中国经济的现状。

网易另一面 | 开征房产税:只增财源 无关公共服务

导语: 房产税立法初稿已基本成形,许多媒体称征收房产税是“国际惯例”。和国际惯例恰恰相反,中国开征房产税,能为地方政府提供稳定财源,但却对公共服务质量的提高毫无帮助。 六十秒读懂专题: 中国苦苦追求的美国式“物业税”、“房产税”等,都是指“由政府对房子估值,再从估价里每年抽一部分钱作为税”。中国人买房,已经为70年土地使用权“一次性”缴纳了地租,此时再被征收房产税,无疑是要再次以“分期”形式缴纳地租。上海重庆的房产税试点,都没明白房产价值评估的重要性,而美国纽约州有一条完整的评估流程。美国人如果觉得房产税被征收太多,可以提出申诉,成功率还不低。美国的房产税只有一个目的,那就是改善当地公共服务,而中国没心思也没能力改善公共服务。 1.此前媒体热议的“物业税”、“房地产税”等其实是指美国式“房产税”:它在房产的持有环节征收,2012 年,美国地方政府征收的房产税达到4330 亿美元,占到地方财政收入29.7% 多年来,中国苦苦追求的美国式“物业税”、“房产税”、“房地产税”,其实都是指同一种税。它们都是在房产的持有环节征收,都是指“政府对房、地估计市场价值,再每年从估计的价值中,强制抽取一部分”(下文对“房产税”不做区别地使用)。 美国各级政府中,征收房产税(PropertyTax)的主要是地方一级政府(占比97%以上)。根据census.gov的数据(2014年12月发布):在2012财年(2011.7.1 – 2012.6.30),州政府共征税7994亿美元(占州财政收入49%);再往下的地方政府共征税5888亿美元(占地方财政收入40.4%),其中房产税达到了4330亿美元(占地方税收73.5%、地方财政收入29.7%),相比于2007财年的3763亿美元增加了15.1%。 2.中国若开征房产税,是“重复征税”:购房时业主已经为70 年土地使用权“一次性”缴纳了地租,倘若再征房产税,相当于按照“分期”方式又得交一次地租 表面上看,中国确实没有房产税。但是民众购买商品住房,付出的房价里30%-50%为土地出让金(即“楼面地价”),这本质上是民众为了获得70年土地使用权而“一次性”缴纳的地租。倘若政府再收取房产税,相当于民众按照“分期”的方式又多缴纳了一次地租,而美国持有房屋者至始至终只用交“分期”的房产税。有学者一再强调房产税是“公共服务的税”,土地出让金是“使用土地的租金”,但这看似不同的两者最后却都是由购房者承担。 根据《第一财经日报》统计,若计入土地及房产相关的5种税收,2013年中国地方政府的国有土地使用权收入占地方财政收入的46%,这其实已经远超过了美国(2012年,房产税占地方财政收入29.7%)。 3.上海重庆试点房产税,不管不顾房产价值评估的重要性:美国纽约州规定,只有一处房产发生物理变化,才进行评估,有些社区几十年都没有进行价值评估 一般在美国,房子每年的房产税=房子评估价值×税率,税率由地方政府的民选议会根据每年预算决定,而如何评估房子的价值才是重中之重。以纽约州为例,评估员必须要获得纽约州的资格认证,在三年内上岗。所有郡、市、镇(除了纽约市和拿骚郡)的应税房产都必须以市场价值或者市场价值的相同比例来评估,只有在一处房产发生物理变化时,评估员才会评估房产的价值,一些社区在几年甚至几十年都没有进行价值评估。这种估值全部公开,很容易在相关房地产网站(比如Zillow)上找到,例如加利福尼亚州旧金山一处房产包括:3间卧室,2.5个浴室,1924年建成。2004年估值270,000美元,房产税5,090美元;2005年以725,000美元卖出(这两年处于房地产泡沫时期);2006年房产税10,997美元;2010年以540,000美元卖出,房产税12,193美元。 2011年,上海和重庆“试水”房产税,但在评估环节极其简陋和粗糙。上海市只模糊规定“房产税税基评估工作在市政府统一领导下,由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同实施”,没提到具体评估机制,而重庆市压根就没有类似规定。 4.美国人若觉得自己被多征了房产税,可以提出申诉:2014 年,芝加哥所属库克郡有60% 提出申诉者获得了房产税减免 美国民众如果觉得自己多交了房产税,可以立即提出申请,要求退税:在亚利桑那州凤凰城,退休人员林恩·韦弗(Lynne Weave)自己研究公开材料,提出申诉,成功将其房子的估值从2009年的709,715美元重新调整到了2010年的390,000美元,而房产税也从2009年的5597美元下降到2010年的3257美元;在伊利诺伊州芝加哥市,房地产每三年会被评估一次,2001-2011年,有超过25%的房屋持有者提出“重新评估”房子的价值,其中每年平均有18%的申诉者成功降低了自己房子的估价,从而少交了房产税。 在2014年,芝加哥市所属的库克郡的房屋持有者共提交了99,659份单户型住宅的申诉,其中有60,411份(将近60%)获得了房产税的减免,地方政府共退还8700万美元的房产税。这些申诉者一部分受到过“TurboAppeal”这样专业咨询网站的帮助。俄亥俄州汉密尔顿郡的房产评估员达斯提·罗兹(Dusty Rhodes)说,“我们也可能犯错。”亚利桑那州马里科帕郡评估员办公室的发言人则称,这就是为什么“我们希望公众帮助我们做得更准确。” 5.在美国,房产税唯一合法目的是用于改善公共服务:2009 年,纽约州房产税62% 都流入当地学校,剩下的用来资助警察、消防等市政服务 在美国,征收房产税的唯一合法目的就是为公共服务提供资金,而且房产税每一分钱的去向都有据可查。例如华盛顿州克拉克郡,2014财年该郡向城市居民(City Resident)征收的房产税,有42%流入了当地学校,5%投入了当地图书馆。在纽约州,2009财年征收的房产税179.9亿美元(62.2%)流入了当地学校,50亿美元(16.9%)分配给了郡,剩下20.9%在城市、乡村、特殊地区之间分配,主要是为警察、消防、道路维修以及其他市政服务提供资金。这种关系可以解释为,“我住在这里,我给政府交物业费,政府拿着这笔物业费给我提供公共服务。” 科罗拉多州斯普林斯市是著名的右派城市,它有着几乎全美最低的房产税——2008年时人均房产税大概为55美元。在2009年末经济衰退时期,该市发现自己面临着财政收入锐减问题,不得不关掉了三分之一的路灯,关掉了供人们玩耍的“纪念碑谷公园”游泳设施。最后,居民们根据法律进行了公投,结果是拒绝加税。人们宁愿遭受公共服务的削减,也不愿意看到自己需要交更多的房产税。这也是典型的“物业与业主”关系的例证。 6.美国房产税改善了公共服务,反过来又促进该地区房子升值,最终业主获益:但中国无法实现这样的正向循环 根据约翰·英杰(John Yinger)等人著的《房产税与房屋价值》(Property Taxes and House Values),房产税与学区密不可分,一个学区如果房子价格高,房产税也就相应较高,最终流向学校的钱也比较多,学校(乃至整个学区)服务质量得到了提高,又吸引更多的家长购买学区房,从而推动房价上涨。2015年,德克萨斯州圣安东尼奥市独立学区的住宅评估价值上升了16%,而东北独立学区和北区独立学区的估价上升了10%,正是这个原因。而在中国根本无法实现这样一个正向循环,因为子女所在学区的经费并不来自于房产税。 7.中国很难保证房产税足额流向公共服务:中国开征房产税只是为了个地方开辟稳定巨大的税源;在2011 年,地方政府土地出让金收益中仅有2.95% 用于廉租房,远低于4 年前10% 的承诺 最近几年,中国政府以“抑制房价”、“打击投机”等多个冠冕堂皇的理由提出要开征房产税。但是中国为何要开征房产税,其实许多人早就心知肚明——为了给地方政府开辟稳定庞大的税收来源。据《21世纪经济报道》,2015年1-4月,中国地方政府国有土地使用权出让收入9016亿元,同比减少5572亿元,下降38.2%。土地是有限的,地方政府在即将坐吃山空之时,拿“房产税”这种可以无限期征收的税种替代也不足为奇。 但对于监管方面来说,聂日明曾指出,在2011年3月财政部提交至全国人大的报告中,2010年国有土地使用权出让金为2.9万亿,征地拆迁补偿为1.3万亿元,廉租房保障支出463.62亿元,即土地出让收益中仅有2.95%用于廉租房的支出,也远未到达其2007年做出的10%的规定。在可预见的将来,中国开征房产税,也很难保证房产税能流向公共服务。 导语: 房产税立法初稿已基本成形,许多媒体称征收房产税是“国际惯例”。和国际惯例恰恰相反,中国开征房产税,能为地方政府提供稳定财源,但却对公共服务质量的提高毫无帮助。 详细

[舒立观察]开征房地产税的前提

开征房地产税应为民主财政先导 一场有关房产税的乌龙事件,将这一事关全国居民切身利益的话题再次激活。 近日,国土资源部官网称湖南、湖北将开征房产税。这条消息虽然被迅速撤下,两地也匆忙澄清,但对房产税扩大试点的议论却挥之不去。中央财税部门从未回应和解释此类传言,亦加剧了此事的神秘色彩。 征收房地产税是关乎全局的既定改革任务,也是非常复杂、技术性很强的政策举措。目前,中央政府对于是项改革何时推出、如何推出并无清晰主张,而公众对房地产税本身也存有种种误解。回避不是办法,现在到了需要正本清源、理清改革方略的时候。 对居民住房征税,源于2003年10月中共十六届三中全会的决定,即“实施城镇建   阅读全文
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