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又见涨价潮

各种生活用品又开始涨价,一次又一次的宏观调控解决不了真正的问题。   这是什么情况?我们身边的各种东西又在涨价。   根据统计局发布的数据,猪肉价格上涨了11.3%,鲜菜价格上涨了20.6%—新华社还有 一份更详细的监测,7成蔬菜都在涨价,就连最最家常的大白菜也贵了54.9%。如果你 不那么健忘,应该记得去年菜价就已经涨过一轮了。   在北京,恐怕除了两块钱的地铁票外—行了,别羡慕了,北京市政府每年补贴给公交 系统的100多亿实际上还是来自纳税人,并且它的资金使用效率也备受质疑—实在难 以找到什么不涨价的生活商品了。汽油、出租车、快递、运输费、洗发水、沐浴液、 奶粉、食用油、快餐……都变贵了。   更可怕的是,这些生活成本的上升直接影响的是中低收入者的利益,这加剧了社会财 富分配的不公正感,并且会引发其他商品价格的轮涨,到时通胀将难以避?免。   2月出现的正利率成了昙花一现。统计局新出炉的3月CPI涨幅为3.6%,而接下来几个 月的数据恐怕会很难?看。   政府为纠正货币超发而开展的宏观调控,即将前功尽弃吗?   追究起商品涨价的原因,除了企业原材料成本上涨和人工成本上升等表面的原因外, 还有更深层次的原?因。   统计局和汇丰银行分别发布的3月中国PMI(制造业采购经理人指数)数据产生了矛盾 。统计局的数据为53.1—50为一个临界点,低于50表明实体经济发展出现问题—而汇 丰银行发布的数据则为48.3。   其实原因很简单,官方数据统计源多为国有企业,而汇丰的数据则更多地覆盖了私营 及出口型中小企业。这表明,从去年开始出现的中小企业倒闭现象在进一步恶化,它 们的运营成本和生存压力依然很大。两会上,很多代表委员们也都提到了这一点。   回到涨价的真正原因,首先还是跟垄断脱不开干系—垄断企业,尤其是石油等上游企 业,它们的利益受到保护,又缺乏有效竞争,这直接推动了原料价格的上涨,现在恶 果经过层层传递,转嫁到消费者头上。   其次,之前的货币超发,但并没有解决普通中低收入阶层的消费力问题,钱更多地流 入了国企,进入了房地产等领域。   与此同时,对创造就业和市场化更为关键的私营企业缺少资本上的支持,政府在这个 方向的推进过于缓慢,虽然对部分温州小额贷款公司的转正是个良好的开端,但对于 中国目前状况堪忧的中小企业来说,这也只能是杯水车薪。资金不足进一步影响了中 小企业的投资,而这最终影响了民众的购买力。   上述问题都不是通过常规的宏观调控就能够解决的,病根不在这里,也就不能简单地 通过提升利率等方式进行治疗。因此涨价潮才会再次出现,高通胀预期难以抑制。   我们总是看到在问题发生后,政府表现出的信誓旦旦要解决问题的态度,用一种民粹 的手段获取民众的支持。其中的一些出发点和良苦用心都不错,但显然还远没有落到 实处。   近来政府突然提出了多项微调措施,并且提出了打破银行业的垄断和推进利率市场化 等说法。一些分析人士认为,这是因为目前中国的实体经济已经出现了较大问题。   这个消息对于所有人来说都不是个好消息,尤其是那些既不够条件领取政府补贴,又 深受这轮生活用品涨价之苦的中低收入者,要去哪里才能找回失去的一切呢? 相关日志 2011/06/01 -- 归林与谊陆:从电费提价看发改委对中国通胀形势的判断 2011/04/15 -- 粮企接政府通知暂缓面粉提价 2011/04/12 -- 21世纪经济报道:发改委要求食用油企业再限价两月 补贴难掩亏损 2011/02/21 -- 调控后一线城市房租猛涨 2010/11/01 -- 金融时报:瘪钱袋下的高物价 2010/11/01 -- 黑龙江爆发抢粮战!! 2010/10/10 -- 牛刀:房价没有降水电汽价格不能涨 2009/11/20 -- 国资和外资水企齐呼涨水价:利润有限难保证水质 2009/11/19 -- 发改委:现行居民电价严重偏低 2012/04/12 -- 宝洁公司洗护用品全线涨价 单品涨幅最高超15%

任志强 | 2003年以来房地产市场宏观调控政策研究(一)

2012年03月06日 20:34:05    关于“REICO工作室”     本报告的完成人为:     程岳荣     房地产业是我国国民经济重要的支柱产业,对其进行宏观调控是必要的。兹事体大,进行政策效果评价与反思也是必要的,以利改善宏观调控,促进房地产市场乃至国民经济健康发展。     2003年以来,针对房地产市场的宏观调控,其主要对象包括:     1.“房价上涨过快”,是2003年以来政府最主要的调控对象。2011年进一步明确调控目的,要使房价回落到符合经济规律的经济水平和民众满意的政治水平(新华社文章语)。     2.“投资增长过快”,构成2003-2006年明确的调控对象,2007年后虽未明确在政策目标中,但“过热”始终构成调控者的隐忧,始终保留着防范投资过热的政策措施。     3.“住宅供给结构偏于高端”,构成多年来调控政策对象之一,“90/70政策”是其标志性内容。     4.“投机、投资性购房”,也是多年来调控政策一以贯之的遏制、控制对象。     5.“保障房建设”,政策力度在不断加大,内容也在不断丰富。     本文对上述针对房地产市场的宏观调控政策方向及效果,逐一进行讨论。      一、关于“房价上涨过快”的调控     (一)我国存在“房价上涨过快”问题     我们认为,我国房地产市场的确存在“房价上涨过快”的问题,特别是2007年以后。判断依据是房价涨幅高于合理的房价变动趋势线。     合理的房价变动趋势线体现着经济规律,是我们进行宏观调控的基础,也是我们确定调控方向、把握调控力度的依据。      1.房价变动趋势线:房价收入弹性≈1     根据我们搜集到的OECD国家为主的18个经济体、长达40年的住房价格与人均GDP统计,得出房价变化的长期趋势:房价收入弹性大致为1。18个经济体房价收入弹性(E)的平均值为0.98(见图1)。它意味着在长期,住宅价格的上涨速度与人均(名义)收入的增长速度大致同步。      [upload=1]     数据基础:美国1975-2010年,德国1970-2007年,日本1960-2010年,新西兰1962-2009年,澳大利亚1970-2009年,比利时1960-2010年,香港地区1985-2010年,其余国家均为1970-2010年数据。     资料来源:各国统计网站,世行数据库,OECD数据库。     房价收入弹性≈1,引发我们以下几点思考:     (1)这些经济体的房价变动与收入增长大致同步并非一种偶然的巧合。房价变动本质上是地价的变动,在大多数经济体土地供给总量呈刚性,房价收入弹性约等于1,体现了土地作为(与资本、劳动并列的)一项基本生产要素稳定参与国民收入要素分配的要求;     (2)房价涨幅变动围绕收入增长率波动,表明房价是收入的函数,收入变动在趋势上决定房价的走势;     (3)房价(作为资产价格)涨幅相对收入增速表现出更大的波动性,表明房价对影响经济增长的某些因素变动更为敏感,例如,房价相对于收入,对利率、人口结构、预期变动等所形成的冲击更为敏感。这一点决定了房价涨幅与收入增长率在短期存在背离。     根据各国情况看,导致房价涨幅在一段时间内持续高于或低于经济增长率的因素主要包括:     (1)人口结构迅速变动带来的需求冲击。如日本1975年前后两个时期,房价收入比截然不同。1960~1975年是日本快速城市化的后半阶段,E=1.12(其间的1960~1965年,E=1.43);1975年后城市化速度陡然下降,1976~1980年E=0.8。      [upload=2]     (2)货币环境和利率政策变动对房价造成冲击。经典的案例包括,宽松的货币供应与低利率促使日本1987~1991年泡沫形成和积累(E=1.28),以及美国2000~2007年的泡沫形成和积累(E=1.76);货币供应陡然转向收紧,又导致了日本1992 ~1993年的房价迅速下降。     (3)外部需求形成的冲击。如香港地区本世纪(2004~2010年)以来大陆人在港购房形成的需求冲击(E=2.14)。事实上许多中心城市(经济中心、金融中心以及旅游胜地等)的住宅市场,通常是遭受外部需求冲击的目标。纽约长期(1976~2009)的E=1.25,其间的1983~1988年,E=2.34;波士顿长期(1978~2009)的E=1.18,其间的1983~1988年,E=2.09。类似的,我国北京2005~2009年,E=1.76;上海2003~2009年,E=1.56。      2.我国2003~2010年的房价收入弹性为1.38     (1)我国现有房价指数的缺陷     我国目前正式公布的两个房价指数分别是“70大中城市房屋销售价格指数”和“商品住宅平均销售价格”。大家可以鲜明地在图8中看出,两个房价(定基)指数的曲线均位于城镇人均可支配收入指数曲线的下方,意味着房价上涨幅度低于人均可支配收入的增长。这与民众普遍的感受显然是矛盾的。      [upload=3]     “70大中城市房屋销售价格指数”的缺陷。     从理论上讲,它融合了二手住宅价格和新建住宅价格的变动,在方法设计上较为科学。但在实际计算过程中,由于该指数的数据基础(2010年及以前)是开发企业报表,2000年以来,该指数的累积增长率仅为76.8%。因此,数据的真实性受到质疑。在国家统计局2011年公布的房价统计新方案(《住宅销售价格统计调查方案》)中,对数据采集方式的调整是其改革的重要内容,新方案采取网签数据代替房地产开发企业直报数据,作为住宅价格统计的基础数据。     相信该指数未来的新数据将是可靠的,但此前的数据不能作为我们判断“房价上涨是否过快”的基础。     “商品住宅平均销售价格指数”的缺陷     它是基于商品住宅销售额除以销售面积计算得出,主要反映增量住宅价格的变动。2000年以来,商品住宅平均销售价格的累积变动为142.5%。该指数的显著缺点在于“非同质性”,受交易楼盘区位变化的影响较大,违犯了基本的统计原则。特别是在城市蔓延式开发状态下,该价格难以反映市场房价的总体水平及其变化。     现有的两个房价指数均低于城镇人均可支配收入的增长速度,与人们的现实感受有着较大的偏差。特别是由于它们各自明显的内在缺陷,不能正确显示我国城市住宅的价格变动。     (2)我们的选择:依据国家统计局城镇住户调查数据生成的指数进行判断     在本研究中,我们基于每年国家统计局进行的“城镇住户调查”,获得每年住宅平均价格,进而计算并生成“城镇住宅平均价格指数”。我们将之简称为“生成指数”。      [upload=4]     国家统计局城镇住户调查是以城市市区和县城关镇区居民委员会行政管理区域内的住户为调查对象进行的抽样调查统计,调查内容主要包括家庭人口及其构成、家庭现金收支、主要商品购买数量及支出金额、劳动就业状况、居住状况和耐用消费品的拥有量等。其中,在家庭住房基本情况调查中,对“家庭现有住房按市场价值的估计值”是其中一项内容,由调查户自报或调查员询问其住房所在地段的二手房、商品房的价格进行测算。该调查采取分层随机抽样的方法,从统计方法上来看能够较好地反映城镇住房存量的总体价格水平。     该指数显示:2003~2010年我国城镇住宅价格年均上涨16.1%(见图9)。依据该房价指数计算的2003~2010年我国“房价-收入弹性”为1.38(见图10),高于“房价收入弹性”的长期趋势线,表明我国现阶段存在房价上涨过快问题。     我们之所以选择舍弃前两个正式公布的房价指数,而相信这个艰难取得的“生成指数”,除了前述的统计学理由之外,更重要的原因在于逻辑上:     (1)从国际经验看,在快速城市化阶段房价收入弹性通常会显著大于1。我国目前正处于这样的阶段,房价收入弹性也没有理由小于1(而依据另外两个正式公布的指数计算结果均小于1);     (2)我国的土地管理制度约束了住宅市场的供给数量(其论证见后文),导致了显著的供不应求市场特征。在这种情况下,住房价格注定高于供求均衡条件下的房价水平,房价涨幅注定高于均衡条件下的涨幅,因而也决定了我国的房价收入弹性注定大于1;     (3)在我国宽松的货币环境及低利率管制条件下形成的住房需求,势必高于均衡环境下的需求水平(其论证见后文),故我国的房价势必高于均衡条件下的房价水平,房价涨幅势必高于均衡条件下的涨幅,因而也决定了我国的房价收入弹性势必大于1。     以上三个影响房价的因素分别是独立的,它们分别否定了我国房价收入弹性小于1的可能。同时,由于三个因素对推动房价向上的影响是可叠加的,因此,对于我国城镇住宅价格年均上涨16.1%,房价收入弹性≈1.4这个结果,我们认为是可信的,也是合乎理论逻辑的。      (二)我国“房价上涨过快”的原因     我国2003~2010年房价收入弹性约等于1.4,表明我国的确存在“房价上涨过快”的问题。我国的房价上涨过快,其中有正常的成分,也有非正常的成分。     正常的成分是指,通常在快速城镇化阶段,城镇住房需求增长会很快,而资源配置结构的调整往往会滞后于需求变动,导致住房市场在一定时期内出现供不应求和房价高企,房价上涨幅度大于人均收入增幅,房价收入弹性大于1。这是一种正常的、但应是短期的现象。非正常的成分在于,供给持续地受到抑制,而需求持续地受到激励,导致价格持续的过快上涨。      1.住宅市场供不应求的基本格局,是房价上涨的基本动因        从我国城镇住宅市场的需求端看:     (1)年度城镇新增人口带来的住宅存量增长需求。2000年以来我国城镇人口年均增长3%~4%,意味着在人均居住水平保持不变的条件下,存量住宅面积需要年增长3%~4%;     (2)年度城镇住宅改善需求,假定为2%~3%。随着经济增长和城镇人均收入水平的持续上升,人们对居住设施齐备及居住空间的改善要求强烈。这里的2%~3%是一个保守的估计。     (3)年度城镇住宅折旧需求,假定为存量住宅面积的2%~3%。由于经济增长快,我国城市1960~1980年的许多建筑(“简易楼”及大量非成套住房)在设计标准上就注定其在今天应被废弃,并非完全因建筑寿命使然;此外由于1950~1980年缺乏对住房的维护保养,至今尚有大量棚户区存在。我们认为,这里的每年折旧需求2%~3%并没有高估。     以上诸项需求,意味着城镇住宅存量的年均增长率应达到5%~7%。上述需求---包括了“刚性”的和“改善性”的需求,---都是天经地义、无可指责的需求。没有包含所谓的投资、投机需求。     而从城镇住宅市场的供给端来看,根据国家统计局公布的新建住宅数据,近十多年来新建住宅量相当于城市住宅存量的4%~5%。事实上,大量住宅需求缺口是通过未纳入统计的“城中村”简陋建房、城郊农民简陋建房以及旧城区居民简陋建房弥补。     粗略计算,供给增速与需求增速之间,存在大致为1~2个百分点的缺口(未考虑在长期必然发生的折旧需求),这就是我国住宅市场供不应求的基本格局。这种供求缺口的存在,是住宅价格上涨的基本动因。      2.土地供给制度缺乏弹性抑制了城镇住房供给增长     经过30多年的市场化改革,我国的许多领域,市场配置资源的机制已经在发挥基础性作用,特别是在一般竞争性(制造业和服务业)领域,供给规模与供给结构均能适应快速增长而又多样化的需求变动,作为计划经济特征的短缺现象几乎彻底消失。然而在房地产市场方面,由于最核心的土地要素供给缺乏弹性,无法适应(伴随城市化而来的)迅速增长的城市土地需求,对住宅市场供给的增长构成硬约束。     在市场配置土地资源的情况下,农村土地向城市土地、农业用地向非农用地的转换,是由分散的土地所有者,根据不同土地利用方式的效率(所能提供的租金)来决定的。通过各种土地利用方式对土地的竞争,不同土地利用方式按其提供租金的能力,由高到低、由近及远地渐次配置到各个区位,并形成从城市中心向城市边缘、郊外农村延伸的,一条递减的、连续而平滑的租金曲线(见图11)。     从理论上和国际范围的实践效果看,在市场交易基础上形成的这条连续而平滑的租金曲线,体现着能够“满足社会成员对各种最终产品和服务的需求”的、有效率的土地空间利用结构。由于市场机制在资源配置中起基础性作用,土地市场能够随时根据最终产品需求、土地利用效率以及单位土地收益(租金)的变动,调整土地利用结构。      [upload=5]      [upload=6]     我国情况则不同,国家是法律规定的城市土地唯一所有者,政府垄断了“农转非”土地的收购,也垄断了城市土地市场上的供给。政府基于对“粮食安全”、“农村人口未来生计保障”、“土地资源使用的合理性”等等诸般考虑的统筹兼顾,决定收购和供给(吞吐)土地的数量。问题在于,无论政府计划者怎样殚精竭虑地进行统筹兼顾,政府均难以替代市场,以各行各业之间土地利用的边际收益差异为基础,恰如其分地做出吞吐土地的数量决策。     现实中,政府“土地闸门”吞吐的结果,造成在城乡结合部出现“断崖式”的租金曲线     (图12所示的局面),意味着土地资源远远没有得到合理的配置,存在巨大的土地资源错配和资源浪费。产生的具体后果如下:     (1)在图中B点的左端,由于政府严把土地闸门,使城市土地的供给不足。在土地供给不能对需求增长做出响应的条件下,城市土地需求上升只能表现为土地价格的上涨。2003~2010年,地价水平(房地产开发购置土地费用除以购置面积)年均涨幅为22.9%,远高于GDP的增长;城市土地租金水平(R1)注定显著高于市场配置下的均衡租金水平(R0)。     (2)在图中B点的右端,由于农村土地所有者并不拥有完整的土地产权,不经政府“吞吐”的城乡间土地交易均属于“越权交易”。“越权交易”的土地得不到法律的庇护,不能全部实现土地变换使用方式获得的增值收益(同一区位“小产权房”的市场价格大幅低于“大产权房”,是明确的证据),导致农村土地租金水平(R2)注定显著低于市场配置下均衡的租金水平(R0)。     (3)由于城市土地市场处于供不应求的“饥饿”状态,“最严格的土地制度”以及“严把土地闸门”等政策宣示,更让人们不能指望土地供求通过市场自动恢复均衡,使市场主体对未来土地市场供给量、土地可得性没有稳定的预期,导致土地囤积、投机现象出现(无套利机会的东西永远无人投机)且注定屡禁不止,居民房产“提前购置”、“投资、投机性购房”等现象注定日益普遍,加剧土地以及地面附着物价格的上涨。     (4)在农村土地所有者擅自“越权”变更使用方式、撂荒现象日益普遍的情况下,我国农业依然连年获得丰收,一方面表明目前农业用地数量并未对粮食增长构成约束,另一方面也表明土地资源在农业与非农产业之间存在大量错配,大量土地资源被隔离在城市更高效率的利用方式之外。     (5)城市土地价格扭曲高企,既妨碍房地产市场的健康发展,又令城市居民难以改善居住条件,导致城市居民福利受损;而农民的土地所有权未能获得充分保障,不能实现土地的“资本化收益”,不能公平地分享国民经济、城市经济发展带来的土地增值收益;进而妨碍他们携带资本收益进入非农产业、进入城市,扩大了城乡差距。农民福利也受损。     关键的问题是,土地资源在各种使用方式(用途)之间的配置,很难完全由计划方式合理配置。坦白地说,“土地闸门”作为实现调控者---“控制投资规模”、“有保有压的产业政策”等---意图的工具,的确非常有效,但是这种实现意图的有效性,并不能证明资源配置的合理性和科学性。     目前,我国城市居住用地还有很大的扩张空间。参照美国、日本及英格兰土地利用结构,我国建设用地及居住用地有非常大的增长空间,美国、日本建成区城市用地分别占国土面积的3.1%和4.2%;而我国该指标为0.33%,其中居住用地占比仅为0.11%;我们城市居住用地至少有10倍以上的扩张空间,其中建设用地增加的主要潜力来自于农村集体建设用地。      3.持续宽松的货币环境与低利率管制,持续地激励需求,是当前房价过快上涨至关重要的助推因素     长期以来,我国的经济发展都处于一个货币宽松的环境中(原因这里不讨论)。本轮全球金融危机后,这一问题变得更为突出,引发了明显的通货膨胀和社会不满。     1990~2010年我国名义GDP年均增速为16.5%,同期货币存量的年均增速为21.3%;20年来名义GDP累计增长了21.3倍,货币存量累计增长了47.5倍,(见图13)。2008~2010年名义GDP增长了27.8%,货币存量增长52.8%(见图14)。2010年M2与名义GDP之比达到1.82(见图15)。截至2011年底,我国名义GDP为471564亿元,而货币存量达到851591.8亿元。根据世界银行的数据,我国M2与名义GDP的比例远高出所有国家、发展中国家和发达国家各种分组的(算术)平均水平(见图16)。     通货膨胀及资产价格的上涨与货币宽松环境显然高度相关。特别是持续的低利率安排,给房地产市场提供了一个“非常确定的套利机会”的环境。任何一个社会成员,无论他是居民还是厂商,只要具备足够理性就会在“持有货币资产,还是持有住宅(土地)资产”之间做出明确的决策。     本来,在均衡利率(相对接近经济增长率)水平下,持有货币资产与持有住宅资产的回报,以及第1年购买和第N年购买住宅资产的回报应该大致均衡。而在低利率管制环境下,假定住宅价格依循“房价收入弹性”所决定的趋势线,按10%(姑且按10%计算)的年率上升,而货币资产价值按管制利率3%上升,那么,若干年后持有住宅资产和持有货币资产之间的收益差距极其巨大(见图17)。      [upload=7]      [upload=8]     显然,在如此确定的套利机会面前,理性的人们会将货币资产置换为住宅资产,而且“晚买不如早买”!     同样,低利率还影响人们买房和租房之间的选择。在货币大量发行,通胀率高企,实际利率为负的背景下,房价自然要高涨。因为房价是未来租金的贴现值,而贴现的因子取决于利率,利率低则房价必高。租金固然相对房价低,但是利率更低,于是房价的租售比高。持有货币资产,支付的房租固然相对低廉,但因低利率故,货币资产增值极其缓慢;反之,持有住宅资产,收取的租金虽低,但因利率更低,住宅资产伴随收入增长,升值却很快。     于是,两相比较:租房不如买房!     在这样的货币政策环境下,“晚买不如早买”、“租房不如买房”是理性的反应。这种理性还会蔓延,由投机者、炒房团向全社会成员蔓延,全社会的理性都上升了。     宽松的货币环境,特别是利率管制导致住宅资产需求过大,已经是大多数国内经济学家的共识。利率走低、资产价格上升是基本的经济规律和重要的经济学原理,也为国际经验一再证实。我国的情况当然也不例外(见图18)。2010年5月后房价指数与实际利率的同向下降,源自行政手段(限购、限价、限贷)的实施,是行政强制手段压制了市场本能反应的效果而已,并非经济规律失灵。      [upload=9]      (三)对“价格上涨过快”的宏观调控始终未能针对症结下药     住宅价格上涨过快,涨幅超过了人均收入增速,房价收入比和租售比高企,引发政府对“房地产泡沫”的担忧和对“民怨沸腾破坏稳定”的担忧。对房地产市场价格上涨过快现象进行调控显然是必要的,关键是要找准症结,对症下药。     我国的社会主义市场经济,是“国家宏观调控下,市场机制对资源配置发挥基础性作用的经济”。我国的“国家宏观调控”典型的内容包括:政府掌控土地吞吐及用途管制、货币吞吐及资金成本管制、信贷投向控制、固定资产投资控制、收入分配调节等等。与此同时,房地产行业由于以下特点,使它成为与宏观环境联系最为紧密,与国民经济运行息息相关,受宏观调控影响最大而又最受宏观调控者关注的市场。     1.房地产建设的主要投入要素是土地,而土地供给由政府掌控;     2.住宅购置是家庭部门发生的最大额度的资产购置,是家庭部门支出中使用杠杆比例最大的支出,因而住宅市场需求受政府货币政策影响最为显著;     3.房地产产品的生产过程本身是一个固定资产投资过程,而在我国,“固定资产投资”是政府调控宏观经济最重要的路径和最关注的宏观变量。     这三个行业特点,使得住宅市场显著不同于汽车、计算机市场,以及粮食、衣着等普通消费品市场。在体现中国特色、备受宏观调控政策变动影响、备受宏观经济调控关注方面,没有哪个行业能出其右。无论是宏观经济出现波动时,还是宏观调控出现失误时,房地产市场均不可能像其他产品市场,或可安于一隅、悄无声息的独善其身。如果真如某种极端判断所说“房地产市场已经是中国经济的癌症”,那么,致癌的症结性原因究竟在哪里呢?     分析来去,令我们感到极为遗憾的是---     恰恰是我们的宏观制度顶层安排,为房地产市场塑造了一个“土地供给持续缺乏弹性、流动性持续高度充裕、资金成本持续过分低廉”的市场环境。这样的市场环境注定要产生一个持续“供不应求”的市场格局;     恰恰是这种市场环境催生、激励了城市居民在居住支出方式上做出“租房不如买房”的选择;在出手时机上做出“晚买不如早卖”的选择;富有的多投资几套(并非不道德)、投机几套(并不违法);年轻人在父母帮助下争先恐后地使用“财务杠杆”(又抱怨成为“房奴”)……;     恰恰是这种在微观上无可置疑的理性,在宏观上导致了遏制不住的“房价快速上涨”。较早购置房产的靠资产升值变富,未购房产而手持货币资产的相对变穷,“贫富差距拉大”的呼声高涨……;     恰恰既是市场环境的塑造者,又是宏观调控者的宏观决策部门,自2003年以来,一直在动用常规的和非常规的措施,“引导合理的消费”、“打击投机需求、抑制投资需求”、“防止价格过快上涨,防范房地产泡沫”……。     自2003年以来,一直在各个环节上寻找原因、寻找价格快速上涨的“推手”,唯独没有考虑引发并酿就这一切的制度土壤。正是宏观经济制度性的安排,制造了房地产市场上的无尽麻烦,调控者又不得不动用调控之手进行艰难的调控。     我们对2003年以来的历次价格调控的主要措施进行归纳,大致包括如下内容:     1.要求从政治高度重视房价问题。逐步将“房价问题”升级为“政治问题”,建立行政问责制。     2.大力调整和改善住房供应结构。增加普通商品房、经济适用住房、限价商品住房、公租房以及廉租房供给,启动城市和国有工矿棚户区改造,推进林区、垦区棚户区改造。     3.正确引导居民消费预期。综合采取土地、财税、金融等相关政策措施,利用舆论工具和法律手段,引导居民住房消费,控制不合理需求。     4.整顿市场秩序。加大控制投资性购房需求的力度,严肃查处房地产开发、销售和中介服务中的违规销售、捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、恶意哄抬、价格欺诈、投机炒作、违反明码标价规定、违规用地、囤地、炒地……等,一切扰乱市场秩序非法行为。     以上调控措施在道义原则上均让人无法反驳。但是由于始终没有触及“土地供给管制”和“低利率管制”这个两个根本性症结,除了最后基于解决“政治问题”而采取的行政强制手段之外,都显得那么不给力。     我们认为,正如中央近年来多次、反复、深刻强调过的:“改革已经进入‘深水区’,现在面对的问题,越来越多的是深层次的体制性、机制性矛盾”。仅靠头疼医头、脚疼医脚,终究无法纠正和解决深层次的体制机制问题。     如果我们始终不愿去面对并认真解决“土地供给管制”和“低利率管制”这种症结性问题,那么,我们将不得不面对“房价反复高涨,政府反复调控”的局面,而且最终走向一直想避免的房地产泡沫。     想一想日本的所谓“房地产泡沫”。时隔20年后,我们可以根据历史数据更清晰地看到泡沫是怎样形成的。     1973年前日本实行固定的管制利率(4%);1973年后利率管制放松,但依旧是实行低利率政策;特别是“80年代后期,日本政府对日圆升值的影响过于担心,并对日本经济在1986年上半年增长放缓做出了过度反应,实施了大规模的宏观经济刺激措施,政策利率被下调了约2个百分点,这种立场一直延续到了1989年。信贷额和资产价格急升,使股市和城市地价在1985至1989年期间上涨了两倍”。此后,泡沫于1990年1月破裂。     这里要注意的是因果关系:不是日本房地产市场,而是日本经济政策失误引发日本经济泡沫。日本房地产市场是这场经济泡沫最显著的标志和最惨烈的受害者。今天,日本政府和学者是非常清楚这一点的。      [upload=10]     反观我国的情况:是城市住宅用地的总量控制不当,造成了商品住房市场供不应求;这种市场特征与持续宽松的货币环境、持续的低利率管制结合在一起,使得住房市场成为吸收超额信贷的“黑洞”,加速住宅价格上涨(图20中实线部分是已发生的资产价值变动,而虚线部分是在既定环境下未来十年将发生的变动)。不是房地产市场破坏了国民经济的稳定,而是“存在深层次矛盾”的宏观经济环境造就了住宅价格过快上涨。不知道今天,人们是不是了解了这一点。     这是一个必须弄明白的因果关系。如果因果倒置,非但难于解决房价过快上涨问题,还会误导民众。反过来,如潮的错误舆论又会形成政治压力,逼迫宏观调控者针对房地产市场采取更激烈的调控手段。      二、关于“投资增长过快”的调控     房地产市场上“价格上涨过快”与“市场过热”语义不尽相同。“市场过热”不仅意味着资产价格上涨过快、价格水平过高,还包括了“投资过热以及资源错配”,包含了“过热”后的“烂尾楼”形式的大规模资源浪费。这里“过热”是对“泡沫”一词谨慎的替代。     对“投资过热”的担忧,导致了宏观调控者对房地产调控始终从控制价格和控制投资两方面同时入手。即使在2007年以后的调控中,虽然认同了“供不应求”的现实,并开始强调加大供给,但在措施中依然包含着某些抑制、防范“投资过热”的措施,例如“继续严格执行房地产投资资本金率”、“控制开发贷款”等。      (一)调控“房地产投资规模”政策的简单回顾     从调控政策的倾向看,前后可分两个阶段。     2003~2006年,政府明确判定“房价上涨过快和房地产投资增长过快”。投资调控政策基调是,解决房地产投资规模过大的问题。2004年,房地产开发业与钢材、电解铝、水泥等行业一起被列为投资过热行业。房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。2005、2006年,政府均要求各地区“把解决房地产投资规模过大问题,作为当前加强宏观调控的一项重要任务”。     从2006年下半年起,悄然发生了变化……     2007~2010年,投资调控政策基调是:保持房地产投资合理规模,扩大普通商品房的供给。2008年,提出综合运用税收、信贷、土地等手段,增加住房有效供给,抑制不合理需求,防止房价过快上涨;2009、2010年,提出增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率;增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应,加快普通商品房项目审批和建设进度;切实增加住房有效供给。     2007年前后的变化,表明政府对房地产市场真实情况的认识逐渐趋于清晰。但是,政府依然谨慎地保留着某些防范“投资过热”的措施,例如“继续严格执行房地产投资资本金率”、“控制开发贷款”等。      (二)2003~2006年关于“房地产投资过热”的判断,源自一个误会     如果有人误将“中国城镇人口年均增长4%”,当作全中国人口增长率,然后发出“中国人口将爆炸”的预言,这会被当成一个笑话。但遗憾的是,这个笑话真实地发生在对“中国房地产投资过热”的预警上。     2003-2006年,关于我国房地产投资“过热”的舆论很多。例如:“房地产的供给严重超过需求。新房屋的供给以每年20%~30%的速度增长。远远超过家庭人均可支配收入的增长速度”;更有研究者判断:“房地产投资是导致我国投资以及钢材、水泥等行业过热的源头”;“房地产绑架了中国经济”。这种舆论明显影响了政府的判断。     这种看法一般都是依据国家统计局公布的“房地产开发投资”数据(见表1)。如果这个数据真实地反映了房地产领域的总供给、总投资的现实,我们也会同意这一判断。但是事实上,统计数据背后另有别情。      [upload=11]     事实上,作为一个转轨国家,我们的城市住宅供给,由两个部分---“传统的业主自建”和“房地产(商业性)开发”---组成。以住宅为例,在1998年传统业主自建住宅占全社会住宅总供给量的近70%,但由于没有一个统一的、直观的统计指标来显示(分散在基本建设投资、更新改造投资等统计中),导致人们在使用《中国统计年鉴》时,很容易忽略这个庞大的(70%)供给部分。     而房地产(商业性)开发的住宅供给,虽然在1998年只占总供给的30%左右,但作为一种适应市场经济方向、高速增长的新兴产业,其投资被醒目地以“房地产开发投资”予以单独统计(这是正确的)。但遗憾的是,这种统计方式导致许多人(包括学者和领导同志)都误将“房地产开发投资”的增长率,当作我国整个房地产生产领域总供给、总投资的增长率,产生了“房地产投资过热”的判断。这是一个普遍的误解。     我们将可反映(1998~2006)房地产生产领域全貌的数据整理在一起(见表2),请看房地产总供给、总投资真实的增长情况。      [upload=12]     从表2中可见:1998年以来:城镇住宅实物量(竣工面积)供给年均增长3.6%。其中,自建住宅竣工面积年均增长为-6.4%,房地产(商业性)开发住宅竣工面积年均增长15%。城镇住宅投资年均增长18.1%。其中,自建住宅投资年均增长仅为2.3%,房地产(商业性)开发住宅投资年均增长26.5%。     从这张表中,可以得出以下结论:     1. 这段时间全国城镇住宅总量供给增长不快,城镇住宅投资增长率低于全社会固定资产投资增长率。     2.城镇住宅供给来源发生结构性变化,发生着“房地产(商业性)开发供给”对“传统的业主自建供给”的替代。房地产(商业性)开发提供的住宅占城镇住宅供给总量的份额,从1998年的30%,上升到2006年的72%。这种替代反映着市场化改革的方向。     3. “房地产开发投资”的确“超常规”增长,恰恰是“传统业主自建投资”的萎缩,为房地产开发投资的“超常规”增长提供了空间。     4. “房地产开发投资”的高速增长,并未在城镇住宅实物工作量增长(3.6%)之外,带来新增工作量和新增消耗。可见,房地产投资不是“引发全社会投资过热、钢材水泥原材料产业过热”的源头。     现在需要警惕的是,自2007年以来,“房地产商业化开发供给”对“传统业主自建供给”(自给自足)的替代已经出现停滞,甚至是“单位自建”开始反向替代。福利分房再度在许多国家机关、事业单位以及国有企业出现,国有单位利用自有土地开始自建房,然后以经济适用住房、限价商品住房、解决职工住房困难的名义低价出售给本单位干部职工。实际上这将再度在全社会范围酝酿更大的不平等。而且许多政策性住房、单位自建房,是通过“房地产开发商”代建的,在统计上比以前更隐蔽,直接隐蔽在“房地产开发投资”的名下。      [upload=13]     不可否认,从供给结构的角度看,房地产市场化进程出现停滞甚至倒退。本来在1998年就已经应该终止了的“福利分房”、“单位办社会”开始显著复苏。      (三)土地资产价格攀升,持续夸大房地产投资完成额     根据我国固定资产投资统计的规定,投资完成额中包含了相当规模的土地购置费用。在土地没有价格(如计划经济时期)或土地价格很低以及土地价格变动很小(如上世纪80年代)时,土地购置费用计入投资完成额,只是对投资完成额有些许无关紧要的夸大。但在上世纪90年代后期以来,土地资产价格大幅攀升的背景下,则对固定资产投资规模及其增长速度有着显著的夸大,并足以导致许多人乃至决策层对投资增长的真实速度产生错误的判断和担忧。在房地产投资统计中,这种影响最为显著。     无论从经济学意义上讲,还是从国民经济核算角度讲,土地都是全社会的存量资产。存量资产的交易既不构成社会新增资产,也不增加GDP。因此,土地购置费用所构成的这部分“投资”,不会带来实物工作量的增加,也不会带来对钢材、水泥的消耗。     土地购置费用对房地产开发投资统计带来多少高估影响呢?     根据《中国统计年鉴(2011)》提供的数据,1998~2010年间,全国房地产业开发投资完成额年均增长24.1%,房屋施工面积年均增长18.9%,而土地购置费用的年均增长速度高达31.5%(见表3)。      [upload=14]     1997年以来,由于土地价格和土地购置量的快速上升,土地购置费用与房地产开发投资完成额的相对比例也迅速提高,从1997年7.8%上升到2010年的20.7%。根据上述数据计算,在1998~2010年间,房地产开发投资增长了12.4倍,其中,土地购置费用增长对投资增长的贡献率为21.2%。近似的推断,房地产名义投资年均增长24.2%,其中土地购置费用贡献了5.3个百分点;扣除土地购置费用增长的影响后,年均实际增长率为18.9%。     以上是以全国数据为基础得出的结论,在一线城市,如京、沪、深、穗等土地价格上涨较快的城市,土地购置费用增长对投资的高估影响肯定会更为显著。      (四)认识住宅投资增长变动的规律性,提高调控的预见性     1.国际经验表明,城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素,在快速城镇化进程完成之前,住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势     日本在1955~1972年间,城镇化率年均增加超过1个百分点;住房建设量年均增速为12%,1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%。韩国在1980~1990年间,韩国城镇化率由57%增加到74%,城镇化率年均增加1.7个百分点;住房建设量年均增速为17%,1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%。日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现,即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系。如日本住宅建设投资/GDP于1973年达到峰值9.1%,这一阶段,日本的城镇化率在74%左右;韩国住房建设投资/GDP于1991年达到峰值8.9%,这一阶段,韩国的城镇化率也在74%左右。      [upload=15]     2.参照国际经验,我国住宅投资的增长速度并不快     我国1998~2010年间,城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%,住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%,均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量。2008年以来,我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%,但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资,因此,跟国外的统计结果缺乏完全可比性。      [upload=16]     初步估计“十二五”期间以至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的阶段,城镇化进程仍处于快速推进阶段,按照发达国家的经验,在城镇化超过70%之前,我国住房建设规模仍将保持快速增长。对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计,不宜频频产生投资“过热”的忧虑。     《华尔街日报》中文网近期登了一篇文章,标题为“浦东:从‘鬼城’到热土”,大意如下:多年前,各路国外专家曾经嘲笑、质疑当时无人居住的上海浦东,是一场历史性楼市泡沫。现在又出现有关“鬼城”的议论。两者的逻辑非常类似---谁能把这些房子住满?现实的答案是,---中国每年都有1700万人从农村向城市转移。这一数字相当于全美前四大城市的人口总和。     摩根士丹利首席经济学家史蒂芬.罗奇,也从根本上否定了中国房地产泡沫存在的可能性:“未来20年内将有3~4亿农村人口迁至城市,所以大部分剩余的住房供应量将会被平稳吸收。‘鬼城’很有可能会在不远的未来成为城市中心区。”     这,就是中国房地产业及房地产市场的成长空间。      三、关于“住宅供给结构”的调控      (一)政府调控“住房供给结构”的初衷     政府对住宅市场上供给结构进行调控,出于什么样的考虑呢?根据历年调控政策文件,大致可归纳出以下几点初衷或出发点。     1.出于“降低住宅价格平均水平”的考虑。例如调控文件中的如下陈述,“商品住房价格过高、上涨过快的城市,要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应”。实际上是将“政策性住房”的供给当作调控商品房价格的手段。     2.试图解决“住宅供给偏于高端”,偏于满足高收入阶层的需求,而普通商品房供给不足等供给结构问题。     3.出于“人多地少”的国情,“保护耕地,节约集约使用土地”的考虑,提出“90/70政策”。     关于第一个出发点,试图通过保障性住房解决住宅市场价格偏高问题,存在逻辑错误。这一点我们在保障房政策部分予以深入讨论。     关于第二和第三个出发点,我们的疑问是:市场机制真的不能解决住宅市场的供给结构问题吗?市场机制不能解决稀缺资源的合理配置、会造成浪费吗?      (二)为什么市场上增量住宅供给偏于高端?     事实上,市场供给选择高端,有以下三个原因:     第一,既有的住宅存量结构以90平米以下为主(见图25、图26)。根据2005年全国1%人口抽样调查数据,2005年我国城镇存量住房中,1970~1990年代建成的房屋是主体部分(占比接近80%),这些房屋的面积又以 90m2以下的住房为主,占比约70%,而90 m2以上住房占比约为30%。在这样的住宅存量结构基础上,随着居民收入水平的提高和住房改善需求逐步增加,增量住房市场的供给结构偏于高端是非常正常的。      [upload=17]     第二,针对我国城镇居民人均可支配收入与人均居住面积关系的研究结果表明,改善需求非常强劲(见图27),而且这部分需求构成新建住房市场需求的主体。这一点在我们的多次调研中,也得到多年从事房地产市场管理工作人员(干部)的证实。事实上大量“刚性”需求(包括新进城人口、新就业人员、新组建家庭住房需求)的实现,赖于中高端改善性需求实现之后。而新建住房市场需求结构中,是以90平米以上需求为主体的。      [upload=18]     数据来源:国家统计局     第三,城市居民住房条件改善的过滤(house filtering)机制表明,住房资产的“持久性”特征使其不同于常规商品,需要从新旧住宅的联动来分析其供求关系。在高收入家庭追求更高质量住房的过程中,其原有住房将成为面向中等收入家庭的住房供给,而中等收入家庭实现住房升级后,其原有住房将成为面向低收入家庭的住房供给。因此,新增住房供给偏向高端是市场运行机制下不同收入家庭实现住房梯次改善的要求,有利于整个住房存量结构的改善。      (三)供给结构调整政策的市场效果     在“90/70政策”出台后,市场反应如何呢?(见图28)在项目行政审批制度的约束下,90平方米以下住宅投资占比在短期内有所上升,从2007年的23%逐渐上升到2009年的32.6%(其中包含了大量“经济适用房”和“限价房”等政策性住房占比扩大的影响),仍远未达到占比70%的要求。2010年该占比再度回落。      [upload=19]      (四)市场价格机制不能解决稀缺资源的合理配置吗?     最后,如果从“节约集约使用土地资源”的角度讲,还有什么比价格机制对人们行为的约束更为有效呢?如果我们一方面强调要节约集约使用土地,而另一方面又强制地压低土地价格,自然很难实现节约土地的意图。就像我国北方诸多城市需要节约用水,而在政策上又一直在实行补贴,怎么可能达成节水目标呢?     不难想象,如果城镇居民买房都(因压低地价,实际是补贴)不必支付相应的市场代价,那么,不远的将来,“拥有第二居所”势必将成为城镇居民的普遍追求和新的攀比内容,新的不平、不和谐将产生……;农村人口城镇化将真的遇到障碍,---财政支付的住房补贴能力不足,---政府再以“平稳有序”的名义,抑制农村人口的城市化速度。 上一篇: 评袁一泓新书《从沸腾到癫狂》 下一篇: 没有了 阅读数( ) 评论数( 0 ) 0 条 本博文相关点评

时寒冰 | 房地产调控还能维持多久?

房地产调控还能维持多久?          时寒冰     作为套在地方政府头上的紧箍咒,房地产调控政策,一直被各地政府想尽办法化解、突围,只不过有的办法太直接,霸王硬上弓,搞得中央没有面子,很快就被叫停。比如,芜湖市出台的“免契税、补贴”的楼市新政,新政以红头文件形式下达,证据确凿。并且,新政没有任何前戏部分,无论入戏的还是看戏的,都觉得索然无味。好比跳交谊舞,第一步就踩在了对方脚上,让中央疼得鼻涕都流出来了,还假惺惺地问“亲,真的……踩到您了吗?”结局当然是很快夭折。     此为下下之棋。     相比而言,中山市就略微含蓄一些。一边声称严格执行中央的房地产调控政策,在政治上与中央保持一致——先保证舞蹈时不踩住中央的脚,一边宣布将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元,为房价悄悄打开上行空间。此为明修栈道,暗渡陈仓,但中山市暗渡陈仓的事毕竟搞得天下人尽皆知,此为中等之棋。     接下来,最高水平的登场了,是上上之棋,却出神入化到几乎看不见棋路(以下媒体部分如果不另外注明,都源自2012年2月21日的《新闻晚报》)。     “根据去年年初出台的上海版限购令,大多购房者及市场人士均理解为对已拥有1套及以上住房的非上海户籍居民家庭,政策应是暂停售房。而 近期市场却传出外地户籍居民持长期居住证满三年,可享受上海本地户籍居民的同等购房资质的消息 。”     “上海市房管局房地产市场监督处副处长蒋慰如在接受采访时表示,上海市住房限售政策没有改变,上海市政府也已经明确了本市将继续全面贯彻国家对于房地产调控的一系列政策和措施,政策不改变,力度不放松……徐汇房地产交易中心的税务咨询人员介绍,非本地户籍人员在沪购房,需要全额缴纳房产税。 而按上海户籍居民家庭,新购第二套住房,仍可享受合并计算人均住房面积不超过60平方米、免征房产税的政策优惠 。”     吃过晚饭,我跟专职负责采访房地产口的记者交流, 确认,上海市过去从来没有执行过“居民持长期居住证满三年,可享受上海本地户籍居民的同等购房资质”的政策,这是一个全新的全面突破房地产调控的新政策。 但是,如果直接这样做,势必遭到中央的强力干预,而上海市做得实在是太滴水不漏,令人叹为观止!     上海的这盘棋是这样下的。     一、先自己“发明”“居民持长期居住证满三年,可享受上海本地户籍居民的同等购房资质”的所谓传言,然后,就此事表明立场,显现出自己完全是被动的,不是主动的——连半推半就都不是,完全是在不知道怎么回事的情况下入戏的,从头到尾都非常无辜,清纯得令人心醉。     二、把从来没有在上海出现过的“居民持长期居住证满三年,可享受上海本地户籍居民的同等购房资质”的政策,作为“固有”政策进行强调,表明自己是走在中央调控前面的,不仅轻易突破了中央调控房地产政策的最严厉的一条限制,而且,给足了中央面子,并完全规避了责任,避免了被问责的任何风险——上海市等于告诉中央,我伸出的脚是多年前的脚,这是一种历史性的穿越,而中央伸出的是现实的脚,无论跳什么舞,都不可能踩到对方,因为两者在一个空间而不在同一个时间轴上。这是一种穿越的舞步,是一种团结的舞步,是一种前进中的舞步,是一种催人向上的舞步……     三、假如中央注意不到相关细节,上海方面即可正式施行“居民持长期居住证满三年,可享受上海本地户籍居民的同等购房资质”的政策,至于“居民持长期居住证满三年”的条件,太容易突破了——办个证还能花几个钱?您懂的。     也就是说,限购令在上海已经完全被废除。不仅去掉了这种限制,而且,还给予购房者大优惠 ——“按上海户籍居民家庭,新购第二套住房,仍可享受合并计算人均住房面积不超过60平方米、免征房产税的政策优惠。”     高!     太高了!     就好比被禁止的脱衣舞表演,芜湖市政府上去就脱得精光,完全没有艺术性;中山市则穿着透明裤衩,多少给人点想象空间;上海则是脱光后涂上颜料,可以理解为类似人体彩绘的艺术——尽管脱得精光,呈现在人们眼前的却是一幅画。至于旁观者看到的是画还是裸体,纯属个人思想觉悟问题,跟上海市没有任何关系。可以肯定的是,大部分人都会说自己看到的是画,而不是裸体,不然显得太庸俗、太阴暗——这正是上海市的高明之处。     我这样说,绝对没有嘲讽上海市的意思,每每想到这些年来给报社找来的麻烦和给相关领导带来的心灵创伤,我都非常内疚,整天以泪洗面,以排遣这种极度的愧疚之情,让自己能够坦然地面对现实的生活。我其实完全理解上海市的做法,我这样说,只是总结上海市的宝贵经验并加以发扬光大——我对任何被无情埋没的才华都有种难言的悲悯之心。     各级政府为什么不断突破房地产调控政策?2012年2月15日,我在供职的《上海证券报》头版发表了题为《不动摇下的摇动 》的评论,指出:     尽管中央再三强调楼市调控“不动摇”,但地方政府不断变着花样“摇动”。为何总有地方政府试图摇动楼市调控的底线?一个很表面化的原因是,这些试图摇动调控政策的地方政府官员,都没有受到惩处,甚至连所谓“新政”的叫停也是由他们自行宣布的。不仅没有损失,勇闯“雷区”的地方政府还为当地做了一场免费广告,大大提高了知名度,更像是完成了一种行为艺术。     为什么会是这样的结果?     中央有自己的苦衷:这些地方政府都是卖地专业户,突然专业没有了,他们一下子满脑子的空白,不知道该做什么了。中央当然知道各级政府官员的难处,没法加以严厉问责。另一方面,令箭即出,无论怎样,大家都得配合一下,如果都把令箭当鸡毛,中央的权威还如何保持?因此,上面会暗示出轨的地方政府自行穿上裤子了事——你当你没有脱,我也当我没有看见。这场戏算白演了,OK?     地方政府还敢有半个“不”字么?     问题是,假如中央看不见呢?这种侥幸的机会让一些地方官员想想都激动得如同发情的猫,但都会把声音压抑在心里。他们要做的,只是充分发挥自己的智慧,在细节上多点变通而已。比如,广东中山市宣布将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元,放松“限价令”的做法,属于间接救市,但它并非像芜湖那样以红头文件形式下发,从头到尾都比较含蓄和低调。看起来很像前戏,其实是在动真格的。   “也因此,中山市的做法尚未遭遇叫停。接下来,恐怕还将有地方政府借鉴、模仿这种含蓄的风格继续做新的尝试。”我在文中的这个判断不幸成为现实,上海市的做法一旦被全国其他省市效法,则房地产调控前功尽弃!   那么,地方政府为何在严格的楼市调控之下摇动不止?实在是现实的困境所致。2010年的全国土地出让收入约2.7万亿元,相当于同期地方财政收入的66.5%。这一数据在芜湖更高,其2010年的土地出让金占财政收入的90%,房价下跌,成交量下降,带动地价下滑,使得财政收入立即捉襟见肘,它想到救市其实是顺理成章的事情。     上海应该是中国最具活力和创造力的城市,也是中国财政最宽裕的地方,上海市的政府官员也是中国最务实、最敬业的官员——即使用尽天下最美的词汇,也不能形容我对上海的仰慕之情——如果连上海都走不出这种障碍和局限,那么,还有哪个地方能够真正走出来呢?     上海的现实困境,充满了悲凉的无奈,在中国,也就具有了标志性的意义。     这是当下对地方政府的错位定位导致的必然结果——投资导致而非民生主导。我在发表在报纸上的评论中写道:   如果追根溯源,我们就会发现,地方政府的财政收入相当大的一部分用到了投资方面,而非民生方面。由于投资项目的大小没有边界,所需资金也没有边界,地方政府就会不断推升地价以获取更多资金用于投资。当这种冲动与个人利益密切相连时,就会变得难以遏制。   显然,地方政府屡屡摇动房地产调控的根本动力,源于政府职能的扭曲和错位。政府的职能并非主导经济,而是提供公共产品、公共服务和公共福利,地方政府的职能倘若回归到民生方面,他们便再没有摇动调控的动力。   因此,在上不动摇而下摇动不止的背后,一个更当紧的事情是让地方政府从扭曲、错误的定位之下走出来,逐步变成民生政府、小政府——这当然只是一种设想而已。     在当下,任何有损于地方政绩的政策,都会遭到各种各样的抵制。     为房地产调控政策默哀!      草于2012年2月21日晚 预告:2012年继续停止公开讲座,仅保留针对亲朋好友为主的郑州年度非公开微型演讲,空出的极少名额(几个或二十几个暂不能确定)由东方世家审核后的人员参与,详见: http://www.oagchina.com/newsdetail.asp?id=162 。另外,2012年做约四次以内的微型演讲,讲解国内国际经济大棋局、大趋势,并解答每个人的问题,每次仅限8—15人以内,由东方世家根据报名情况审核选定,归属于本人的讲课费由东方世家直接转交资助贫困地区孩子读书。详见: http://www.oagchina.com/newsdetail.asp?id=161 。其他形式的公开演讲全部取消。 链接:读书心得4:拓宽思维与积累

金融时报 | 房地产调控定向放松

时近2011年年底,在房地产调控成效初现的同时,从刚性需求与招商入手,中国房地产调控定向放松的迹象已经显现。 由于成交量大幅下滑,房价出现松动。中国国家统计局此前公布的数据显示,在70个大中城市中,10月新建商品住宅价格环比下降的城市增至34个,比上月增加17个, 同比下降 的城市有两个,同比涨幅回落的城市达59个,较上月增加13个。 这并不是理想的调控结果:一方面,投资者的预期还没有彻底打消。在实体经济不景气、货币泡沫没有消退、投资无门的情况下,许多投资者正在持币待购,只要政策稍有松动,房地产市场就会出现报复性反弹;另一方面,由于交易量大幅下降,地方政府出面土地流拍、年关难过的困境,是否放松调控成为博弈焦点。 政策是双向的:放松调控是房地产乐观主义者的终极幻想,注定无法实现;应对经济下滑,各地定向放松政策已经出台。 面对汹汹而来的房地产调控放松论,有关人士做出强硬回应。先是11月初,中国总理温家宝强调房地产调控不放松,而后11月25日,副总理李克强表示,当前房地产市场调控已取得一定成效,但仍处于关键时期,要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施,进一步巩固调控成果。继续完善住房供应体系,在积极推进公租房等保障性住房建设、加大棚户区改造力度的同时,增加中低价位、中小户型普通商品住房供给。充分发挥市场的力量,满足群众多层次、多样化的住房需求,促进房地产市场健康发展和人民群众住有所居。从两位房地产调控政策的关键人物表态可以看出,房地产重回2008年年底、2009年年初大放水的局面,不可能。 房地产调控虽然不会放松,但各地新政的出台,可以看出调控逐渐转向务实,从刚性需求与招商入手,利用刚性需求托市以挽救地方财政的迹象显露无遗。此次托市,短期目标是挽救急剧下滑的交易量,长期目标是刺激刚性需求、发展经济开发区。 各地托市已现端倪。10月21日,南京市公积金管理中心宣布,从24号开始,南京公积金贷款将恢复最高可贷额度。最高贷款额度将由现在的20万元/人、40万元/户,恢复为30万元/人、60万元/户。与额度恢复同步的,是公积金二次贷款政策的有条件恢复:家庭已申请过一次公积金贷款,在全部还清贷款并卖出唯一住房后,再次购房时可以使用公积金贷款,但首付不得低于6成,贷款利率是公积金基准利率的1.1倍。这是放松房地产金融杠杆的第二只羞答答的气球。 处于房价大跌风暴眼中的杭州格外引人注目。2011年6月3日发布的《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》(暂行),日前正式启动。根据《细则》内容,开发区财政安排企业员工安居补助专项资金(以下简称专项资金)1亿元,用于建立租房补助和购房补助机制。 按每套房屋一次性补助10万元购房款,以及分3年最高补助额度为50万元的银行同期商业贷款年息或公积金贷款利息的规定,最高每套房可以补贴20万元。贷款额度不足50万元的,按实际贷款额度进行补助,申请对象必须于2011年度内在开发区范围内购置商品房。 杭州此举一为经济开发区招商,二为稳定经济开发区房价。根据杭州市统计局的最新数据显示,今年1月~10月,全市商品房销售面积为571.03万平方米,同比下降20.8%。而杭州经济开发区所在的下沙板块成为房地产板块的下沉中心,率先掀起降价大潮——根据杭州透明售房网数据显示,该板块目前是杭州降幅最狠的板块,最高降幅4成,一般降幅在10%左右。笔者到下沙之时,看到居民楼打出大幅标语,抗议开发商降价,“还我血汗钱”的呼声非杭州一地。

路透社 | 李克强称中国房地产调控正处在关键时期

路透北京10月13日电---中国国务院副总理李克强近日称,在房地产市场调控的关键时期,随着中国保障性安居工程建设顺利推进,要确保保障房任务完成、质量可靠及分配公平. 新华社周三晚间援引李克强在湖南一会议上并称,当前世界经济形势发生很多新变化,风险因素增多,国内房地产市场调控正处在关键时期,保障性安居工程建设可以发挥多重积极效应. "(保障房)在当前大规模开工建设的情况下,尤其要重视确保住房建设质量和分配公平,"李克强表示. 他并强调,要把政府保障和市场供应结合起来,在主要依靠市场满足居民多层次住房需求的同时,政府要履行保基本的职责,努力改善中低收入住房困难家庭的居住条件. 中国国务院9月底发文称,要建立健全保障房分配和运营监管机制,完善住房保障申请、审核、公示、轮候、复核制度. 中国今年1,000万套保障房的开工建设任务几近完成.住房和城乡建设部周一公布,截止9月底,全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工986万套,开工率达98%.(完) --发稿 邵晓忆; 审校 黄凯 路透全新邮件产品服务——“每日财经荟萃”,让您在每日清晨收到路透全球财经资讯精华和最新投资动向。请点击此处( here )开通此服务。 This entry passed through the Full-Text RSS service — if this is your content and you're reading it on someone else's site, please read the FAQ at fivefilters.org/content-only/faq.php#publishers

金融时报 | Lex专栏:中国地产调控三心二意

虽然中国政府采取了种种措施——比如提高利率,收紧贷款和税收政策,以及从上海到广州的诸多城市出台限购令——希望让老百姓买得起房,但政府并非真的希望房价下跌。所有对此不明所以的人,都应该琢磨一下香港证交所股票代码为230的公司——五矿建设有限公司(MML)。这家中等规模的地产开发商堪称中国房地产政策深层次冲突的绝佳写照。 8年前,五矿建设有限公司名为东方有色集团有限公司(ONFEM Holdings),专业生产幕墙和窗框产品,当时股价表现不佳。后来,它成为中国最大的贱金属交易商、国有中国五矿集团公司(MMC)的子公司。从那时起,由于经常获得非上市母公司的资产与资本注入,五矿建设在整个珠三角、长三角地区和环渤海地区建立起了房地产投资组合。五矿建设并不特别擅长地产开发——在将资产转变为现金方面,它花费的时间似乎比许多私有房地产开发商都要多——不过这没有关系。问题的关键是,五矿集团(以及至少三分之一的中国央企)在房地产行业有着直接和重大的利益。 众所周知,中国数百万业余炒房者希望房价保持坚挺。由于无法涉足公司债券和海外股票,而1年期银行存款利率比通胀率低将近3个百分点,地产是国内唯一有望实现实际正收益的资产类别。而“中国公司”(China Inc)也在做多地产。难怪最新数据显示,今年上半年房地产开发投资比去年同期增长了32.9%,而商业地产和住宅地产销售额则上升了24.1%。因此,目前中国防止房地产行业进一步过热的改革有些三心二意,将来也仍将如此。 译者/邢嵬

路透社 | 中国开发商料年内调控不放松 渣打

路透香港7月5日电---渣打银行(2888.HK: 行情 )最近发表中国房地产商调查报告称,中国的房地产板块目前仍处于低迷,大部分受访的发展商预期未来三至六个月的调控将进一步收紧,加上市场新供应继续增加,预测开发商未来或削价一至两成,并集中于供应较多的二线城市. 不过,渣打银行大中华区研究部主管王志浩(Stephen Green)表示,虽然房地产商的销售减慢,但项目开工未有延迟,大致情况仍可以,市场未有被压垮. 该行最近对内地六个二、三线城市,共30家开发商进行调查,当中大部分为非上市的开发商.预期未来六个月的调控政策不变,或进一步收紧的开发商数目相等,而预期政策放松的只有一家. 此外,三分之二受访的开发商预期今年销售面积较去年下跌,平均跌幅约两成. 王志浩认为,一手市场房价未来数月有可能下调,因部分城市的房屋存货正在增加.不过,价格调整料主要发生在二线城市,减幅约10-20%.至于一线城市如北京、上海等,因新供应十分有限,因此料价格不会下跌.

银行信贷员的故事:从繁华到阑珊

编者按:   新一轮地产调控政策实施一周年之际,《财经网》记者采访了几家股份制银行的信贷员,由工作在信贷一线的他们讲述亲身经历的“调控一周年”。需要声明的是,由于采访信贷员非常困难,我们的样本有限,只是提供一个微观视角。请读者勿对号入座,也不要简单地推及全局。   【《财经网》记者 要雪梅 唐喆喆】   2011年1月,在A银行北京某支行个贷部工作整整三个年头的王先生,不得不转去其他部门,“没办法,个贷部的业务越来越冷清。”他所在的银行40余家北京分支行中,2010年仅有十家左右还有独立的个人住房信贷部门,其余分支行都对这一部门的人员进行分流,大多是与理财产品部进行了合并。   张先生在B银行工作,虽然个贷部依然保留,但是工作量已经明显减少。“以前我们可能要求有一两个亿的放贷额度,但是现在要求放宽很多,也就几千万而已。从去年年底开始,信贷员想完成额度就已经很困难了。实际上,在2009年二手房交易市场最好的时候,我们半年就做到五个亿。现在一年还做不了五千万。”   C银行客户经理吕先生颇有同感。他最近一段时间都是按时下班。现在监管部门严格控制银行放贷,银行也不得不压缩对公司和个人贷款的放贷量,“没有多少信贷额度可以放了”。相比于繁忙时晚上九点钟还在加班的日子,“现在真是很清闲。”他感慨地说。   2010年4月14日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。时隔两日,国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,在实行严格的差别化住房信贷政策、增加居住用地有效供应等方面做出十项规定,被称为“史上最严厉的房地产政策”。   与以前相比,这份《通知》严格规定,90平方米以上的家庭首套自住房首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。   实际上,早在房地产新政开始之前,张先生所在的支行对房地产的贷款就已经收紧,“当时上面(管理层)已经有收紧的迹象,高企的房价和对房地产公司资金链的担忧让银行不得不小心行事。”确实,银监会于2010年2月20日和4月11日分别下文或公开表示,“银行不得对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平”。   到了2010年9月底,又出了升级版的“新国十条”。这次对首套房的贷款首付比例一律不得低于30%,而不论其购房面试是否达到90平方米。同时,还规定停止三套及以上住房的贷款。   多位接受采访的银行信贷员提到,在2010年他们银行一度停发房地产开发贷款。“虽然没有明文规定,但是基本是监管部门对银行口头通知,要求这个银行停止对房地产的开发贷款。后来,对银行还实行了更加严格的管理措施,也就是月度日均存贷款监测制度,存贷比按日管理。一旦超出标准,则责令银行停止放贷。”据吕先生回忆说。   在这种情况下,银行个贷部的信贷员也在竭力拓展新的渠道,比如具有抵押物且安全性较好的工程机械按揭贷款、个人综合消费就做的比较好。   与此同时,银行对员工的考核标准也在降低。银行对信贷员的考核主要是两个数据:放贷额度和存量贷款。2010年初时,王先生所在的银行对个人住房贷款的信贷员还有额度要求,但是后来逐渐放宽了标准,进入2011年甚至是零额度考核。   期间,吕先生所在的支行针对商住两用房的贷款渐渐多起来。因为商住两用房的房本上注明的是“写字楼”,这类购房贷款并不受房屋数量限制,而且,贷款的准入门槛与新政之前没有多大变化,即首付50%,贷款利率是基准利率的1.1倍。所以,这类房屋的购买者主要集中在已经拥有一套或者两套住房,又希望做投资的人。   对于今年北京开始执行的史上最严厉的限购令,D银行北京某分行的吴先生在实际业务操作中发现,目前很多客户无法达到房屋按揭贷款的标准,大多数情况是非京籍人员在京买房,没有在北京连续缴纳五年社保。即使有的客户来京已经在北京时间超过五年,但当时可能他没有重视社保,没有缴纳,所以条件也不满足。所以,没有办法通过“网签”等监管。“我们也没有办法去做。”吴先生说。   越来越收紧的货币政策,使得股份制银行资金比较紧张。经过几次上调存款准备金率之后,现在存款准备金率已经达到20.5%的高水平,也就是每提高一次,央行就锁定3500亿元左右的资金,这样相应的银行的可放贷量就会减少。而多数股份制银行的贷存比长期都是在70%以上,甚至是在75%的监管红线上下徘徊。   现如今个人住房贷款利率七折的优惠政策已经成为明日黄花,去年下半年以来,对于首套房的贷款利率虽然也有优惠,但基本上不会低于85%的基准利率,有的银行更是不打一分折扣。而对于二套房贷款利率1.1倍基准率的放贷要求,几乎所有银行都是严格执行。   各种迹象显示,银行的收紧政策还是会延续。张先生坦言,“现在北京市的银行太多,而市场上的一手房源又不多,主要以二手房交易为主,但因为政策的原因,二手房交易很多都做不了按揭贷款。所以,现在竞争是白热化的。我们也只能等待政策回暖,才能打破目前这种业务停滞或半停滞状态。” 相关日志 2011/03/26 -- 多市房价调控目标定为涨幅10% 被指成涨价标准 (0) 2011/03/06 -- 北京一楼盘大幅降价 业主集体散步“维权” (0) 2011/02/21 -- 调控后一线城市房租猛涨 (0) 2011/02/09 -- 安邦-每日金融-第3192期 (0) 2011/01/29 -- 任志强:不得不说的话 (0)

粮企接政府通知暂缓面粉提价

继食用油生产企业限价令延期后,记者昨天从多家粮企证实,古船面粉、五得利面粉等大型粮企已经接到国家相关部门通知,要求企业延迟两个月涨价。各大企业原定4月上涨面粉价格即被中止。   面粉企业原定本月涨价   去年年底,各大粮企因小麦收购价格高、成本上涨,纷纷要求上涨价格,随后国家发改委一月两次约谈企业负责人,各大企业被要求全国两会前不得涨价。同时为弥补企业亏损,国家粮食局安排企业竞购低价小麦。   昨天,古船面粉销售部相关人士接受记者采访时证实,原定4月份上涨面粉价格,但是因为接到国家相关部门的通知,所以确定不会上涨价格。   五得利面粉企业市场部门相关负责人介绍,企业原本要每斤面粉上涨三分钱,但是现在根据国家粮食局的要求,延迟两个月上涨。   记者从涉及的几家粮企证实,“已接到国家粮食局的文件。该文件已经在企业内部公开,但文件明确是根据国家发改委的控制物价的精神而发布的”。   企业表示物流成本难控   昨天,锦绣大地粮油市场监测的价格显示,目前市民常食用的古船富强粉(50斤)包装的价格是71元/包,而五得利富强粉则是72元一包。   锦绣大地市场相关负责人刘敬亮表示,面粉价格近期一直没有上涨。市场商户纷纷表示,已经听说国家有要求,不让企业涨。   面粉不涨价受益的是市民,经销商也能保证销量,但企业却称“有苦难言”。古船面粉企业相关人士介绍,目前使用的小麦产品有美国小麦、加拿大小麦还有澳洲小麦,再加上国产小麦收购价格就高,所以原料成本大大增加。   五得利面粉相关负责人则表示,企业现在压力最大的是物流成本和人工成本。“有蔬菜的绿色运输通道,但没有粮食的。”该负责人表示,原料是政策粮所以能控制,但物流成本难控制,随时波动,尤其粮食基本都要跨省运输,这样成本大增。所以需要通过提价,把成本摊到面粉价里。该负责人表示,现在卖面粉无利可赚。   发改委设物价联席会议   去年年底,北京市在一轮声势浩大的物价调控后,各大市场的农产品价格集体回落。今年以来,物价又有上涨苗头,其中肉蛋蔬菜等先后出现价格持续上涨,高于去年同期。   随后陆续有公开消息称,国家发改委近期已经约见了方便面企业、百货企业、啤酒巨头等。4月2日,国家发改委价格司又会同国家发改委经贸司、商务部市场运行司约请17家行业协会负责人,召开重要消费品行业协会座谈会。其中,被约谈的协会包括全国工商联合会、中国食品工业协会、百货商业协会、饮料工业协会、奶业协会、家用电器协会、粮食行业协会、肉类协会、蔬菜协会等。最近食用油企业也称,按要求暂缓提价。此举标志着政府再次启动价格临时干预措施。   记者昨天从相关政府部门获悉,发改委这种约谈的形式实际上名为“联席会议”。据介绍,为确保供应、稳定物价,为此国家发改委设置有联席会议制度,该联席会议由多个政府部门组成,一旦涉及到物价问题,多个部门将会商然后解决问题。   “政策照顾”可缓解企业困难   中国社科院经济研究所经济增长理论室主任刘霞辉认为,目前尚未公开3月份的CPI,但肯定是比较高的,但是今年我们政府的物价调控目标是“4”以内,所以近期出现了这种密集约谈的消息。“我认为这样比较好,可以有效地控制物价上涨的速度。”   对于企业抱怨困难的说法,刘霞辉认为,随着上游成本的增加,以及运输、人力等方面成本的提高,企业肯定是要面临困难,甚至有些行业的困难还比较大。但他认为,政府在这方面可以给予适当补贴或者政策照顾,比如一些政策上的贷款优惠,利率优惠等,或者采取减税等措施,这样都可以有利于解决或缓解企业的困难。 相关日志 2011/04/12 -- 21世纪经济报道:发改委要求食用油企业再限价两月 补贴难掩亏损 (0) 2011/02/21 -- 调控后一线城市房租猛涨 (0) 2011/04/13 -- 叶檀:可笑的消费品不涨价宣言 (0) 2011/04/11 -- 任志强:目前房地产调控政策到明年将无法持续 (0) 2011/04/08 -- 邓聿文:请发改委对油价超出历史高点给以解释 (0)
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