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墙外楼 | 中国楼市的人造繁荣

中原集团研究总监 刘渊文章标题中的“人造”并非是虚假的意思,相反,一些城市已经处在前所未有的大牛市之中。去年沪深两市已分别创下住宅成交量、价的历史纪录。2015年,深圳二手住宅价格上涨了59%(据中原二手住宅价格指数,下同),超过2009年的57%,刷新了国内单个城市年度房价涨幅记录。上海一、二手住宅总成交量再创新高,超过2009年的历史峰值。今年仅前2月,上海二手住宅价格涨幅已经达到14%,而去年全年的涨幅是21%。按目前趋势,上海一季度房价涨幅就能超过去年全年。历史上,上海房价年度涨幅最高纪录是2009年的35%。按1、2月的增长速度,今年打破这个纪录似乎也不难。去年底以来,楼市的热销也从沪深转向了部分二线城市,南京、苏州、杭州以及武汉、合肥等地都出现了新房热销,价格攀升的局面。关于这轮的楼市繁荣,尤其是上海2月份取代深圳,领涨全国的原因,市场上已经有很多的分析了。比如上海新房预售控制、土地供应受限、国内天量信贷投放等等。这些观点确实能解释上海房价为什么会涨,但不能很好地解释为什么南京、苏州等其他城市也出现了上涨,以及大涨为什么发生在2月?年初以来的一系列重要事件的综合影响,改变了市场对房价的预期。在整体看涨预期以及资产贬值恐慌情绪的引导下,居住需求和投资需求一起涌入市场,促成了今年楼市的大反弹。这些事件包括:-1月新增人民币贷款创单月历史新高,甚至高于2009年“四万亿”同期。这被一些媒体(包括网络自媒体)解读为“天量信贷投放、力度超四万亿、货币政策大放水”。虽然这些解读并不专业,但却流传甚广。市场开始担心2009年的房价大涨会在今年重现。-银联卡境外买保险实施额度限制。市场解读为人民币要贬值,国内资金有外流压力。-2月初一线以外城市首付比例继续下调至最低20%,进一步放宽二套房贷条件。-2月19日契税新政,一线城市首套非普通购房,契税优惠1.5个百分点。非一线城市优惠范围和幅度更大。-2月29日央行宣布降准。以上事件,单独来看,可能相关决策者并没意识到会对楼市产生巨大影响。但前后综合起来,却给市场造成一个印象——房价要大涨了。信贷大增、汇率波动以及人民币外流控制,引发市场担心人民币贬值。对大多数没有海外投资渠道的普通民众来说,让手里的钱不至于贬值的情绪迫切。而去年股市的表现,以及新型金融产品P2P的案例,让大家把目光重新放回楼市。而去年深圳为代表的一线城市房价上涨,使得有房族和无房族财产价值显著扩大,远超普通人的工薪收入。如果考虑按揭杠杆,收益率更是惊人。而2月楼市政策的进一步放松,更坚定了人们对房价的看涨预期,也加剧了资产相对房产贬值的忧虑。去年深圳房价暴涨后,年底时市场曾预期:随着积压改善需求的集中消耗,加上可能的政策收紧,一线城市房价上涨势头会放缓。但现实是,深圳房价涨势非但没受到任何抑制。相反,一线城市还继续迎来刺激政策。虽然“219契税新政”对一线城市看起来影响很小,仅限于首套非普通住房,税率优惠幅度也很有限,仅1.5个百分点。但实际上,首套房认定标准松动后,市场主流的置换需求都符合首套条件;同时,大量改善型需求的目标都属于非普通住房。因此,一线城市主流的换房需求大多能享受契税减免。按照主流改善600万元人民币/套的价格计算,新政后节省的契税有9万元/套,这并不是一个小数目。契税新政对本来已处上升期的一线楼市,无异于火上浇油。而10天之后的降准,再次确定了市场对房价上涨的信心。而这种看涨的预期又反过来强化了市场的供求矛盾。由于购房需求踊跃,“日光盘”频现,开发商开始捂盘惜售,因为房价越来越高,卖慢一点能卖得更贵。二手业主也是同样心态,除非急用或换房,不然都不急于出售。农历新年后,中原地产统计的上海二手挂牌房源中,上调价格的业主占比开始明显上升,目前几乎所有的业主都在上调报价,这一现象一直持续到现在。新房售楼处来访、认购量也显著回升。可见,市场情绪的回升,时点上与前文提及的政策刺激是契合的。由于卖方惜售,市场上的购房者发现,如果现在买不到,未来房价还会更高。这种情绪的蔓延,更加剧了市场供不应求的局面。在近十年的楼市发展过程中,我们还没有在房价上升期推出刺激政策的先例。2009年、2012年的托市政策都是在市场低迷的情况下面世的。也没有经历过房价持续上涨70%而没有调控政策的。2009年大涨后,次年4月底北京即开始限购。基于以上现象,市场理解成,政府似乎乐于见到楼市目前的活跃景象。而客观上,一线二线发达城市房地产的繁荣,有利于土地出让,还能刺激消费,并带动上游产业需求。既能稳定国内经济,又能抵御资金外流,看起来确实利大于弊。因此,市场对房价上涨的预期之强烈,仿佛去年坚信“4000点刚起步”时的股市。之所以轮到上海取代深圳领涨全国,主要是上海的基本面不逊于深圳,而且去年已经是全国房价涨幅第二高的城市,市场也存在上海补涨的预期。而预售控制、土地供应限制等因素强化了上海上涨的力度,但不是根本原因。而基本面差不多的北京,则由于限购门槛更高,二手交易增值部分20%个税的限制,对投资需求的吸引力逊于上海。这里我们说的投资需求,还不是投机炒作,而是出于保值而产生的资产配置需求。其实这轮表现比较好的城市都有一个共同点,即供求基本面良好。新房存量低,且大多属于区域中心城市,对周边人口有吸附作用,从而能带来稳定的新增住房需求。而那些存量高企、人口外流的三四线城市则仍然没有起色。因此供求基本面仍然是决定本轮楼市表现的基础。虽然有上述利好因素的影响,但这轮房价上涨的速度还是超出了很多人的预期。过去每次房价大涨,都会引发关于中国是否会步日本后尘的讨论。但大家身处市场之中,难免有“只缘身在此山中”的局限。经历过楼市波动的日本业内人士会怎么看中国楼市,是我一直感兴趣的。2月底笔者受日本野村证券邀请,赴东京参加其主办的房地产论坛。在介绍完中国楼市后,我问了与我交流的每个客户同样的问题——“中国楼市未来会不会和日本一样?”这些客户都是机构投资者,包括一些全球性基金的驻日基金经理和地产行业分析师,国籍包括了日本、欧美和中国。结果出乎我的意料,这些客户的回复都是“不会”,至少短期不会。他们给出的理由则各不相同。有认为中国城镇化还在进行中,未来还有农村人口迁移的潜力;有的认为中国政府很强势,控制力强;也有人提到普通日本人没有购房的偏好,所以大跌十多年后楼市迟迟没有起色;也有人认为中国虽然很多问题,但放眼全球,并不是最差的。很多新兴经济体、甚至发达国家也是问题重重,甚至自身难保。全球来看,很多国家都在放水刺激经济,有些国家甚至出现负利率,比如日本。在这样的情况下,中国内部流动性释放,虽然有推高房地产泡沫的风险,但也有刺激内需、稳定经济的好处。总之,和其他国家相比,中国还远不是最差的。不过,虽然我们能为楼市的增长找到很多理由。但市场规律、行业趋势是不会轻易改变的,外部刺激只能加速或延缓过程,而不会改变方向。人口增长放缓、年龄结构老化、经济增速回落,居住条件已经显著改善等因素决定了楼市告别高增长,进入下半场的趋势不可逆转。目前房价的高速增长已经脱离了收入和经济增长的基本面,租金回报率的持续下降可以佐证。租金回报率,即年租金收益和房价的比值,代表了居住需求(租金)和“居住+投资”需求(房价)的差异。也有人直接用租金售价比,作用是一致的。截至2月底,深圳住宅的租金回报率从一年前的2.44%下降到1.66%,上海从一年前的2.14%下降到1.92%。租金回报率的下降,显示近期投资需求的增长超过了居住需求。市场上有观点认为国内一线城市房价应该和纽约、东京等国际大都市相比,未来还有增长空间。但由于市场发展阶段和持有成本的不同,绝对价格之间的可比性不如租金回报率。在2002-2015年期间,纽约曼哈顿区的住宅租金回报率最低也有3.8%(数据来源RCA,下同)。纽约房价大幅下跌前的2006年底,当时的租金回报率仍有5.1%。而东京租金回报率的数据周期比较短,在2003-2013年期间,租金回报率最低值出现在2007年9月底,对应值为4.5%(数据来源野村证券)。根据2007年东京房价与泡沫破灭前1991年的差异,大致可以估算出1991年东京住宅的租金回报率应该2.2%左右。由此可见,目前国内一线城市的租金回报率,尤其是深圳,已经大大低于东京、纽约等以房价高而著称的国际大都市,也明显低于这些城市房价泡沫破灭前的水平。如果任由一线城市房价继续上涨,租金和房价背离扩大,将蕴含着泡沫扩大的风险。最后,我还想提醒一下新近打算入市的投资者,房地产市场的流动性远低于股市,一旦出现价格下跌,成交量会急剧减少,即所谓的买涨不买跌。届时想离场的投资者会面临想卖也卖不掉的窘境。楼市投资须谨慎。镜像链接:谷歌镜像 | 亚马逊镜像

纽约时报|安邦之谜:村民股东、白手套和隐匿的权贵

在平阳地区的安邦股东是通过一系列错综复杂的控股公司持有该公司股票的。但在对几十人进行采访,并查看数千页安邦公司文件之后,《纽约时报》发现他们中不少人有一个共通点:他们是安邦保险集团董事长吴小晖的家人和熟人。吴小晖是平阳本地人,后来通过婚姻进入了中国上世纪八九十年代的最高领导人邓小平的家族。 从许多方面看,安邦和吴小晖似乎都像是中国随心所欲的资本主义与共产党主导地位相结合的典型产物。这种结合为将近40年的恣意增长提供了动力。

博谈网|中国的资金长城刚刚又一次泄露

‌‌‌‌“金融研究所‌‌‌‌”(IIF)近日发布的数据显示,预计2016年中国资金净流出大约为5300亿美元,比去年海量资金净流出的6750亿美元有所下降。 国际金融研究所报告显示,在2016年第一季,中国资金净流出为1750亿美元,比2015年第一季净流出的1650亿美元略有增加,不过2015年8月北京意外让人民币贬值造成了去年随后的大量资金外流。 资金外流不仅仅是因为外国资本撤出。国际金融研究所预计,今年外资撤出中国会有所放缓。报告写道:‌‌‌‌“我们预计外资流入中国会有温和复苏,但是中国居民的资金会持续大量外流。‌‌‌‌”中国的资金外流是造成最近几年新兴市场资金外流的主因。 北京已经采取了一系列措施来限制资金外流,而资金外流方式最近再不断创新花样来规避现有的资金管制。中国的最大信用卡网络,国有中国银联,最近将中国大陆可以在香港购买保险产品的每笔交易金额限制在了5000美元。(这种购买保险方式已经成为了规避禁令将资金弄出中国大陆的流行方法)。去年年底,中国监管机构规定,银行应该更严厉地审查大额外汇交易,以确保其不是用来逃避资本管制。

“巴拿马文件”:中国大陆资金外流香港是枢纽

香港夜景路透社照片“巴拿马文件”近期曝光金融界丑闻。根据“国际调查记者联盟”报道,爆出在巴拿马的莫萨克 冯赛卡律师事务所,在全球设立1万6千3百家离岸公司,其中来自中国大陆和香港离岸公司占到29%,香港成为中国大陆资金外流枢纽。根据数天前曝光“巴拿马文件”显示, 在巴拿马的莫萨克 冯赛卡律师事物所的全球业务中,在中国大陆和香港8个城市拥有分所。同时,来自中国大陆和香港的离岸公司比例占到29%。显示上百名中国政要,社会名流通过离岸公司转移资产,而香港成为大陆资金外流的枢纽。北京对资本外流进行控制,中国政府规定每人每年只能向外汇款5万美元。Orient Capital Research分析师安德鲁向法新社表示,由于近期中国经济发展速度放缓,中国房地产业在不同省市出现泡沫,让投资缩水。特别是中国政府继续反贪腐行动,让中国一些富人担忧自己的财产。而香港与大陆相比,有更多的金融自由,因此大陆富人通过香港设立离岸公司,转移资产。根据调查显示,具体做法包括通过涂改发票,增高向香港出口额,降低向大陆进口额等手段,帮助中国大陆进行资本外流。并且通过“离岸公司”隐藏客户姓名,对其资产进行管理。另外,香港一些银行知道中国大陆贪腐严重,但是他们为了保住这些来自中国大陆的重要客户,他们也采取不问资产来源,不向外透露消息措施。

纽约时报|安邦开价128亿美元欲收购海外酒店集团

大约两年前,安邦保险集团宣布将斥资19.5亿美元,收购传奇性的华尔道夫-阿斯托里亚酒店(Waldorf Astoria),那时,这家保险公司在中国境外还鲜为人知。 现在,这家中国保险集团希望扩大其酒店帝国的规模,主动提 出以每股76美元、总计128亿美元的价格,现金收购威斯汀(Westin)、W和喜来登(Sheraton)等酒店品牌的运营商喜达屋酒店及度假村国际 集团(Starwood Hotels& Resorts Worldwide)。...

自由亚洲|中国资本外流愈演愈烈 人民币再遇考验

随着中国经济走势低迷,富裕家庭担心人民币贬值、存款价值缩水,越来越多的人试图将巨款转移出境。过去一年,公司和个人已从中国转移境外近一万亿美元。据纽约时报中文网星期天报道,为了不违反国家的现金管制规定,一些中国人让朋友或家庭成员携带或汇款5万美元出境,这是中国规定的年度上限。上海一名富有女子近期通过140名亲友、甚至朋友的亲属帮助兑换了700万美元。这种蚂蚁搬家的方法仅是资本外流的形式之一,此外还有人前往香港购买价值数万美元的人寿保险单,以此途径将资金转移出国,因为保单是用人民币购买,可以变现为美元。报道说,还有一些合法的资金外流方式,如在海外投资房地产或购买企业,或偿付美元债务等。但有些方法则完全非法。中国海关去年抓获了一名试图出国的女子,她把25万美元的钞票捆绑在身上及藏在鞋子里。此外,公司和经验丰富的投资商拥有更多手段,可以通过大额购买和投资合法地转移资金。报道说,资本外逃给人民币带来显著压力。为了防止人民币跳水,政府在市场上采取了行动,动用巨大的现金储备来支撑人民币,同时收紧了防止资本外逃的各项政策。

美国之音|张欣:人民币贬值和危机

2016年新年伊始第一个交易日,人民币兑美元汇率暴跌600点。半年来累计人民币已贬值了6%,其前景更不容乐观。远期交割的ndf市场预期两年内人民币将贬为7.2元兑1美元。如此持续贬值将对中国经济和国民生计,从物价、出国留学、到国际支付等造成巨大负面冲击。 记得2014年前人民币汇率不断走强升值,成为国际货币中的强势货币。而2014年后形势却被迅速逆转,它不断贬值并被国内外普遍看空。究竟什么原因造成这个人民币汇率恶化? 中国官方媒体将此归咎于索罗斯的“魅影浮动”。如很多国内外学者已经指出,这种指责没有依据,是官方为自己问题寻找替罪羊的手法。这是因为,一,中国在国际金融交易上有严格限制,投机者很难炒作;二,索罗斯也没有这么大资金能和中国对博。真正的问题还是出在中国本身。这两年来,从李嘉诚到中国普通百姓,(注意这些人和索罗斯没有关系,其中不乏有讨厌索罗斯的),都在加快将资金朝海外转移。结果大量资本外流,中国国际收支恶化,迫使人民币贬值。
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