调控

时寒冰 | 房地产调控还能维持多久?

房地产调控还能维持多久?          时寒冰     作为套在地方政府头上的紧箍咒,房地产调控政策,一直被各地政府想尽办法化解、突围,只不过有的办法太直接,霸王硬上弓,搞得中央没有面子,很快就被叫停。比如,芜湖市出台的“免契税、补贴”的楼市新政,新政以红头文件形式下达,证据确凿。并且,新政没有任何前戏部分,无论入戏的还是看戏的,都觉得索然无味。好比跳交谊舞,第一步就踩在了对方脚上,让中央疼得鼻涕都流出来了,还假惺惺地问“亲,真的……踩到您了吗?”结局当然是很快夭折。     此为下下之棋。     相比而言,中山市就略微含蓄一些。一边声称严格执行中央的房地产调控政策,在政治上与中央保持一致——先保证舞蹈时不踩住中央的脚,一边宣布将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元,为房价悄悄打开上行空间。此为明修栈道,暗渡陈仓,但中山市暗渡陈仓的事毕竟搞得天下人尽皆知,此为中等之棋。     接下来,最高水平的登场了,是上上之棋,却出神入化到几乎看不见棋路(以下媒体部分如果不另外注明,都源自2012年2月21日的《新闻晚报》)。     “根据去年年初出台的上海版限购令,大多购房者及市场人士均理解为对已拥有1套及以上住房的非上海户籍居民家庭,政策应是暂停售房。而 近期市场却传出外地户籍居民持长期居住证满三年,可享受上海本地户籍居民的同等购房资质的消息 。”     “上海市房管局房地产市场监督处副处长蒋慰如在接受采访时表示,上海市住房限售政策没有改变,上海市政府也已经明确了本市将继续全面贯彻国家对于房地产调控的一系列政策和措施,政策不改变,力度不放松……徐汇房地产交易中心的税务咨询人员介绍,非本地户籍人员在沪购房,需要全额缴纳房产税。 而按上海户籍居民家庭,新购第二套住房,仍可享受合并计算人均住房面积不超过60平方米、免征房产税的政策优惠 。”     吃过晚饭,我跟专职负责采访房地产口的记者交流, 确认,上海市过去从来没有执行过“居民持长期居住证满三年,可享受上海本地户籍居民的同等购房资质”的政策,这是一个全新的全面突破房地产调控的新政策。 但是,如果直接这样做,势必遭到中央的强力干预,而上海市做得实在是太滴水不漏,令人叹为观止!     上海的这盘棋是这样下的。     一、先自己“发明”“居民持长期居住证满三年,可享受上海本地户籍居民的同等购房资质”的所谓传言,然后,就此事表明立场,显现出自己完全是被动的,不是主动的——连半推半就都不是,完全是在不知道怎么回事的情况下入戏的,从头到尾都非常无辜,清纯得令人心醉。     二、把从来没有在上海出现过的“居民持长期居住证满三年,可享受上海本地户籍居民的同等购房资质”的政策,作为“固有”政策进行强调,表明自己是走在中央调控前面的,不仅轻易突破了中央调控房地产政策的最严厉的一条限制,而且,给足了中央面子,并完全规避了责任,避免了被问责的任何风险——上海市等于告诉中央,我伸出的脚是多年前的脚,这是一种历史性的穿越,而中央伸出的是现实的脚,无论跳什么舞,都不可能踩到对方,因为两者在一个空间而不在同一个时间轴上。这是一种穿越的舞步,是一种团结的舞步,是一种前进中的舞步,是一种催人向上的舞步……     三、假如中央注意不到相关细节,上海方面即可正式施行“居民持长期居住证满三年,可享受上海本地户籍居民的同等购房资质”的政策,至于“居民持长期居住证满三年”的条件,太容易突破了——办个证还能花几个钱?您懂的。     也就是说,限购令在上海已经完全被废除。不仅去掉了这种限制,而且,还给予购房者大优惠 ——“按上海户籍居民家庭,新购第二套住房,仍可享受合并计算人均住房面积不超过60平方米、免征房产税的政策优惠。”     高!     太高了!     就好比被禁止的脱衣舞表演,芜湖市政府上去就脱得精光,完全没有艺术性;中山市则穿着透明裤衩,多少给人点想象空间;上海则是脱光后涂上颜料,可以理解为类似人体彩绘的艺术——尽管脱得精光,呈现在人们眼前的却是一幅画。至于旁观者看到的是画还是裸体,纯属个人思想觉悟问题,跟上海市没有任何关系。可以肯定的是,大部分人都会说自己看到的是画,而不是裸体,不然显得太庸俗、太阴暗——这正是上海市的高明之处。     我这样说,绝对没有嘲讽上海市的意思,每每想到这些年来给报社找来的麻烦和给相关领导带来的心灵创伤,我都非常内疚,整天以泪洗面,以排遣这种极度的愧疚之情,让自己能够坦然地面对现实的生活。我其实完全理解上海市的做法,我这样说,只是总结上海市的宝贵经验并加以发扬光大——我对任何被无情埋没的才华都有种难言的悲悯之心。     各级政府为什么不断突破房地产调控政策?2012年2月15日,我在供职的《上海证券报》头版发表了题为《不动摇下的摇动 》的评论,指出:     尽管中央再三强调楼市调控“不动摇”,但地方政府不断变着花样“摇动”。为何总有地方政府试图摇动楼市调控的底线?一个很表面化的原因是,这些试图摇动调控政策的地方政府官员,都没有受到惩处,甚至连所谓“新政”的叫停也是由他们自行宣布的。不仅没有损失,勇闯“雷区”的地方政府还为当地做了一场免费广告,大大提高了知名度,更像是完成了一种行为艺术。     为什么会是这样的结果?     中央有自己的苦衷:这些地方政府都是卖地专业户,突然专业没有了,他们一下子满脑子的空白,不知道该做什么了。中央当然知道各级政府官员的难处,没法加以严厉问责。另一方面,令箭即出,无论怎样,大家都得配合一下,如果都把令箭当鸡毛,中央的权威还如何保持?因此,上面会暗示出轨的地方政府自行穿上裤子了事——你当你没有脱,我也当我没有看见。这场戏算白演了,OK?     地方政府还敢有半个“不”字么?     问题是,假如中央看不见呢?这种侥幸的机会让一些地方官员想想都激动得如同发情的猫,但都会把声音压抑在心里。他们要做的,只是充分发挥自己的智慧,在细节上多点变通而已。比如,广东中山市宣布将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元,放松“限价令”的做法,属于间接救市,但它并非像芜湖那样以红头文件形式下发,从头到尾都比较含蓄和低调。看起来很像前戏,其实是在动真格的。   “也因此,中山市的做法尚未遭遇叫停。接下来,恐怕还将有地方政府借鉴、模仿这种含蓄的风格继续做新的尝试。”我在文中的这个判断不幸成为现实,上海市的做法一旦被全国其他省市效法,则房地产调控前功尽弃!   那么,地方政府为何在严格的楼市调控之下摇动不止?实在是现实的困境所致。2010年的全国土地出让收入约2.7万亿元,相当于同期地方财政收入的66.5%。这一数据在芜湖更高,其2010年的土地出让金占财政收入的90%,房价下跌,成交量下降,带动地价下滑,使得财政收入立即捉襟见肘,它想到救市其实是顺理成章的事情。     上海应该是中国最具活力和创造力的城市,也是中国财政最宽裕的地方,上海市的政府官员也是中国最务实、最敬业的官员——即使用尽天下最美的词汇,也不能形容我对上海的仰慕之情——如果连上海都走不出这种障碍和局限,那么,还有哪个地方能够真正走出来呢?     上海的现实困境,充满了悲凉的无奈,在中国,也就具有了标志性的意义。     这是当下对地方政府的错位定位导致的必然结果——投资导致而非民生主导。我在发表在报纸上的评论中写道:   如果追根溯源,我们就会发现,地方政府的财政收入相当大的一部分用到了投资方面,而非民生方面。由于投资项目的大小没有边界,所需资金也没有边界,地方政府就会不断推升地价以获取更多资金用于投资。当这种冲动与个人利益密切相连时,就会变得难以遏制。   显然,地方政府屡屡摇动房地产调控的根本动力,源于政府职能的扭曲和错位。政府的职能并非主导经济,而是提供公共产品、公共服务和公共福利,地方政府的职能倘若回归到民生方面,他们便再没有摇动调控的动力。   因此,在上不动摇而下摇动不止的背后,一个更当紧的事情是让地方政府从扭曲、错误的定位之下走出来,逐步变成民生政府、小政府——这当然只是一种设想而已。     在当下,任何有损于地方政绩的政策,都会遭到各种各样的抵制。     为房地产调控政策默哀!      草于2012年2月21日晚 预告:2012年继续停止公开讲座,仅保留针对亲朋好友为主的郑州年度非公开微型演讲,空出的极少名额(几个或二十几个暂不能确定)由东方世家审核后的人员参与,详见: http://www.oagchina.com/newsdetail.asp?id=162 。另外,2012年做约四次以内的微型演讲,讲解国内国际经济大棋局、大趋势,并解答每个人的问题,每次仅限8—15人以内,由东方世家根据报名情况审核选定,归属于本人的讲课费由东方世家直接转交资助贫困地区孩子读书。详见: http://www.oagchina.com/newsdetail.asp?id=161 。其他形式的公开演讲全部取消。 链接:读书心得4:拓宽思维与积累

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金融时报 | 房地产调控定向放松

时近2011年年底,在房地产调控成效初现的同时,从刚性需求与招商入手,中国房地产调控定向放松的迹象已经显现。 由于成交量大幅下滑,房价出现松动。中国国家统计局此前公布的数据显示,在70个大中城市中,10月新建商品住宅价格环比下降的城市增至34个,比上月增加17个, 同比下降 的城市有两个,同比涨幅回落的城市达59个,较上月增加13个。 这并不是理想的调控结果:一方面,投资者的预期还没有彻底打消。在实体经济不景气、货币泡沫没有消退、投资无门的情况下,许多投资者正在持币待购,只要政策稍有松动,房地产市场就会出现报复性反弹;另一方面,由于交易量大幅下降,地方政府出面土地流拍、年关难过的困境,是否放松调控成为博弈焦点。 政策是双向的:放松调控是房地产乐观主义者的终极幻想,注定无法实现;应对经济下滑,各地定向放松政策已经出台。 面对汹汹而来的房地产调控放松论,有关人士做出强硬回应。先是11月初,中国总理温家宝强调房地产调控不放松,而后11月25日,副总理李克强表示,当前房地产市场调控已取得一定成效,但仍处于关键时期,要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施,进一步巩固调控成果。继续完善住房供应体系,在积极推进公租房等保障性住房建设、加大棚户区改造力度的同时,增加中低价位、中小户型普通商品住房供给。充分发挥市场的力量,满足群众多层次、多样化的住房需求,促进房地产市场健康发展和人民群众住有所居。从两位房地产调控政策的关键人物表态可以看出,房地产重回2008年年底、2009年年初大放水的局面,不可能。 房地产调控虽然不会放松,但各地新政的出台,可以看出调控逐渐转向务实,从刚性需求与招商入手,利用刚性需求托市以挽救地方财政的迹象显露无遗。此次托市,短期目标是挽救急剧下滑的交易量,长期目标是刺激刚性需求、发展经济开发区。 各地托市已现端倪。10月21日,南京市公积金管理中心宣布,从24号开始,南京公积金贷款将恢复最高可贷额度。最高贷款额度将由现在的20万元/人、40万元/户,恢复为30万元/人、60万元/户。与额度恢复同步的,是公积金二次贷款政策的有条件恢复:家庭已申请过一次公积金贷款,在全部还清贷款并卖出唯一住房后,再次购房时可以使用公积金贷款,但首付不得低于6成,贷款利率是公积金基准利率的1.1倍。这是放松房地产金融杠杆的第二只羞答答的气球。 处于房价大跌风暴眼中的杭州格外引人注目。2011年6月3日发布的《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》(暂行),日前正式启动。根据《细则》内容,开发区财政安排企业员工安居补助专项资金(以下简称专项资金)1亿元,用于建立租房补助和购房补助机制。 按每套房屋一次性补助10万元购房款,以及分3年最高补助额度为50万元的银行同期商业贷款年息或公积金贷款利息的规定,最高每套房可以补贴20万元。贷款额度不足50万元的,按实际贷款额度进行补助,申请对象必须于2011年度内在开发区范围内购置商品房。 杭州此举一为经济开发区招商,二为稳定经济开发区房价。根据杭州市统计局的最新数据显示,今年1月~10月,全市商品房销售面积为571.03万平方米,同比下降20.8%。而杭州经济开发区所在的下沙板块成为房地产板块的下沉中心,率先掀起降价大潮——根据杭州透明售房网数据显示,该板块目前是杭州降幅最狠的板块,最高降幅4成,一般降幅在10%左右。笔者到下沙之时,看到居民楼打出大幅标语,抗议开发商降价,“还我血汗钱”的呼声非杭州一地。

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路透社 | 李克强称中国房地产调控正处在关键时期

路透北京10月13日电—中国国务院副总理李克强近日称,在房地产市场调控的关键时期,随着中国保障性安居工程建设顺利推进,要确保保障房任务完成、质量可靠及分配公平. 新华社周三晚间援引李克强在湖南一会议上并称,当前世界经济形势发生很多新变化,风险因素增多,国内房地产市场调控正处在关键时期,保障性安居工程建设可以发挥多重积极效应. “(保障房)在当前大规模开工建设的情况下,尤其要重视确保住房建设质量和分配公平,”李克强表示. 他并强调,要把政府保障和市场供应结合起来,在主要依靠市场满足居民多层次住房需求的同时,政府要履行保基本的职责,努力改善中低收入住房困难家庭的居住条件. 中国国务院9月底发文称,要建立健全保障房分配和运营监管机制,完善住房保障申请、审核、公示、轮候、复核制度. 中国今年1,000万套保障房的开工建设任务几近完成.住房和城乡建设部周一公布,截止9月底,全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工986万套,开工率达98%.(完) –发稿 邵晓忆; 审校 黄凯 路透全新邮件产品服务——“每日财经荟萃”,让您在每日清晨收到路透全球财经资讯精华和最新投资动向。请点击此处( here )开通此服务。 This entry passed through the Full-Text RSS service — if this is your content and you're reading it on someone else's site, please read the FAQ at fivefilters.org/content-only/faq.php#publishers

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金融时报 | Lex专栏:中国地产调控三心二意

虽然中国政府采取了种种措施——比如提高利率,收紧贷款和税收政策,以及从上海到广州的诸多城市出台限购令——希望让老百姓买得起房,但政府并非真的希望房价下跌。所有对此不明所以的人,都应该琢磨一下香港证交所股票代码为230的公司——五矿建设有限公司(MML)。这家中等规模的地产开发商堪称中国房地产政策深层次冲突的绝佳写照。 8年前,五矿建设有限公司名为东方有色集团有限公司(ONFEM Holdings),专业生产幕墙和窗框产品,当时股价表现不佳。后来,它成为中国最大的贱金属交易商、国有中国五矿集团公司(MMC)的子公司。从那时起,由于经常获得非上市母公司的资产与资本注入,五矿建设在整个珠三角、长三角地区和环渤海地区建立起了房地产投资组合。五矿建设并不特别擅长地产开发——在将资产转变为现金方面,它花费的时间似乎比许多私有房地产开发商都要多——不过这没有关系。问题的关键是,五矿集团(以及至少三分之一的中国央企)在房地产行业有着直接和重大的利益。 众所周知,中国数百万业余炒房者希望房价保持坚挺。由于无法涉足公司债券和海外股票,而1年期银行存款利率比通胀率低将近3个百分点,地产是国内唯一有望实现实际正收益的资产类别。而“中国公司”(China Inc)也在做多地产。难怪最新数据显示,今年上半年房地产开发投资比去年同期增长了32.9%,而商业地产和住宅地产销售额则上升了24.1%。因此,目前中国防止房地产行业进一步过热的改革有些三心二意,将来也仍将如此。 译者/邢嵬

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路透社 | 中国开发商料年内调控不放松 渣打

路透香港7月5日电—渣打银行(2888.HK: 行情 )最近发表中国房地产商调查报告称,中国的房地产板块目前仍处于低迷,大部分受访的发展商预期未来三至六个月的调控将进一步收紧,加上市场新供应继续增加,预测开发商未来或削价一至两成,并集中于供应较多的二线城市. 不过,渣打银行大中华区研究部主管王志浩(Stephen Green)表示,虽然房地产商的销售减慢,但项目开工未有延迟,大致情况仍可以,市场未有被压垮. 该行最近对内地六个二、三线城市,共30家开发商进行调查,当中大部分为非上市的开发商.预期未来六个月的调控政策不变,或进一步收紧的开发商数目相等,而预期政策放松的只有一家. 此外,三分之二受访的开发商预期今年销售面积较去年下跌,平均跌幅约两成. 王志浩认为,一手市场房价未来数月有可能下调,因部分城市的房屋存货正在增加.不过,价格调整料主要发生在二线城市,减幅约10-20%.至于一线城市如北京、上海等,因新供应十分有限,因此料价格不会下跌.

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