调控

银行信贷员的故事:从繁华到阑珊

编者按:   新一轮地产调控政策实施一周年之际,《财经网》记者采访了几家股份制银行的信贷员,由工作在信贷一线的他们讲述亲身经历的“调控一周年”。需要声明的是,由于采访信贷员非常困难,我们的样本有限,只是提供一个微观视角。请读者勿对号入座,也不要简单地推及全局。   【《财经网》记者 要雪梅 唐喆喆】   2011年1月,在A银行北京某支行个贷部工作整整三个年头的王先生,不得不转去其他部门,“没办法,个贷部的业务越来越冷清。”他所在的银行40余家北京分支行中,2010年仅有十家左右还有独立的个人住房信贷部门,其余分支行都对这一部门的人员进行分流,大多是与理财产品部进行了合并。   张先生在B银行工作,虽然个贷部依然保留,但是工作量已经明显减少。“以前我们可能要求有一两个亿的放贷额度,但是现在要求放宽很多,也就几千万而已。从去年年底开始,信贷员想完成额度就已经很困难了。实际上,在2009年二手房交易市场最好的时候,我们半年就做到五个亿。现在一年还做不了五千万。”   C银行客户经理吕先生颇有同感。他最近一段时间都是按时下班。现在监管部门严格控制银行放贷,银行也不得不压缩对公司和个人贷款的放贷量,“没有多少信贷额度可以放了”。相比于繁忙时晚上九点钟还在加班的日子,“现在真是很清闲。”他感慨地说。   2010年4月14日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。时隔两日,国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,在实行严格的差别化住房信贷政策、增加居住用地有效供应等方面做出十项规定,被称为“史上最严厉的房地产政策”。   与以前相比,这份《通知》严格规定,90平方米以上的家庭首套自住房首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。   实际上,早在房地产新政开始之前,张先生所在的支行对房地产的贷款就已经收紧,“当时上面(管理层)已经有收紧的迹象,高企的房价和对房地产公司资金链的担忧让银行不得不小心行事。”确实,银监会于2010年2月20日和4月11日分别下文或公开表示,“银行不得对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平”。   到了2010年9月底,又出了升级版的“新国十条”。这次对首套房的贷款首付比例一律不得低于30%,而不论其购房面试是否达到90平方米。同时,还规定停止三套及以上住房的贷款。   多位接受采访的银行信贷员提到,在2010年他们银行一度停发房地产开发贷款。“虽然没有明文规定,但是基本是监管部门对银行口头通知,要求这个银行停止对房地产的开发贷款。后来,对银行还实行了更加严格的管理措施,也就是月度日均存贷款监测制度,存贷比按日管理。一旦超出标准,则责令银行停止放贷。”据吕先生回忆说。   在这种情况下,银行个贷部的信贷员也在竭力拓展新的渠道,比如具有抵押物且安全性较好的工程机械按揭贷款、个人综合消费就做的比较好。   与此同时,银行对员工的考核标准也在降低。银行对信贷员的考核主要是两个数据:放贷额度和存量贷款。2010年初时,王先生所在的银行对个人住房贷款的信贷员还有额度要求,但是后来逐渐放宽了标准,进入2011年甚至是零额度考核。   期间,吕先生所在的支行针对商住两用房的贷款渐渐多起来。因为商住两用房的房本上注明的是“写字楼”,这类购房贷款并不受房屋数量限制,而且,贷款的准入门槛与新政之前没有多大变化,即首付50%,贷款利率是基准利率的1.1倍。所以,这类房屋的购买者主要集中在已经拥有一套或者两套住房,又希望做投资的人。   对于今年北京开始执行的史上最严厉的限购令,D银行北京某分行的吴先生在实际业务操作中发现,目前很多客户无法达到房屋按揭贷款的标准,大多数情况是非京籍人员在京买房,没有在北京连续缴纳五年社保。即使有的客户来京已经在北京时间超过五年,但当时可能他没有重视社保,没有缴纳,所以条件也不满足。所以,没有办法通过“网签”等监管。“我们也没有办法去做。”吴先生说。   越来越收紧的货币政策,使得股份制银行资金比较紧张。经过几次上调存款准备金率之后,现在存款准备金率已经达到20.5%的高水平,也就是每提高一次,央行就锁定3500亿元左右的资金,这样相应的银行的可放贷量就会减少。而多数股份制银行的贷存比长期都是在70%以上,甚至是在75%的监管红线上下徘徊。   现如今个人住房贷款利率七折的优惠政策已经成为明日黄花,去年下半年以来,对于首套房的贷款利率虽然也有优惠,但基本上不会低于85%的基准利率,有的银行更是不打一分折扣。而对于二套房贷款利率1.1倍基准率的放贷要求,几乎所有银行都是严格执行。   各种迹象显示,银行的收紧政策还是会延续。张先生坦言,“现在北京市的银行太多,而市场上的一手房源又不多,主要以二手房交易为主,但因为政策的原因,二手房交易很多都做不了按揭贷款。所以,现在竞争是白热化的。我们也只能等待政策回暖,才能打破目前这种业务停滞或半停滞状态。” 相关日志 2011/03/26 — 多市房价调控目标定为涨幅10% 被指成涨价标准 (0) 2011/03/06 — 北京一楼盘大幅降价 业主集体散步“维权” (0) 2011/02/21 — 调控后一线城市房租猛涨 (0) 2011/02/09 — 安邦-每日金融-第3192期 (0) 2011/01/29 — 任志强:不得不说的话 (0)

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粮企接政府通知暂缓面粉提价

继食用油生产企业限价令延期后,记者昨天从多家粮企证实,古船面粉、五得利面粉等大型粮企已经接到国家相关部门通知,要求企业延迟两个月涨价。各大企业原定4月上涨面粉价格即被中止。   面粉企业原定本月涨价   去年年底,各大粮企因小麦收购价格高、成本上涨,纷纷要求上涨价格,随后国家发改委一月两次约谈企业负责人,各大企业被要求全国两会前不得涨价。同时为弥补企业亏损,国家粮食局安排企业竞购低价小麦。   昨天,古船面粉销售部相关人士接受记者采访时证实,原定4月份上涨面粉价格,但是因为接到国家相关部门的通知,所以确定不会上涨价格。   五得利面粉企业市场部门相关负责人介绍,企业原本要每斤面粉上涨三分钱,但是现在根据国家粮食局的要求,延迟两个月上涨。   记者从涉及的几家粮企证实,“已接到国家粮食局的文件。该文件已经在企业内部公开,但文件明确是根据国家发改委的控制物价的精神而发布的”。   企业表示物流成本难控   昨天,锦绣大地粮油市场监测的价格显示,目前市民常食用的古船富强粉(50斤)包装的价格是71元/包,而五得利富强粉则是72元一包。   锦绣大地市场相关负责人刘敬亮表示,面粉价格近期一直没有上涨。市场商户纷纷表示,已经听说国家有要求,不让企业涨。   面粉不涨价受益的是市民,经销商也能保证销量,但企业却称“有苦难言”。古船面粉企业相关人士介绍,目前使用的小麦产品有美国小麦、加拿大小麦还有澳洲小麦,再加上国产小麦收购价格就高,所以原料成本大大增加。   五得利面粉相关负责人则表示,企业现在压力最大的是物流成本和人工成本。“有蔬菜的绿色运输通道,但没有粮食的。”该负责人表示,原料是政策粮所以能控制,但物流成本难控制,随时波动,尤其粮食基本都要跨省运输,这样成本大增。所以需要通过提价,把成本摊到面粉价里。该负责人表示,现在卖面粉无利可赚。   发改委设物价联席会议   去年年底,北京市在一轮声势浩大的物价调控后,各大市场的农产品价格集体回落。今年以来,物价又有上涨苗头,其中肉蛋蔬菜等先后出现价格持续上涨,高于去年同期。   随后陆续有公开消息称,国家发改委近期已经约见了方便面企业、百货企业、啤酒巨头等。4月2日,国家发改委价格司又会同国家发改委经贸司、商务部市场运行司约请17家行业协会负责人,召开重要消费品行业协会座谈会。其中,被约谈的协会包括全国工商联合会、中国食品工业协会、百货商业协会、饮料工业协会、奶业协会、家用电器协会、粮食行业协会、肉类协会、蔬菜协会等。最近食用油企业也称,按要求暂缓提价。此举标志着政府再次启动价格临时干预措施。   记者昨天从相关政府部门获悉,发改委这种约谈的形式实际上名为“联席会议”。据介绍,为确保供应、稳定物价,为此国家发改委设置有联席会议制度,该联席会议由多个政府部门组成,一旦涉及到物价问题,多个部门将会商然后解决问题。   “政策照顾”可缓解企业困难   中国社科院经济研究所经济增长理论室主任刘霞辉认为,目前尚未公开3月份的CPI,但肯定是比较高的,但是今年我们政府的物价调控目标是“4”以内,所以近期出现了这种密集约谈的消息。“我认为这样比较好,可以有效地控制物价上涨的速度。”   对于企业抱怨困难的说法,刘霞辉认为,随着上游成本的增加,以及运输、人力等方面成本的提高,企业肯定是要面临困难,甚至有些行业的困难还比较大。但他认为,政府在这方面可以给予适当补贴或者政策照顾,比如一些政策上的贷款优惠,利率优惠等,或者采取减税等措施,这样都可以有利于解决或缓解企业的困难。 相关日志 2011/04/12 — 21世纪经济报道:发改委要求食用油企业再限价两月 补贴难掩亏损 (0) 2011/02/21 — 调控后一线城市房租猛涨 (0) 2011/04/13 — 叶檀:可笑的消费品不涨价宣言 (0) 2011/04/11 — 任志强:目前房地产调控政策到明年将无法持续 (0) 2011/04/08 — 邓聿文:请发改委对油价超出历史高点给以解释 (0)

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21世纪经济报道:发改委要求食用油企业再限价两月 补贴难掩亏损

杨颢   继方便面、日化产品、白酒等消费品企业后,食用油企业也传出被“招呼”暂缓提价的消息。   日前,丰益国际发言人Au Kah Soon在接受外电采访时称,中国政府已经要求其位于中国的子公司益海嘉里推迟涨价。益海嘉里在中国主要销售“金龙鱼”品牌食用油等产品。   “这位发言人所说情况属实,政府有关部门要求我们延迟两个月考虑(调价)。”4月11日,益海嘉里方面回复记者称。   这已经是益海嘉里第二次被要求不得涨价。2010年11月底,国家发改委就曾约谈了中粮集团、益海嘉里、中纺集团和九三粮油集团四家大型食用油生产企业,要求企业在4个月内不得上调小包装食用油价格。   在4个月大限之后,第二道限价令再度发出。   作为当时被约谈的另一家企业中粮,对此消息也不否认。“我们目前还没有得到(政府关于限价)正式的通知,但已经听说了。”中粮食品有限公司营销总监宋含聪对记者表示。   与此同时,记者也从多方证实,近期内,政府还将启动第二轮针对这几家被限价企业的定向补贴,以期在一定程度上减轻企业成本倒挂的压力。   二度限价与二度补贴   据一家被约谈的企业人士介绍,2010年11月底,国家发改委约谈四家食用油企业的时候,要求是企业在4个月内、即2011年3月份“两会”之后,不得再上调小包装食用油价格。   如今,“两会”已经结束了半月有余。   根据商务部4月6日晚间发表的最新商务预报称,在3月28日至4月3日一周内,全国36个大中城市食用油零售价格上涨0.1%,其中花生油、豆油、菜籽油零售价格均上涨0.1%。而在此前的3月份,商务部监测数据显示、食用油类与肉类、禽类等五个分类价格指数都出现了环比持续上升的态势。   不过,包括中粮、益海嘉里在内的企业均表示,自去年11月底以来,其生产的食用油价格一直没有上涨。   “事实上,‘两会’结束后发改委就又约谈了这些企业,希望价格能继续维稳。”上述企业人士同时表示,政府已经在考虑向企业定向投放一定的补贴。   宋含聪也告诉记者,目前企业压力很大,但相信政府会有相关补贴考虑,让企业能基本维持正常经营。   按照益海嘉里的说法,政府此次对企业暂缓提价的时间要求是两个月。   据《中华油脂网》主编郭清保介绍,目前小包装食用油的成本与终端产品的价格倒挂现象极为明显。按照有关部门的要求,小包装豆油的出厂价约为每吨9400元-9500元,但目前进口散装豆油到港价格均在每吨1万元以上,豆油经过精炼、包装成为小包装食用油,价格倒挂每吨超过千元。   今年1月中旬,国家粮食局就已经召集中粮集团、益海嘉里、中纺集团、九三油脂、汇福五家粮油企业开会,宣布将对上述企业定向销售共计约50万吨食用油,以缓解食用油加工企业困难局面。其中,中粮集团、益海嘉里两家粮油企业获得定向销售食用油的比例最大,均为22万吨。   “被增长”与被淘汰   而在此次约谈限价之后,新一轮的定向补贴也将随之而来。此次补贴也是采取前一次定向销售的方式,但销售时间、数量以及品种等目前还未最后敲定。   一位行业内资深人士透露,第二轮定向销售目前没有明确消息的主要原因,是“争吵很厉害”。一方面,未获得补贴的企业怨声很大,另一方面,被补贴企业也有不满之声。   一家上海当地粮油企业的负责人告诉记者,企业从去年下半年开始就一直处于价格倒挂的困境之中,每加工一吨大豆,就面临300多元的亏损。但企业不敢涨价。原因在于,发改委对四家主要食用油企业进行了限价的要求后,类似他这种企业如果涨价,就更没有竞争力了。   有数据称,仅中粮和益海嘉里两家企业,就合计占据了中国小包装食用油领域超过50%的市场份额。   在该负责人看来,政府在今年1月给予五家大企业定向销售的食用油价格低于市场价,就更让中小企业难以抵抗他们的竞争。据悉,定向销售的菜籽油每吨8900元,比市场价每吨低1000元左右;定向销售的大豆油每吨3500元,比市场价每吨低200-300元。   “我们只能是赔钱!”他无奈地说。   一家获得补贴的企业的内部人士却告诉记者,尽管此前企业被“分配”到了低于市场价格的食用油,但数量很少,不够企业半个月的生产量。   2010年12月中旬,曾有媒体报道“食用油企业大面积停产已现先兆”,对此,发改委紧急澄清表示“中粮、益海等小包装食用油企业正在开足马力,全力组织生产”。当时即有消息称,为了保证调控要求的稳定物价、保证供应,四大粮油企业集团不仅不能擅自提价,还必须开足马力生产。因此,有说法形容大型食用油加工企业在小包装食用油市场的份额是“被增长”。   “我们的确是被动地增长。”这位企业内部人士笑称。而加工越多,面临亏损也就越多。   郭清保告诉记者,目前以小包装油价格来计算,食用油肯定是处于全行业亏损状态。原因除了政府的限价,还与目前供大于求的市场状况有关。仅以豆油为例,目前全国大豆压榨产能为1亿吨,而实际市场需求为5000万吨左右,过剩产能超过一半。   在此之前黑龙江国储大豆几次流拍,也有市场需求不旺的缘故在其中。   “这段时间的限价,会对产能过剩的现状产生一些影响,一些产能,一些中小企业会被淘汰。”郭说。而这样的结果是,强者愈强,弱者愈弱。   宋含聪就告诉记者,央企中粮作为稳定市场供应的一个主体,最近几个月“反而增加了市场供应的量”:“相比去年同期,增长了30%。”而前述上海粮油企业的负责人则告诉记者,因为亏损,自己企业的产量则减少了30%。 相关日志 2011/04/08 — 邓聿文:请发改委对油价超出历史高点给以解释 (0) 2011/04/07 — 一周两会商 发改委批评白酒行业涨价风 (0) 2011/04/06 — 叶檀:中国重回行政定价时代? (0) 2011/03/29 — 叶檀:日化巨头涨价:谁之过? (0) 2011/02/21 — 调控后一线城市房租猛涨 (0)

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任志强:目前房地产调控政策到明年将无法持续

房价可能会下降10%。两年后保障房项目的所有问题都将暴露出来。现在的政策若持续久了,最先倒下的不是开发商,也不是银行,而是地方政府。   10日晚,华远地产董事长任志强在其组织的媒体晚餐活动上,作上述表示。   他说,判断房地产市场趋势主要看两个指标,CPI和GDP。尽管一些专家称6月后夏粮一收,CPI就会降下来,但在他看来,CPI在接下来几个月还会上涨,这意味着宏观调控政策不会轻易改变,房地产政策亦不会轻易放松。   但他又表示, 从目前来看,中国GDP一直在下滑,而利比亚战争、日本地震这些客观因素还没具体反映到国内。若6月份GDP出现快速下降,就可能导致中国适度放松货币政策或财政政策。不管房地产政策再怎么紧缩,只要前两者政策放松,都会使房地产局势略有改变。此外,美国在今年三季度形势开始好转后也会小幅加息,进行逆向调整,这也会影响中国货币政策,进而影响房地产业。   “今年房地产市场供应量少,是在销售证上做了一些文章。”任志强说。本来去年有16亿平方米的新开工量,今年上半年的供应量应该急剧放大。之所以没出现这种情况,是因为政策导致很多开发商不愿意去领销售证;地方政府也在抑制“出货量”。例如,超过35000元、30000元/平米的楼盘不发销售证。这就导致可销售量减少。此外,今年1000万套保障房里有多少是可出售的,也无法判断。这也就更难弄清总的供应量到底是多少。   对于房价的可能变动, 他指出,判断开发商是否现金流紧张,要看生产结构,即房企是处于楼盘都卖完、刚盖了要领证,还是完全土地状态。现在情况最好的是房子已售出,只剩下建房交房的公司。此前媒体说40个公司有6000亿负债,是错误算法。因为这笔负债中有一部分是预售房款,里面包含尚未结算的利润。6000亿里真正的银行贷款不到1500亿,4500亿是售房款。因此,不能说开发商的现金流已紧张到迫使房价下降的程度。   “最后价格会有波动,但估计不会超过10%,绝不会下降20%、30%,不要指望降这么多让大家能痛快地买房子。”   任志强表示,降价10%对开发商而言实际意味着已降了20%。因为CPI、PPI持续上涨,已超过10%,农民工工资、生产资料都会随之上涨。   目前这种局面不会持续太久,“如果持续久了,不是开发商先倒下,也不是银行,可能是地方政府。如果没有保障性住房的压力,地方政府可能觉得日子还过得去,但现在不行。” 任志强称,有些地方政府开始撑不住了,是因为土地卖不出去钱回不来。这样,今年融资平台问题将会比较严重,再投资建保障性住房就很困难了。   任志强也指出,如果保障房不再只是给专有的保障对象,而是变成全社会分配,那么分配问题,将可能对中国未来的情况产生较大影响。估计两年后保障房的所有问题都会暴露出来,而且会暴露得非常严重。   任志强透露,在十五、十一五期间,约72%的土地供应事实上是给了保障性住房方面,商品房开发只占30%,非常少。   “给谁了?中央机关、各单位分房等,才是造成社会上财富转移、贫富差距等一系列问题的罪魁祸首。但没有人拿很明确的数据说这事,都说是开发商的原因。”他表示。   他认为,现在的政策,到明年可能就走不动了。短期内,也许老百姓期望很高,但最后,得到的还会是失望。 相关日志 2011/01/29 — 任志强:不得不说的话 (0) 2011/03/26 — 多市房价调控目标定为涨幅10% 被指成涨价标准 (0) 2011/03/08 — 盘点三十八号文:给我国多晶硅产业带来了什么? (1) 2011/03/06 — 北京一楼盘大幅降价 业主集体散步“维权” (0) 2011/03/01 — 任志强等炮轰温家宝 (0)

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多市房价调控目标定为涨幅10% 被指成涨价标准

据经济之声《天下财经》报道,一季度已经接近尾声,除了部分二、三线城市公布调控目标之外,其余城市的目标都没有出台。截至昨天(24日),公布房价调控目标的城市除了山西省的22个,其余还不到10个。公布的目标也都与当地的GDP增幅挂钩,纷纷围绕着10%打转,这个数字接近了去年房价的年均增长幅度。 10%左右的涨幅标准也引发了各界争议——10%的上涨空间究竟是“限价标准”还是“涨价标准”?房产问题专家韩世同认为,10%的目标必然形成房价上涨的心理预期,打破目前房价步入稳定或下跌的态势,控制目标可能变为涨价目标。地方政府出台这样一个宽松的保险目标,一方面是为了在符合国家调控政策的要求下尽量避免被问责;另一方面,保持房地产市场的热度依然有对“土地财政”依赖的因素。 中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,这种简单的挂钩,显然是各地政府应对楼市调控的一种留有余地的策略表达。 而中国房地产协会副会长陈国强的看法有点不同。他认为,城市房价调控目标跟GDP挂钩,暂时还是容易让大家接受。但是,大中城市和二、三线城市应该具体问题具体对待,而不应该简单地与GDP和城镇居民人均可支配收入挂钩。 上海易居房地产综合研究部部长杨红旭指出,经济快速发展房价比较合理的三线城市,可以采用这种控制标准。但是对于东部地区以及房价过高、上涨过快的城市,不应该以GDP或者居民的人均可支配收入增幅为参照物。 全国工商联住宅产业商会会长聂梅生说,目前对房价这个概念,部分城市规定的是“新建商品住房价格”,另外一些则是“新建住房价格”。实际上,随着保障性住房等后期建设,住房的平均价格跟商品住房价格将不尽相同。现在表述很容易给部分人留下“文字游戏”的空间。 房价调控目标控制在多少比较合理呢?聂梅生认为,应该在0.5个百分点之间浮动,这样计算,一年下来房价涨幅也就在5%到6%之间,基本可以保持房价稳定。 相关日志 2011/03/06 — 北京一楼盘大幅降价 业主集体散步“维权” (0) 2011/02/21 — 调控后一线城市房租猛涨 (0) 2011/02/09 — 安邦-每日金融-第3192期 (0) 2011/01/29 — 任志强:不得不说的话 (0) 2011/01/07 — 安邦-每日经济-第3838期 (0)

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